Procedimiento Técnico PT-VRO para la elaboración de trabajos valuatorios en donde se solicite dictaminar el valor de realización ordenada de bienes inmuebles
| Fecha de disposición | 12 Enero 2009 |
| Fecha de publicación | 12 Enero 2009 |
| Materia | Derecho Mercantil y de la Empresa |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | SEGUNDA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-VRO PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS EN DONDE SE SOLICITE DICTAMINAR EL VALOR DE REALIZACION ORDENADA DE BIENES INMUEBLES.
INDICE
-
Introducción
1.1. Generalidades
1.2 Criterios técnicos en que aplica
1.3 Premisas a la valuación para determinar el Valor de Realización Ordenada de bienes inmuebles
1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico
1.4.1. Condiciones especiales
1.4.1.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados)
1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico
1.4.1.3. Bienes reservados a la Nación
1.4.1.4. Monumentos arqueológicos
1.4.1.5. Usos dañinos
1.4.1.6. Usos improcedentes
1.4.1.7. Usos ineficientes
1.4.2. Edad cronológica
1.4.3. Criterio técnico
1.4.4. Depreciación
1.4.5. Enfoque Comparativo de Mercado
1.4.6. Enfoque de Ingresos
1.4.7. Enfoque de Costos
1.4.8. Factor de ajuste
1.4.9. Fecha de inspección
1.4.10. Fecha de valores
1.4.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
1.4.12. Finalidad del dictamen
1.4.13. Homologación
1.4.14. Propósito del avalúo
1.4.15. Uso del dictamen
1.4.16. Valor Comercial
1.4.17. Valor de Realización Ordenada
1.4.18. Vida útil remanente
1.4.19. Vigencia legal
-
Procedimiento técnico
2.1 Recepción de la solicitud
2.2. Identificación del avalúo
2.2.1 Parámetros del avalúo
2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)
2.2.1.2. Uso del dictamen
2.2.1.3. Propósito del avalúo
2.2.1.4. Finalidad del dictamen
2.2.1.5. Criterio técnico
2.2.1.6. Fecha de inspección
2.2.1.7. Condiciones especiales
2.2.1.8. Condiciones hipotéticas
2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias
2.2.1.10. Fecha de valores
2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
2.2.1.12. Vigencia legal
2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento técnico
2.3. Inspección física y descripción del bien inmueble y su entorno (trabajo de campo)
2.4. Recopilación de información de bienes comparables (datos del mercado inmobiliario)
2.5. Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)
2.5.1. Enfoque de Ingresos
2.6. Cálculo del Valor de Realización Ordenada
2.7. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)
2.8. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio correspondiente (informe de avalúo)
Hoja de Trabajo 1
Hoja de Trabajo 2
-
Ejercicio Ilustrativo
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y las Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-VRO PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS EN DONDE SE SOLICITE DICTAMINAR EL VALOR DE REALIZACION ORDENADA DE BIENES INMUEBLES
-
Introducción
1.1. Generalidades
En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permitan unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos de valuación que permitan estimar el Valor de Realización Ordenada de Bienes Inmuebles.
En la práctica valuatoria el Valor de Realización Ordenada, del bien inmueble sujeto de estudio se estima como el Valor Comercial el cual conlleva al ajuste del mismo concluido con base a condiciones normales de tiempo de exposición para su venta en el mercado, en donde a solicitud expresa del promovente se debe calcular el Valor de Realización Ordenada del bien en estudio, entendiéndose por éste, al estimado de Valor Comercial del inmueble en condiciones restringidas de tiempo.
Como concepto general del Valor de Realización Ordenada, se entiende al proceso de estimar el Valor Comercial de un bien inmueble sujeto de estudio en condiciones normales de exposición en el mercado inmobiliario para su venta, afectado por consideraciones que integran condiciones de exposición restringidas de tiempo, como es el costo del dinero en el tiempo estimado de exposición y los gastos inherentes al mantener la posesión de la propiedad durante el tiempo requerido para su comercialización. Dentro de estos gastos se consideran: la depreciación de la parte que corresponde a las mejoras del terreno, los gastos inherentes por administración, comisiones por venta y pago de gravámenes correspondientes durante el tiempo necesario para realizar la operación de compra venta.
1.2. Criterios técnicos en que aplica:
Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en que se requiere obtener el Valor de Realización Ordenada, es aplicable a los siguientes criterios técnicos:
-
AD-BI Adquisición de Bienes Inmuebles
-
EN-BI Enajenación de Bienes Inmuebles
-
DJ- BI Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles
1.3. Premisas a la valuación para determinar el Valor de Realización Ordenada de bienes inmuebles.
-
El valuador de bienes nacionales, para la estimación del Valor de Realización Ordenada, tomará como base el Valor Comercial concluido en el trabajo valuatorio el cual ha sido determinado, después de aplicar los enfoques correspondientes, de costos, de ingresos y comparativo de mercado; de acuerdo a las metodologías, criterios y procedimientos técnicos establecidos por el INDAABIN.
-
El valuador de bienes nacionales debe tener información lo más completa posible relacionada con el bien inmueble sujeto de estudio, como es: copia de las boletas del impuesto predial, del pago por el servicio de agua y electricidad, gastos de vigilancia, administración, mantenimiento, pagos de gravámenes, presupuestos, entre otros; conocer de manera oficial la situación legal. De presentarse alguna situación irregular, el valuador de bienes nacionales tendrá que hacer las estimaciones necesarias correspondientes a la regularización de la situación legal y fiscal del inmueble con objeto de ser consideradas en los gastos necesarios a efectuar para la realización de la propiedad.
-
Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente.
-
Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN.
-
La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico.
1.4.1. Condiciones especiales.- Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no son características típicas del mercado donde se ubica el bien. Son ejemplo de estas condiciones:
1.4.1.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados).- Son todos aquellos inmuebles, construcciones o sitios clasificados por el INAH, el INBA u otra autoridad federal o estatal con atribuciones, mediante un proceso técnico administrativo en que se declare que debido a su identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con carácter histórico, artístico, cultural, social, político o religioso el inmueble en cuestión forma parte de la identidad del país, de una ciudad, población o barrio y por consiguiente, debe ser preservado.
1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico.- Son vestigios o restos fósiles de seres orgánicos que habitaron en épocas pretéritas y cuya investigación, conservación, restauración, recuperación o utilización revisten interés paleontológico y que se encuentran fuera del mercado.
1.4.1.3. Bienes reservados a la Nación.- Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nación con apego al artículo 27 Constitucional, por lo que son de carácter inalienable, imprescriptible e inembargable.
1.4.1.4. Monumentos arqueológicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas y que se encuentran fuera del mercado.
1.4.1.5. Usos dañinos.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que deterioran al bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.1.6. Usos improcedentes.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho no proceden, por causas ajenas a las características del propio bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.1.7. Usos ineficientes.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que no consiguen el rendimiento óptimo esperado por causas ajenas a las características del propio bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.2. Edad cronológica.- Es el número de años que han transcurrido desde la construcción o puesta en marcha original de un bien.
1.4.3. Criterio técnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al valuador de bienes nacionales vincular por tipo de bien la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.
1.4.4. Depreciación.- Es la pérdida de valor de un bien coaccionada por el uso, el deterioro...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba