Personas físicas que perciben ingresos por enajenación de bienes
| Autor | C.P. José Pérez Chávez, C.P. Eladio Campero Guerrero, C.P. Raymundo Fol Olguín |
| Páginas | 401-460 |
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Utilidad o pérdida fiscal en enajenación de terrenos
por persona física no empresaria
Concepto
Es el resultado que, para efectos del impuesto sobre la renta, se determina en la ena-
jenación de terrenos por personas físicas que no tienen dichos bienes dentro de una
actividad empresarial.
Para determinar la utilidad o pérdida fiscal por la enajenación de terrenos, la LISR in-
dica una mecánica que consiste en restar las deducciones debidamente actualizadas,
entre ellas el costo de adquisición, al ingreso por enajenación.
Determinación
1. Fórmula para su obtención
1o. Determinación del factor de actualización.
Factor de
actualización
=
INPC del mes inmediato anterior a
aquel en que se efectúe la enajenación
⎡
⎣
⎢
⎢
⎤
⎦
⎥
⎥
INPC del mes en que se realizó la
adquisición o se efectuó la erogación
⎡
⎣
⎢
⎢
⎤
⎦
⎥
⎥
2o. Determinación de la utilidad o pérdida fiscal por la enajenación de terrenos.
Ingreso por la enajenación
(–) Costo de adquisición actualizado (costo de adquisición
por factor de actualización)
(–) Otras deducciones actualizadas (otras deducciones
por factor de actualización)
(=) Utilidad (cuando el resultado sea positivo) o pérdida
(cuando el resultado sea negativo) por la enajenación
de terrenos
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2. Ejemplo de su obtención
Fecha de enajenación del terreno septiembre de 2023
Fecha de adquisición del terreno agosto de 1999
Fecha de erogación de otras deducciones agosto de 1999
INPC de agosto de 1999 42.821255256238
INPC de agosto de 2023 (supuesto) 127.501000000000
1o. Determinación del factor de actualización.
Factor de
actualización
=INPC agosto 2023
INPC agosto 1999 =127.501000000000
42.821255256238 = 2.9775
2o. Determinación de la utilidad o pérdida por la enajenación de terrenos.
Ingreso por la enajenación 2,500
(–) Costo de adquisición actualizado
Costo de adquisición 400
(x) Factor de actualización 2.9775 1,191
(–) Otras deducciones actualizadas
Otras deducciones 50
(x) Factor de actualización 2.9775 149
(=) Utilidad por la enajenación de terrenos 1,160
Nota
El costo de adquisición actualizado deberá ser cuando menos 10% del monto
de la enajenación.
Por cuestiones prácticas se supuso que las otras deducciones se efectuaron en
el mismo mes que la adquisición; sin embargo, se pudieron haber erogado en
distinta fecha, por lo que habría que determinar el factor de actualización que
les debió corresponder.
Las otras deducciones pueden ser por los siguientes conceptos:
1. Gastos notariales, impuestos, derechos por escrituras e impuesto local por
los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enaje-
nante.
Taller de Prácticas Fiscales 403
2. Pagos por avalúos.
3. Comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.
Fundamento
119.- Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los
casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.
En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.
Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive
en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la trans-
misión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por
persona autorizada por las autoridades fiscales.
No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión
de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni
los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédi-
to, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos
del artículo 8o. de esta Ley.
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121.- Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes
podrán efectuar las siguientes deducciones:
I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del ar-
tículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será
cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliacio-
nes, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobi-
liaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.
III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y
de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de
bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efec-
tuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la
adquisición o de la enajenación del bien.
La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere
este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado
en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto.
Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV de este artículo se actua-
lizarán por el periodo comprendido desde el mes en el que se efectuó la eroga-
ción respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se realice la
enajenación.
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