Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 148/2011. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS SEGUNDO Y SÉPTIMO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. 30 DE SEPTIEMBRE DE 2011. CINCO VOTOS. PONENTE: G.I.O.M.. SECRETARIO: Ó.V.M..

CONSIDERANDO:

PRIMERO. Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es legalmente competente para conocer de la presente denuncia de contradicción de tesis, atento a lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, párrafo primero, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 197-A de la Ley de Amparo; y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con los puntos segundo y cuarto del Acuerdo General 5/2001, del Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en virtud de que se trata de una denuncia de contradicción suscitada entre criterios de Tribunales Colegiados de Circuito, en un tema que, por su naturaleza civil, corresponde a la materia de la especialidad de la Primera Sala.

SEGUNDO. Legitimación. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, constitucional y 197-A, párrafo primero, de la Ley de Amparo pues, en el caso, fue formulada por el Magistrado presidente del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, en términos de los previsto por el artículo 197-A de la Ley de Amparo; de ahí que formalmente se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.

TERCERO. Posturas contendientes. A fin de establecer y determinar si existe o no la contradicción de tesis denunciada, se estima conveniente analizar las consideraciones y argumentaciones en que basaron sus resoluciones los Tribunales Colegiados contendientes.

I.C. del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.

Conoció del amparo directo **********, promovido por ********** número **********, por conducto de su administradora, contra la sentencia definitiva dictada el **********, por el Juez Décimo Primero de Paz Civil del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, dentro del juicio oral civil **********, seguido por la quejosa en contra de **********.

Para una mayor comprensión, resulta conveniente precisar los antecedentes del caso, los cuales se resumen a continuación:

1. C.*., por conducto de su administradora, demandó de ********** y **********, el pago de cierta cantidad de dinero por concepto de cuotas ordinarias, recargos de mantenimiento, intereses legales y gastos y costas.

2. La parte actora desistió respecto de la codemandada **********.

3. El diverso codemandado dio contestación a la demanda, ante la cual opuso las excepciones y defensas que consideró pertinentes.

4. Seguido el juicio por la etapas correspondientes, el Juez Décimo Primero de Paz Civil del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal dictó sentencia en la que declaró procedente la vía intentada, no así demostrados los requisitos de procedencia de la acción; asimismo, dejó a salvo los derechos de la actora.

5. Inconforme con tal determinación, la parte actora promovió demanda de amparo directo. Una vez agotados los trámites legales correspondientes, el Tribunal Colegiado determinó conceder el amparo solicitado y, para lo que aquí interesa, resolvió lo siguiente:

"Ahora bien, este Tribunal Colegiado estima, contra lo considerado por el Juez responsable, que el artículo 88 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles en el Distrito Federal, no debe ser interpretado en los términos en que lo hizo dicha autoridad responsable, por las razones siguientes:

"El artículo 88 del ordenamiento legal invocado establece textualmente (transcribe).

"De una recta interpretación del artículo 88, fracción I, de la citada ley, en armonía con los diversos artículos 35 y 43 del mismo ordenamiento legal, se tiene que el administrador que designe la asamblea general (sic) goza de las facultades señaladas en el referido artículo 43, entre las que se encuentra la facultad para pleitos y cobranzas en relación con los bienes comunes del condominio, así como la facultad de iniciar los procedimientos judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones.

"Es decir, aquella persona que sea designada por la asamblea general como administrador, se encuentra legitimada por esa sola circunstancia, para iniciar juicio a efecto de defender los intereses comunes que representa; sin que sea necesario que cada uno de los casos en que deba iniciarse juicio en contra de algún condómino, la asamblea deba convocar a una reunión especial a efecto de ordenar al administrador que inicie acción civil.

"Lo anterior es así, en virtud de que, como se ha señalado, el administrador goza por disposición expresa de la ley de las facultades para pleitos y cobranzas, así como para iniciar los procedimientos administrativos y judiciales correspondientes. Lo anterior, como lo ha sostenido este órgano de control jurisdiccional en el diverso juicio de amparo directo número **********, en el que consideró que los administradores designados por la asamblea general representan a los condóminos y, por tanto, están legitimados para iniciar procedimientos judiciales en contra de aquéllos (sic) que incumplan con sus obligaciones; asimismo, se consideró que la calidad de administrador se acredita mediante la exhibición de la copia certificada de la inscripción del nombramiento respectivo ante la Procuraduría Social del Distrito Federal.

"En ese tenor, este órgano colegiado considera que el artículo 88 invocado por el Juez responsable que señala que: la asamblea podrá resolver en una reunión especial convocada para tal efecto y por acuerdo de quienes representen un mínimo del cincuenta y uno por ciento (51%) del valor del inmueble, que se inicien las acciones civiles correspondientes para exigir al condómino que incumpla con las obligaciones establecidas en la ley invocada; sólo puede entenderse en el sentido de que tal facultad es potestativa, es decir, que la asamblea podrá o no convocar a dicha reunión especial, pero no que el administrador se encuentre supeditado a la misma a efecto de ejercer las facultades que la propia ley le otorga.

"Bajo ese contexto, debe decirse que asiste razón a la impetrante en el sentido de que el administrador no se encuentra condicionado a la autorización por parte de la asamblea para la instauración de juicios en contra de los condóminos.

"Sin que sea obstáculo para la presente determinación, el criterio aislado invocado por el Juez responsable del rubro: ‘CONDOMINIO, ADMINISTRADOR DEL. FACULTADES PARA INICIAR EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL (INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 2o., 43, FRACCIÓN XIX Y 88 DE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL).’; puesto que este Tribunal Colegiado no comparte la interpretación que se realiza en dicho criterio, en relación con el alcance del artículo 88 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles en el Distrito Federal, por las razones apuntadas. Máxime que al constituir un criterio aislado, el mismo no es de observancia obligatoria, según lo dispone el artículo 193 de la Ley de Amparo."

De dicha ejecutoria derivó la tesis de rubro y texto siguiente:

"CONDOMINIO. EL ADMINISTRADOR ESTÁ LEGITIMADO POR DISPOSICIÓN EXPRESA DE LA LEY PARA INICIAR LOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES RESPECTIVOS Y DEFENDER LOS INTERESES COMUNES QUE REPRESENTA, SIN NECESIDAD DE QUE LA ASAMBLEA GENERAL DE CONDÓMINOS LO ORDENE EN UNA REUNIÓN ESPECIAL. De conformidad con el artículo 43, fracciones XVII y XIX de la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, abrogada por decreto publicado el veintisiete de enero de dos mil once en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el administrador goza de facultades generales para pleitos y cobranzas, y actos de administración de bienes, incluyendo aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley, así como para iniciar los procedimientos administrativos y judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones al citado ordenamiento legal, a la escritura constitutiva y al reglamento; por otro lado, el artículo 88, segundo párrafo, fracción I, del referido ordenamiento establece que la asamblea general de condóminos podrá resolver en una reunión especial convocada para tal efecto, y por acuerdo de quienes representen un mínimo del 51% del valor del inmueble, que se inicien las acciones civiles correspondientes para exigir al condómino que incumpla las obligaciones establecidas en la citada ley, o las contenidas en la escritura constitutiva o en los acuerdos de la propia asamblea, el cumplimiento forzoso de dichas obligaciones, lo que no constituye un requisito para que el administrador haga uso de las facultades que la propia ley le confiere. Por lo que la interpretación de ambos artículos conduce a determinar que el administrador se encuentra legitimado por disposición expresa de la ley, para iniciar juicio a efecto de defender los intereses comunes que representa; sin que para ello sea necesario que en cada uno de los casos se convoque a la citada reunión especial en la que se ordene la iniciación de los procedimientos judiciales respectivos."

II. Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.

Conoció del amparo directo **********, promovido por **********, contra la sentencia dictada el ocho de julio de dos mil tres, por el Juez Cuadragésimo Cuarto de Paz Civil del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, dentro del juicio oral **********.

Antecedentes del caso.

1. C.*., por conducto de su administrador, demandó en la vía ejecutiva oral a **********, por el pago de cierta cantidad de dinero por concepto de adeudo de mantenimiento, cuota extraordinaria e intereses moratorios, entre otras prestaciones.

2. La demandada contestó los hechos y opuso excepciones y defensas.

3. Seguido el juicio por sus diversos trámites, el Juez Cuadragésimo Cuarto de Paz Civil del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal dictó sentencia condenando a la demandada al pago de las cantidades reclamadas, salvo por aquella relativa a las costas.

4. Inconforme con dicha resolución, la reo promovió amparo directo, el cual fue resuelto por el Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, mediante sentencia de veinticinco de septiembre de dos mil tres y que, en la parte conducente, resolvió:

"Se afirma que es incorrecta la apreciación del Juez responsable, porque si bien es cierto que en la referida fracción XIX del artículo 43 de la Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal, se prevé, entre otros aspectos, que al administrador del condominio corresponderá iniciar tales procedimientos, también lo es que en dicho precepto legal no se advierte fracción alguna en la cual se disponga que el administrador del condominio tendrá facultades de decisión, independientes de la asamblea, esto es, al margen de lo que en su momento tratara, discutiera o resolviera dicha asamblea, pues acorde a lo dispuesto en la referida ley, el administrador se encuentra sujeto a las determinaciones de la asamblea de condóminos.

"En efecto, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, además de establecer en el artículo 2o., que la asamblea general de condóminos es el órgano supremo del condominio, en la que se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común; también dispone de forma clara en la fracción IV del artículo 35 de dicha ley, que entre las facultades de dicha asamblea están: designar al administrador del condominio, así como precisar las obligaciones y facultades de tal administrador, y en los diversos artículos 43, fracciones VIII y 45, fracción I, de la ley en comento, dispone que corresponderá al administrador, entre otras funciones, ejecutar los acuerdos de la asamblea, para demostrarlo conviene transcribir, en lo conducente, los artículos mencionados en el presente párrafo (se transcriben artículos 35, fracción IV, 43, fracción VIII y 45, fracción I).

"En este orden de ideas, de conformidad con lo dispuesto en las fracciones VIII y XIX del artículo 43 y fracción IV del artículo 35 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, al administrador corresponderá ejecutar los acuerdos de la asamblea, e iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones, siempre y cuando la asamblea general de condóminos así lo determine y, en su caso, lo apruebe en la sesión respectiva; considerando que la asamblea general como órgano supremo es a la que corresponde tratar, discutir y resolver los asuntos relativos al condominio, y al administrador cumplir y ejecutar las determinaciones que tome dicha asamblea, por ende, resulta incorrecta la consideración del Juez de Paz, en cuanto a que era improcedente el requisito de procedibilidad de la acción, con base en lo dispuesto en la fracción XIX del artículo 43 de la multirreferida Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, ya que si bien en esa fracción se establece que corresponderá al administrador iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la ley de la materia, también lo es que ni en dicha fracción, ni en alguna otra de las previstas en el referido artículo 43, o en diverso precepto legal de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, se advierte que esa facultad pueda ejercerla de manera independiente, esto es, sin la existencia previa de una determinación de la asamblea general de condóminos que así lo ordene, por tanto, en ese sentido resulta errónea la apreciación del Juez de Paz, ya que omitió considerar que el administrador se encuentra sujeto a las decisiones que tome la asamblea general de condóminos, como órganos supremos del condominio, por lo tanto, contrariamente a lo señalado por el Juez de Paz, en el caso, sí era indispensable el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad previstos en el artículo 88 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.

"En las citadas condiciones, cabe concluir que de una armónica interpretación de los artículos 2o., 43, fracción XIX y 88 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, es la asamblea de condóminos, como órgano supremo del condominio, y no el administrador del condominio, la única facultada para convocar a una reunión especial, en la que por acuerdo de quienes representen un mínimo del cincuenta y uno por ciento del valor del inmueble, se determine el inicio de las acciones civiles correspondientes para exigir al condómino el cumplimiento forzoso de las obligaciones establecidas en la ley de la materia, o las contenidas en la escritura constitutiva o en los acuerdos de la propia asamblea, además de otorgar las facultades respectivas al administrador del condominio, para ejecutar esa determinación; consecuentemente, como en los autos del presente asunto no se demostró el cumplimiento de los mencionados requisitos de procedibilidad, la sentencia reclamada es ilegal y, por ende, violatoria de garantías, lo cual hace procedente conceder el amparo y protección de la Justicia Federal solicitados."

De dicha ejecutoria derivó la tesis de rubro y texto siguiente:

"CONDOMINIO, ADMINISTRADOR DEL. FACULTADES PARA INICIAR EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL (INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 2o., 43, FRACCIÓN XIX Y 88 DE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL). Si bien el administrador de un condominio está facultado para iniciar un procedimiento judicial, de una interpretación armónica y sistemática de los artículos 2o., 43, fracción XIX y 88 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, se advierte que es la asamblea general de condóminos, como órgano supremo, la única facultada para ordenar la iniciación de los procedimientos judiciales, previa convocatoria a una reunión especial de quienes representen un mínimo del cincuenta y uno por ciento del valor del inmueble, para determinar el inicio de las acciones civiles correspondientes con el objetivo de exigir al condómino moroso el cumplimiento forzoso de las obligaciones establecidas en la ley de la materia, en la escritura constitutiva o en los acuerdos de la propia asamblea, en la que, además, se otorgará facultades al administrador del condominio para tal efecto; consecuentemente, corresponderá a dicho administrador ejecutar los acuerdos de esa asamblea general e iniciar los procedimientos judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones, pero no en forma independiente, sin la existencia previa de una determinación que así lo ordene."

Al resolver el amparo directo civil **********, el Tribunal Colegiado de referencia reiteró dicho criterio.

CUARTO. Existencia de la contradicción. De conformidad con lo resuelto por el Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en sesión de treinta de abril de dos mil nueve, la nueva mecánica para abordar la procedencia de las contradicciones de tesis no necesita ya pasar por el cumplimiento irrestricto de los requisitos establecidos en la tesis de jurisprudencia número P./J. 26/2001, emitida por el Tribunal Pleno, cuyo rubro dice: "CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.",(1) puesto que dicho criterio fue ya interrumpido.

Una nueva forma de aproximarse a los problemas que plantean los Tribunales Colegiados en este tipo de asuntos debe radicar en la necesidad de unificar criterios y no en la de comprobar que se reúna una serie de características determinadas en los casos resueltos por los Tribunales Colegiados.

Por ello, para comprobar que una contradicción de tesis es procedente será indispensable determinar si existe una necesidad de unificación, es decir, una posible discrepancia en el proceso de interpretación más que en el producto del mismo. Dicho en otras palabras, para determinar si existe o no una contradicción de tesis será necesario analizar detenidamente cada uno de los procesos interpretativos involucrados -y no tanto los resultados que ellos arrojen- con el objeto de identificar si en algún tramo de los respectivos razonamientos se tomaron decisiones distintas -no necesariamente contradictorias en términos lógicos- aunque legales.

Resumiendo: Si la finalidad de la contradicción de tesis es la unificación de criterios, y si el problema radica en los procesos de interpretación -no en los resultados- adoptados por los tribunales contendientes, entonces es posible afirmar que para que una contradicción de tesis sea procedente es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:

1. Que los tribunales contendientes hayan resuelto alguna cuestión litigiosa en la que se vieron en la necesidad de ejercer el arbitrio judicial a través de un ejercicio interpretativo mediante la adopción de algún canon o método, cualquiera que fuese.

2. Que entre los ejercicios interpretativos respectivos se encuentre algún punto de toque, es decir, que exista al menos un tramo de razonamiento en el que la interpretación ejercida gire en torno a un mismo tipo de problema jurídico: ya sea el sentido gramatical de una norma, el alcance de un principio, la finalidad de una determinada institución o cualquier otra cuestión jurídica en general.

El discernimiento expuesto es tomado y resulta complementario del criterio sustentado por el Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver en la tesis de jurisprudencia 72/2010, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES."(2)

Por otro lado, cabe señalar que aun cuando los criterios sustentados por los tribunales contendientes no constituyen jurisprudencia debidamente integrada, ello no es requisito indispensable para proceder a su análisis y establecer si existe la contradicción planteada y, en su caso, cuál es el criterio que debe prevalecer, siendo aplicable la tesis L/94, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA SU INTEGRACIÓN NO ES NECESARIO QUE SE TRATE DE JURISPRUDENCIAS.", emitida por el Pleno de esta Suprema Corte.(3)

Primer requisito: Ejercicio interpretativo y arbitrio judicial. A juicio de esta Primera Sala los tribunales contendientes, al resolver las cuestiones litigiosas presentadas, se vieron en la necesidad de ejercer el arbitrio judicial a través de un ejercicio interpretativo para llegar a una solución determinada. Ello se desprende de las resoluciones emitidas por los Tribunales Colegiados contendientes, las cuales se detallaron en el considerando tercero de la presente resolución.

Segundo requisito: Razonamiento y diferendo de criterios interpretativos. Esta Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que en los ejercicios interpretativos realizados por los Tribunales Colegiados contendientes, existió un razonamiento con respecto a la legitimación del administrador de un condominio para iniciar un procedimiento judicial.

Esto es, los órganos colegiados abordaron el estudio de la misma cuestión jurídica, que fue determinar si el administrador de un condominio está legitimado para iniciar un procedimiento judicial contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones o bien, si necesita previa autorización de la asamblea general de condóminos.

Así, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito estimó que el administrador de un condominio, por el solo hecho de haber sido designado por la asamblea general, se encuentra legitimado por disposición expresa de la ley para iniciar un procedimiento judicial en contra de los condóminos que incumplan con sus obligaciones, de conformidad con el artículo 43, fracción XIX, de la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, sin que sobre el particular exista la necesidad de que en cada caso se convoque a la asamblea general de condóminos, para que se ordene la iniciación de dicho procedimiento.

También refirió que lo establecido en la fracción I del artículo 88 del ordenamiento legal en cita, sólo puede entenderse en el sentido de que tal facultad es potestativa, es decir, que la asamblea podrá o no convocar a dicha reunión especial, pero no que el administrador se encuentre supeditado a la misma, a efecto de ejercer las facultades que la propia ley le otorga.

En cambio, el Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del mismo circuito consideró que si bien es cierto, de conformidad con lo establecido por el artículo 43, fracción XIX, de la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, el administrador de un condominio está facultado para iniciar un procedimiento judicial en defensa de quienes representa; sin embargo, añadió que dicha facultad no es independiente, ya que es necesaria una determinación previa de la asamblea general de condóminos, como órgano supremo y por ser la única facultada para ordenar la iniciación de este tipo de procedimientos.

Establecido lo anterior, se puede concluir lo siguiente:

• Sí existe contradicción de criterios entre los Tribunales Colegiados Segundo y Séptimo en Materia Civil del Primer Circuito, en cuanto al tema relativo a la legitimación del administrador de un condominio para iniciar un procedimiento judicial contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones, ya que como se pudo observar, mientras el primero de los tribunales sostuvo que el administrador está legitimado por disposición expresa de la anterior ley para iniciar los procedimientos respectivos, sin necesidad de previa autorización de la asamblea; el segundo arribó a la conclusión contraria, al determinar que es necesaria la autorización previa de la asamblea general de condóminos, como ente supremo, para iniciar cualquier procedimiento judicial.

Se arriba a lo anterior, sin que sea obstáculo para resolver la presente contradicción, el hecho de que los órganos colegiados hayan analizado diversas disposiciones de la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, abrogada por decreto publicado el veintisiete de enero de dos mil once en la Gaceta Oficial del Distrito Federal; pues, al respecto, nótese que la necesidad de dilucidar precisamente el referido punto de contradicción, deriva del hecho de que pueden encontrarse pendientes asuntos que, regulados bajo el régimen rector de aquella ley, deban resolverse conforme a las directrices jurídicas que se lleguen a establecer con motivo de la presente contradicción.

Sirve de apoyo a lo anterior y por identidad jurídica, la siguiente jurisprudencia.

"Novena Época

"Instancia: Primera Sala

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XVIII, diciembre de 2003

"Tesis: 1a./J. 64/2003

"Página: 23

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. DEBE RESOLVERSE AUN CUANDO LOS CRITERIOS QUE CONSTITUYEN SU MATERIA DERIVEN DE PRECEPTOS LEGALES DEROGADOS. Es procedente resolver la denuncia de contradicción de tesis propuesta respecto de tesis en pugna referidas a preceptos legales derogados, pues aun cuando el sentido único de la resolución que se dicte sea fijar el criterio que debe prevalecer, sin afectar las situaciones jurídicas concretas derivadas de los asuntos en los que se hubieren dictado las sentencias que sustentaron las tesis opuestas, conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 197-A de la Ley de Amparo, la definición del criterio jurisprudencial es indispensable, ya que es factible que aunque se trate de normas derogadas, puedan encontrarse pendientes algunos asuntos que, regulados por ellas, deban resolverse conforme a la tesis que llegue a establecerse con motivo de la contradicción."

Por tanto, se estima que la materia de la contradicción de tesis se debe constreñir en determinar si el administrador de un condominio, por disposición expresa de la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (abrogada por decreto publicado el veintisiete de enero de dos mil once en la Gaceta Oficial del Distrito Federal) tiene facultades para iniciar motu proprio un procedimiento judicial contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones, o bien necesita autorización previa de la asamblea general de condóminos.

