Enajenación de bienes (inmuebles)
| Autor | Benjamín Díaz Castrejón |
| Páginas | 51-92 |
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 51
CAPITULO III
ENAJENACION DE
BIENES (INMUEBLES)
1. DE LOS INGRESOS
1.1. Ingresos Gravables
De acuerdo con el artículo 119 de la Ley, se consideran ingresos
por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos
a) En los casos de permuta2 se considerará que hay dos enaje-
naciones.
b) Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación
obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
c) Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contra-
prestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por per-
sona autorizada por las autoridades fiscales.
1.2. Ingresos que no se Consideran Enajenación
No se considerarán ingresos por enajenación, de acuerdo con el
último párrafo de este artículo, los que deriven de la transmisión de
propiedad de bienes por:
a) Causa de muerte, y
b) La donación.
1.3. Ingresos Exentos
La enajenación de la casa habitación del contribuyente
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, señala como ingre-
so exento la enajenación de la casa habitación del contribuyente,
2 Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
EDICIONES FISCALES ISEF
52
siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda
de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se for-
malice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la
ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional
en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley,
considerando las deducciones en la proporción que resulte de divi-
dir el excedente entre el monto de la contraprestración obtenida. El
cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional
se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.
La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que
durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajena-
ción de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra
casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista
en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir la verdad, dichas
circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la
operación.
El último párrafo se refiere a obligaciones de los fedatarios públi-
cos en relación a estas operaciones.
Conceptos que comprenden la casa habitación
Asimismo, el Reglamento aclara en su artículo 154, que para los
efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se conside-
ra que la casa habitación del contribuyente comprende además la
superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta
por las construcciones que integran la casa habitación.
Criterio normativo 42/ISR/N. Ingresos por enajena-
ción de bienes inmuebles destinados a casa habi-
tación.
Este criterio, aclara que para efectuar el cálculo de la superficie
del terreno, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las
construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional.
Documentos para acreditar la exención
El Reglamento en su artículo 155, obliga a los contribuyentes a
acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que
el inmueble es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera
de los documentos comprobatorios que se mencionan a continua-
ción, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación
coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos
fundamentales del domicilio del inmueble enajenado utilizados en
el instrumento correspondiente:
I. La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional
Electoral.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 53
II. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la
prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía
fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que
componen el sistema financiero o por casas comerciales o de
tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores,
deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus
ascendientes o descendientes en línea recta.
Comentario: Si el enajenante no presenta ningún documento de
los mencionados pagará el ISR.
Exención por enajenación de terrenos por motivo del sismo
del 19 de septiembre del 2017
Comentario: Se recomienda revisar el Decreto del 2 de octubre
del 2017, en su artículo décimo tercero, en donde se exime del pago
del impuesto sobre la renta a los contribuyentes personas físicas
que obtengan ingresos derivados de la enajenación de terrenos,
cuyas construcciones destinadas a casa habitación adheridas a los
mismos hayan sido afectadas por el sismo del 19 de septiembre de
2017, siempre que el monto de la contraprestación obtenida por
dicha enajenación no exceda de setecientas mil unidades de in-
versión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el
excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto
anual y el pago provisional, considerando las deducciones en la
proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de
la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que
corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario públi-
co.
Se aclara, que los terrenos deberán contar con el documento
oficial emitido por la autoridad competente que sustente la pérdida
total de la construcción.
Este beneficio será aplicable respecto de los terrenos que se ubi-
quen en las demarcaciones territoriales de la Ciudad de México; en
los municipios de Cuernavaca y Jiutepec del Estado de Morelos;
en los municipios de Cuautlancingo, Puebla, San Andrés Cholula,
San Martín Texmelucan y San Miguel Xoxtla del Estado de Puebla, y
en los municipios de Apizaco, Papalotla de Xicohténcatl, Tlaxcala y
Xicohtzinco del Estado de Tlaxcala.
Esta disposición entra en vigor el 2 de octubre del mismo año.
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba