La vulnerabilidad de los bienes inmuebles en México
| Autor | Lic. y C.P.C. Jeaneth Ayala Jacobsen |
| Cargo | Integrante de la Comisión de Prevención de Lavado de Dinero y FT del IMCP |
| Páginas | 68-68 |
La vulnerabilidad de los bienes inmuebles en México
LiC. y C.P.C. JEanEth ayaLa JaCobsEn
Integrante de la Comisión de Prevención de Lavado de Dinero y FT del IMCP
jayala@pld.org.mx
Para un país en pleno crecimiento demográfico, como lo es Mé-
xico, las actividades de construcción y desarrollo de bienes in-
muebles y sus consecuentes; la intermediación que realizan los
agentes inmobiliarios y la actividad de compraventa de bienes
inmuebles, son de alta importancia para dar cobijo a la crecien-
te población, las industrias productivas y, en general, al sector
comercial. Vemos por las principales ciudades de la República
Mexicana nuevas construcciones y rascacielos que cambian el
paisaje y el panorama económico del país.
En el estudio especializado de la “Prevención del blanqueo de
capitales” se observa que tales actividades inmobiliarias tienen
un riesgo elevado de convertirse en un objetivo por parte de las
organizaciones criminales, para ser utilizadas en su proceso ope-
rativo de lavado de dinero.
Como cumplimiento de su obligación internacional, y para esta-
blecer un marco jurídico de régimen que ayude a prevenir la co-
misión de delitos federales, como es el lavado de dinero, México
publicó el 11 de octubre de 2012 la Ley Federal para la Prevención
e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia
Ilícita (LFPIORPI). La norma que obliga al sector inmobiliario se
encuentra en el artículo 17, fracción V:
[…] La prestación habitual o profesional de servicios de cons-
trucción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación
en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos
sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de
compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de
clientes de quienes presten dichos servicios.
De la redacción de la norma se desprenden las actividades vulnera-
bles de servicio de construcción en general. El desarrollo de bienes
inmuebles y la intermediación en la transmisión de la propiedad,
quehacer de los agentes inmobiliarios, quienes se encargan de la
promoción y colocación en el mercado de los bienes inmuebles.
Ahora bien, la constitución de derechos sobre bienes inmue-
bles jurídicamente es más amplia, puede comprender desde la
aportación de usufructo, el fideicomiso, la cesión onerosa de
derechos, la donación, el embargo, por mencionar algunas. Sin
embargo, el artículo 17, en su fracción V antes citada, menciona
como actividades vulnerables los servicios en los que se invo-
lucren operaciones de compra o venta, refiriéndose a la propia
constitución de derechos reales sobre los bienes inmuebles. Es
decir, no está considerando como actividad vulnerable la cesión
onerosa de derechos, la donación, el embargo, entre otras; solo
la forma de constitución de derechos denominada compraventa.
Utilizando los métodos de interpretación de la norma, teleológi-
cos, que busca los fines o propósitos de la norma; la causa final
y la interpretación ontológica, atendiendo a la exposición de
motivos, es posible argumentar que los servicios de construc-
ción y desarrollo de bienes inmuebles, son considerados por la
LFPIORPI como actividades vulnerables por la sola prestación
habitual o profesional de los servicios y no por la compraventa
de los bienes inmuebles, como se ha establecido en los crite-
rios emitidos por la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF).
Por otra parte, para no dejar fuera el análisis ontológico de la nor-
ma, comentaremos que la exposición de motivos de la LFPIORPI,
presentada el 26 de agosto de 2010, es armónica con la redacción
final de la norma, ya que se consideró como sujetos obligados a:
a) Servicios para la construcción, desarrollo o intermedia-
ción en la transmisión de la propiedad o constitución de
derechos reales o personales sobre bienes inmuebles;
b) Transmisión de la propiedad o constitución de derechos
reales o personales sobre bienes inmuebles;
c) Inversiones, apor taciones o cesión de derechos relaciona-
dos con bienes inmuebles o desarrollos inmobiliarios, o
d) Fideicomisos cuyo objeto sea la administración, promo-
ción, constitución de los derechos de bienes inmuebles.
Más aún, para profundizar en la intención de los legisladores, pode-
mos hacer uso del predictamen de las Comisiones Unidas de Justi-
cia y de Estudios Legislativos, en el que se observan tres iniciativas
al proyecto de reforma para la LFPIORPI presentadas por la Cámara
de Senadores el 12 de octubre de 2018, 7 de febrero y 12 de marzo de
2019, donde se redacta el cambio propuesto para el sector inmobilia-
rio en artículo 17: “V. La realización habitual y profesional de activida-
des de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de
intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de
derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operacio-
nes de compraventa de los propios bienes.”
Proponen los legisladores aclarar el sentido de la norma; por ello,
cambian en la redacción “la prestación” por la acción de “la realiza-
ción” e incluyen la palabra “actividades” para decir que las activida-
des realizadas de construcción o desarrollo de bienes inmuebles son
consideradas como actividades vulnerables al ser realizadas. Enton-
ces, deja claro que la actividad vulnerable es la propia realización de
la actividad de construcción o desarrollo de bienes inmuebles.
Después se incluye “así como”, refiriéndose a que también son
actividades vulnerables la intermediación en la transmisión de
la propiedad o la constitución de derechos de bienes inmuebles;
solo permanece la compraventa como impulso de la realización
de una actividad vulnerable.
Es necesario hacer tales apreciaciones jurídicas, pues dentro
de la comunidad de profesionistas Contadores y abogados exis-
te confusión. Los criterios emitidos por la UIF son de carácter
orientativo e informativo y no constituyen un acto de la autoridad
o una interpretación, de manera que no pueden servir para una
correcta defensa en los tribunales.
IMCE
69
PLD
68
Índice de enero
LiC. ErnEsto o´farriLL santosCoy
Presidente de Bursamétrica
Colaboración especial de la Lic. Sofía Santoscoy Pineda
El IMCE de enero de 2020 mostró un ligero incremento de +0.17 puntos equivalentes a
una tasa mensual de +0.25%, para situarse en 67.48 puntos desde los 67.31 puntos de
diciembre, alcanzando su mejor lectura desde la observada en agosto de 2019.
Lo anterior se vio apoyado gracias a un aumento de +0.22% en la situación actual y de
+0.29% en la situación futura, correspondiente a los próximos seis meses, para registrar
un puntaje de 64.49 unidades y 71.21 unidades, respectivamente.
A diferencia del comparativo mensual, el IMCE de enero de 2020 se debilitó –6.20% res-
pecto del mismo mes de 2019, hilando diez meses con caídas, en gran parte por una
reducción significativa en el componente futuro, el cual retrocedió -8.22%, mientras que
la situación actual disminuyó –4.35%.
En el primer mes de 2020, los encuestados volvieron a colocar a las condiciones de in-
seguridad en el país como el principal factor que limita el crecimiento económico con
el 70% de la elección, seguido por la falta de capital con 51% de las respuestas y la co-
rrupción con 47%. Cabe señalar que la competencia desleal cayó al quinto lugar desde el
tercero que ocupó en el pasado mes de diciembre.
Fuente: Bursamétrica con datos del Instituto Mexicano de Contadores Públicos, IMEF, NASM, INEGI, Walmex, AMIA, BMV, IMSS.
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