QUINTO. Determinación del criterio a prevalecer. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que debe prevalecer, con el carácter de jurisprudencia, el criterio que se sustenta en el presente fallo, de conformidad con los siguientes razonamientos:

A fin de poder resolver la materia de la presente contradicción, en principio, resulta importante precisar que la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, en su artículo 3o., define al "condominio" como al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, susceptibles de aprovechamiento, independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenece a distintos propietarios, mismos que tienen un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Como se ve, de acuerdo a lo antes precisado, se desprende el objeto de la constitución de dicho régimen de propiedad, es simplemente el aprovechamiento que pueden tener dos o más personas de áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo obviamente las condiciones que les permitan satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su propiedad exclusiva, según lo dispone el propio artículo 4o. de la legislación en comento.

Asimismo, cabe señalar que una de las figuras jurídicas importantes dentro de este régimen de propiedad, lo es la "asamblea general de condóminos", pues a través de ésta se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común.(4)

Dentro de las facultades que tiene dicho órgano, previstas en el artículo 35 de la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, se desprenden, para lo que aquí nos interesa, las siguientes:

"Artículo 35. La asamblea general tendrá las siguientes facultades:

"...

"II. Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en los términos de la presente ley, de la escritura constitutiva y el reglamento;

"...

"IV. Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento del condominio;

"...

"XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidas dentro de las funciones conferidas al administrador ..."

Como se puede observar, de lo anteriormente transcrito se advierte que la asamblea general tiene la facultad de nombrar y remover libremente al administrador o administradores del condominio; de precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos; y de adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidas dentro de las funciones conferidas por el administrador.

Bajo esa misma línea argumentativa, también resulta importante mencionar que el artículo 43 del citado ordenamiento legal establece un desplegado de obligaciones y facultades relativas al administrador:

"Artículo 43. Corresponderá al administrador:

"I. Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la procuraduría;

"II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios;

"III. Representar y llevar las decisiones tomadas en la asamblea general de los condóminos respectivos a las asambleas de los administradores;

"IV. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos;

".A. la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales;

"VI. Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas comunes; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas comunes, dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en esta ley;

"VII. Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 28 de esta ley;

"VIII. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo en lo que ésta designe a otras personas para tal efecto;

"IX. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la asamblea general;

"X. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento del condominio;

"XI. Otorgar recibo por cualquier pago que reciba;

"XII. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta del condominio que muestre:

"a) Relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior;

"b) Detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de los mismos.

"c) Saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente;

"d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses; y

"e) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o servicios del condominio.

"El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir de la entrega de dicha documentación, para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considera que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la asamblea, en los términos de la fracción VIII del artículo 33;

"XIII. Convocar a asambleas en los términos establecidos en esta ley y el reglamento;

"XIV. Representar a los condóminos para la contratación a terceros de los locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio, ajustándose a lo establecido por las leyes correspondientes y el reglamento;

"XV. Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de esta ley, el cumplimiento del reglamento y de la escritura constitutiva;

"XVI. Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento. Solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que corresponda;

"XVII. En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley;

"En caso de fallecimiento del administrador o por su ausencia por más de tres meses sin previo aviso, el comité de vigilancia podrá asumir estas facultades; hasta en tanto se designe un nuevo administrador;

"XVIII. Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil y su reglamento;

"XIX. Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la presente ley, a la escritura constitutiva y al reglamento;

"XX. Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo la escritura constitutiva, el reglamento, la presente ley y demás disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría para su cumplimiento;

"XXI. Impulsar y promover por lo menos una vez cada seis meses en coordinación con la procuraduría, una jornada de difusión e instrumentación de los principios básicos que componen la cultura condominal.

"XXII. El administrador del condominio deberá poner a disposición de la asamblea, el respectivo libro de actas debidamente autorizado, cuando ésta se haya convocado en los términos que para tal efecto establece la ley."

De lo anterior, se desprende que el legislador local fue muy preciso al establecer como marco referencial un catálogo de obligaciones y facultades relativas al administrador; entre las que destacan, para lo que aquí nos interesa, las facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley, en tratándose de los bienes comunes del condominio.

En ese sentido, atendiendo a una interpretación sistemática de los artículos 2, 3, 4, 35 y 43 de la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (abrogada por decreto publicado el veintisiete de enero de dos mil once en la Gaceta Oficial del Distrito Federal), esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación arriba a la conclusión que el administrador de un condominio necesita autorización previa de la asamblea general de condóminos para poder entablar un procedimiento judicial en contra de los condóminos que no han cumplido con sus obligaciones.

