Precios elevados (e inaccesibles)de la tierra urbana habilitada
| Autor | Martim O. Smolka |
| Cargo del Autor | Economista y doctor en Ciencias Regionales (Universidad de Pennsylvania |
| Páginas | 83-117 |
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1. INTRODUCCIÓN12
¡El acceso a la tierra no es problema! El acceso a la tierra habilitada es el
problema. En efecto, uno de los aspectos centrales de la agenda latinoame-
ricana en política urbana en general, y de suelos en particular, es la insu-
ficiencia en la oferta de tierra habilitada a precios accesibles para la po-
blación urbana pobre. La escasez estructural de tier ra habilitada y la
consecuente magnitud y persistencia del fenómeno de la informalidad o
irregularidad en la ocupación del espacio urbano son características em-
blemáticas de las ciudades de América Latina.
Tomando como referencia la renta per capita y el nivel de desarrollo,
los países latinoamericanos aparentemente se destacan en el escenario
mundial por una elevada proporción de su población residiendo en
áreas que, a pesar de ser reconocidas o clasificadas como urbanas, son
precariamente cubiertas por equipamientos de infraestructura y servi-
cios. Así, la tasa de urbanización es alta si la medimos en términos pura-
mente demográficos y geográficos, y es excepcionalmente baja en su
* El autor a gradece a Adrian a Larangeiras y Laura Mu llahy por la revisión y sugerencias a l
texto; los eventuales errores son de entera responsabilidad del autor.
** Martim O. Smolka. Economista y doctor en Ciencias Regionales (Universidad de Pennsylva-
nia, 1980). Senior Fellow y director del Programa para América Latina y el Caribe del Lincoln Institute
of Land Policy, en Cambridge, Massachusetts (desde 1995). Es profesor adjunto (jubilado) del Insti-
tuto de Investigación y Planeamiento Urbano y Regional (IPPUR) de la Universidad Federal de Río
de Janeiro. Fue cofundador y presidente de la Asociación Nacional de Investigación y Estudios en
Planeamie nto Urban o y R egional ( ANPUR), es miembro del C onsejo Br asileño d e Investi gación
(CNPq). El Dr. Smolka es autor de muchas publicaciones sobre la estructura intraurbana, la dinámica
del merca do inmobiliario en las ciudades latin oamericanas, y sobre el perfeccionamiento de los
sistemas de impuestos prediales existentes.
Precios elevados (e inaccesibles)
de la tierra urbana habilitada*
Martim O. Smolka**
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acepción de suelo habilitado o urbano, es decir, el porcentaje del área
que anualmente recibe infraestructura y servicios. Pero más allá de estos
problemas de ”producción”, una proporción significativa de la tierra
urbanizada disponible está mal o simplemente desocupada. Como resul-
tado, los precios de la tierra habilitada son excepcionalmente elevados,
especialmente en las periferias de las ciudades latinoamericanas, no
siendo Brasil la excepción.
El precio de la tierra es alto en términos relativos, pero también en
términos absolutos comparado, por ejemplo, con los precios observados
en las periferias de las grandes ciudades norteamericanas o europeas. En
efecto, el precio de mercado del metro cuadrado de un lote urbanizado
por agentes privados varía típicamente un mínimo de 32 dólares atin-
giendo fácilmente valores por arriba de los 170 en las áreas nobles (e.g.
condominios cerrados) de las periferias de las ciudades latinoamerica-
nas.1 Estos son valores bien próximos a los observados en las periferias
de ciudades norteamericanas2 como de 28 a 145 dólares respectivamen-
te para el metro cuadrado de los terrenos y/o de 61 a 124 dólares estima-
dos para las ciudades alemanas (Dietrich et al., 1993), para tomar apenas dos
puntos de referencia. Estos números ganan incluso más fuerza cuando
se observa que el ingreso per capita de los Estados Unidos es diez veces
mayor que el promedio de los países de América Latina, donde un salario
mínimo (150 dólares) compra apenas 2m2 de tierra urbanizada en la pe-
riferia, al paso que con el salario mínimo en los Estados Unidos de aproxi-
madamente 950 dólares compra como 28m2 en la periferia de Boston.
Esos números se vuelven aún más dramáticos cuando se considera la
proporción casi tres veces mayor de pobres en las áreas metropolitanas
de las ciudades latinoamericanas.3
Hoy en día, un lote “popular” de 125 m2 producido en forma regular
por el mercado, vale en Porto Alegre 55 dólares/m2 4 y en la Zona Oeste de
1 Valores medianos mínimos y máximos recogidos por especialistas de diez diferentes ciudades
latinoamericanas.
2 Datos basados en anuncios de periódicos (de octubre de 2001 a enero de 2002) para las ciudades
de Boston, St. Louis, Dallas y Phoenix.
3 Es de 37 por ciento, para una línea de pobreza que varía entre 40 y 88 dólares entre metró-
polis y grandes centros urbanos brasileños, estimaciones de R ocha (2001), válida s para 1999, con
base en la POF.
4 Dato suministrado, en correspondencia directa, por Betania Alfonsin.
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Rio de Janeiro el precio es de al menos 70 dólares/m2 (Oliveira, 1999). En
Belém de Pará es de 72.50 dólares, en Florianópolis 19.30 dólares, en Pal-
mas de 70 dólares. Números similares pueden ser citados para casi cual-
quier otro lugar en América Latina.5 Visto desde otra perspectiva, serían
necesarios entre 12 y 15 años para que una familia con renta en torno de
tres salarios mínimos pudiera adquirir un terreno urbanizado de ¡250 m2!
Admitiendo que estos altos precios pueden/deben ser atribuidos,
primero que nada, a los referidos problemas de insuficiente oferta de
suelo habilitado, este trabajo analiza algunos de los factores responsa-
bles de este fenómeno. De este modo, para efectos analíticos, la escasez
de oferta de tierra habilitada se descompone en: 1) Factores asociados a
la “producción” de esas tierras por el gobierno; sea de manera directa
(como urbanizadora) o indirecta. En este caso, a través del papel de
“facilitador” adoptado por la autoridad en acuerdo, con el sector priva-
do. 2) Factores asociados a la utilización del stock disponible de tierras
habilitadas; los que a su vez se dividen en: retención de tierras (vacíos
urbanos), y normas y regulaciones urbanísticas que inciden sobre la
intensidad del uso del suelo urbanizado disponible.
Las explicaciones convencionales atribuyen esos tres factores respec-
tivamente a la falta de recursos públicos (por ejemplo, una base de tribu-
tación insuficiente); a las prácticas especulativas de los propietarios y
loteadores; y a la persistente indisciplina urbanística aliada a las suge-
rencias de una regulación exagerada o equivocada del uso del suelo. Con
esto, el problema es atribuido en último término a determinantes, por así
decirlo, exógenas, como son las migraciones de los pobres (macroecono-
mía), el legado de la estructura de la propiedad (concentrada, etc.) y a
factores culturales que inciden en la desobediencia a la ley, a las normas
y regulaciones oficiales. Como se verá a continuación –siendo ésta la lí-
nea de argumentación que se explora en este trabajo– esos tres factores
además de estar altamente correlacionados, no son de forma alguna
5 Se estima que en 1999, 60 por ciento de los residentes del área metropolitana de la ciudad de
México recibían no más de tres salarios mínimos (alrededor de 270 dólares por mes). Más específi-
camente, en el Valle de Chalco, uno de los mayores asentamientos ilegales periféricos del área me-
tropolitana de la ciudad de México (AMCM), el metro cuadrado de tierra no habilitada vale cerca de
5 dólares, lo que significa que un lote de 150 m2 cuesta aproximad amente diez veces el valor del
salario mínimo, en un país donde el 18 por ciento de la población activa gana menos de un salario
mínimo (Siembieda y Moreno, 1997).
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