Lo anterior es así, ya que si bien es cierto, conforme al artículo 43, fracción XIX, del mencionado ordenamiento legal, a dicho administrador le corresponde iniciar precisamente los procedimientos administrativos o judiciales en contra de los condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la ley, a la escritura constitutiva y al reglamento; sin embargo, tal disposición no puede interpretarse en el sentido de que por ese solo hecho, el administrador cuenta con facultades para entablar un procedimiento judicial en contra de los condóminos, como así se establece expresamente en la fracción XVII del referido numeral, ya que como se pudo observar en párrafos precedentes, el referido artículo 43, únicamente establece -como marco referencial- un desplegado de obligaciones y facultades relativas al administrador y, en todo caso, dependerá de la asamblea, que precise las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento de cada condominio, tal como lo dispone el artículo 35, fracciones IV y XI, de la referida legislación (además, nótese, que ello dependerá, incluso, de la calidad de la persona a quien se otorga, es decir, si es un simple administrador, o bien un administrador profesional).

Además, lejos de considerar que lo establecido por el artículo 43, fracción XIX, sea una facultad del administrador (iniciar procedimientos judiciales); correlacionado dicho precepto con el artículo 88 de la anterior Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, se arriba a la posición contraria, es decir, que es un deber.

Lo anterior, ya que este último precepto establece que la asamblea podrá resolver en una reunión especial convocada y por acuerdo de quienes representan un mínimo del 51% del valor del inmueble, el que se inicien las acciones civiles correspondientes para exigir al condómino que incumpla con las obligaciones establecidas en la ley o las contenidas en la escritura constitutiva o en los acuerdos de la propia asamblea, el cumplimiento forzoso de las obligaciones; de ahí que al administrador únicamente le corresponderá ejecutar las acciones determinadas por la asamblea en ese sentido.

De acuerdo con las consideraciones que se han expuesto en párrafos que anteceden, debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, en términos del artículo 192 de la Ley de Amparo, el criterio que sustenta esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a continuación:

El referido artículo 43, únicamente establece -como marco referencial-, un desplegado de obligaciones y facultades relativas al administrador; entre ellas la de iniciar procedimientos en contra de los condóminos que incumplan con sus obligaciones y/o incurran en violaciones a la ley, a la escritura del condominio o a su reglamento, pero es siempre la asamblea la que precisa las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento de cada condominio, tal como lo dispone el artículo 35, fracciones IV y XI de la referida legislación. De lo anterior se desprende que el administrador de un condominio necesita autorización previa de la asamblea general de condóminos, para poder entablar un procedimiento judicial en contra de aquellos que no han cumplido con sus obligaciones.

Por lo expuesto y fundado,

SE RESUELVE:

PRIMERO.-Sí existe contradicción de criterios entre los Tribunales Colegiados Segundo y Séptimo en Materia Civil del Primer Circuito.

SEGUNDO.-Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el último considerando del presente fallo.

TERCERO.-Dése publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución, en términos del artículo 195 de la Ley de Amparo.

N. y, en su oportunidad, archívese como asunto totalmente concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: J.M.P.R., J.R.C.D., G.I.O.M. (ponente), O.S.C. de G.V. y presidente A.Z.L. de L..

En términos de lo previsto en el artículo 3, fracciones II y III, de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos.

Nota: Las tesis aisladas citadas en esta ejecutoria, aparecen publicadas con las claves I.2o.C.51 C y I.7o.C.41 C en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., abril de 2011, página 1246 y Tomo XVIII, diciembre de 2003, página 1364, respectivamente.

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1. Publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., abril de 2001, página 76.

2. Publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., agosto de 2010, página 7.

3. Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, tomo 83, noviembre de 1994, página 35.

4. "Artículo 2. Para los efectos de esta ley se entiende por:

"...

"Asamblea: Es el órgano supremo del condominio en donde en reunión de todos los condóminos celebrada, previa convocatoria, se tratan, discute y resuelven, en su caso, asuntos de interés común. ..."

"Artículo 31. La escritura constitutiva es la que establece las características y condiciones para la organización y funcionamiento social del condominio. El órgano supremo del condominio es la asamblea general de condóminos. ..."