Procedimiento Técnico PT-UE para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor del patrimonio de las unidades económicas
| Fecha de disposición | 09 Enero 2009 |
| Fecha de publicación | 09 Enero 2009 |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | SEGUNDA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-UE PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DEL PATRIMONIO DE LAS UNIDADES ECONOMICAS.
INDICE
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Introducción
1.1. Generalidades
1.2. Criterios técnicos en que aplica
1.3. Premisas a la valuación de unidades económicas
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico
1.4.1. Condiciones especiales
1.4.1.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados)
1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico
1.4.1.3. Bienes reservados a la Nación
1.4.1.4. Monumentos arqueológicos
1.4.1.5. Usos dañinos
1.4.1.6. Usos improcedentes
1.4.1.7. Usos ineficientes
1.4.2. Criterio técnico
1.4.3. Enfoque comparativo de mercado
1.4.4. Enfoque de costos
1.4.5. Enfoque de ingresos
1.4.6. Factor de ajuste
1.4.7. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
1.4.8. Fecha de inspección
1.4.9. Fecha de valores
1.4.10. Finalidad del dictamen
1.4.11. Homologación
1.4.12. Mayor y mejor uso del bien
1.4.13. Método de Flujo de Efectivo descontado para una unidad económica
1.4.14. Negocio en marcha
1.4.15. Unidad económica
1.4.16. Propósito del avalúo
1.4.17. Uso del dictamen
1.4.18. Valor comercial
1.4.19. Valor como negocio en marcha
1.4.20. Valor de la unidad económica como negocio en marcha
1.4.21. Vigencia legal
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Procedimiento técnico
2.1. Recepción de la solicitud
2.2. Identificación del avalúo
2.2.1. Parámetros del avalúo
2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)
2.2.1.2. Uso del dictamen
2.2.1.3. Propósito del avalúo
2.2.1.4. Finalidad del dictamen
2.2.1.5. Criterio técnico
2.2.1.6. Fecha de inspección
2.2.1.7. Condiciones especiales
2.2.1.8. Condiciones hipotéticas
2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias
2.2.1.10. Fecha de valores
2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
2.2.1.12. Vigencia legal
2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento técnico
2.3. Inspección física y descripción del bien inmueble y su entorno (trabajo de campo)
2.4. Recopilación de información de comparables (datos del mercado inmobiliario)
2.5. Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)
2.5.1. Proceso de valuación de unidades económicas
2.5.2. Análisis de las unidades económicas
2.5.2.1. Análisis del ambiente externo
2.5.2.1.1. El macro ambiente
2.5.2.1.2. Análisis del sector industrial
2.5.2.2. Análisis del ambiente interno
2.5.2.2.1. Vista de trabajo y descripción de la unidad económica
2.5.2.3. Datos generales
2.5.2.4. Descripción física
2.5.2.5. Diagnóstico técnico
2.5.2.5.1. Descripción general del proceso de producción
2.5.2.5.2. Capacidad instalada y de producción
2.5.2.5.3. Equilibrio entre procesos
2.5.2.5.4. Producto y subproductos
2.5.2.5.5. Licencia y patentes
2.5.2.5.6. Posicionamiento tecnológico
2.5.2.5.7. Instalaciones y servicios de apoyo
2.5.2.5.8. Situación ambiental
2.5.2.5.9. Conclusión del diagnóstico técnico
2.5.2.6. Diagnóstico operativo
2.5.2.6.1. Volúmenes de producción
2.5.2.6.2. Niveles de operación
2.5.2.6.3. Materias primas y proveedores
2.5.2.6.4. Balance de materiales y energía
2.5.2.6.5. Costos de operación
2.5.2.6.6. Planta Laboral
2.5.2.6.7. Administración de la calidad
2.5.2.6.8. Inventarios
2.5.2.6.9. Conclusión del diagnóstico operativo
2.5.2.7. Diagnóstico Comercial
2.5.2.7.1. Estrategia comercial
2.5.2.7.2. Producto y/o servicio
2.5.2.7.3. Mercado
2.5.2.7.4. Ventas
2.5.2.7.5. Precios
2.5.2.7.6. Ciclo de vida del producto
2.5.2.7.7. Cartera de clientes
2.5.2.7.8. Análisis de contratos
2.5.2.7.9. Conclusión del diagnóstico comercial
2.5.2.8. Diagnóstico Administrativo-legal-financiero
2.5.2.8.1. Organización
2.5.2.8.2. Plantilla de personal y salarios
2.5.2.8.3. Política laboral
2.5.2.8.4. Pasivo laboral
2.5.2.8.5. Aspecto legales
2.5.2.8.6. Seguros y fianzas
2.5.2.8.7. Análisis de los estados financieros
2.5.2.8.8. Conclusión del diagnóstico administrativo-legal-financiero
2.6. Análisis Prospectivo
2.6.1. Análisis prospectivo en las condiciones actuales
2.6.2. Análisis prospectivo considerando la explotación de oportunidades identificadas en los factores internos y externos que permitan incrementar el valor de oportunidad de la unidad económica
2.7. Valuación financiera
2.7.1. Planteamiento de escenarios
2.7.2. Estructura del flujo de efectivo
2.7.3. Evaluación financiera
2.7.4. Valor de la unidad económica
2.8. Estimación final del valor
2.9. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio correspondiente (Informe de avalúo)
Ejercicio Ilustrativo
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales; he tenido a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-UE PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DEL PATRIMONIO DE LAS UNIDADES ECONOMICAS
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Introducción
1.1. Generalidades
En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos de valuación para estimar el valor de las unidades económicas.
Incluye los requerimientos mínimos que debe contener un estudio para la valuación de una unidad económica, por otra parte, dado el tipo y variabilidad de las condiciones prevalecientes en cada unidad económica, no todos los lineamientos son aplicables, es por ello que el valuador de bienes nacionales, bajo su criterio y experiencia, debe determinar cuáles resultan idóneos al trabajo valuatorio que se encuentre realizando.
1.2. Criterios técnicos en que aplica:
Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la valuación de unidades económicas, es común en otros, aplica en los siguientes criterios técnicos:
I) AD-UE, Adquisición de Unidades Económicas
II) ARR-UE, Arrendamiento de Unidades Económicas
III) CO-UE, Concesión de Unidades Económicas
IV) DJ-UE, Diligencias Judiciales de Unidades Económicas
V) EN-UE, Enajenación de Unidades Económicas
VI) IN-UE, Indemnización de Unidades Económicas
1.3. Premisas a la valuación de unidades económicas
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Se analizan las unidades económicas como negocio en marcha
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Se podrá valuar la unidad económica como un todo o las partes que la conforman
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Solamente pueden valuar unidades económicas peritos que cuenten con la especialidad valuatoria en negocios
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Se estima el valor comercial de unidades económicas
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Este procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso valuatorio establecidos en las metodologías y criterios de carácter técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la "recepción de solicitud"
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Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN
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Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento, han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente
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La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico
1.4.1. Condiciones especiales.- Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no son características típicas del mercado donde se ubica el bien. Son ejemplos de estas condiciones:
1.4.1.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados).- Son todos aquellos inmuebles, construcciones o sitios clasificados por el INAH, el INBA u otra autoridad federal o estatal con atribuciones, mediante un proceso técnico administrativo, en que se declare que debido a su identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con carácter histórico, artístico, cultural, social, político o religioso el inmueble en cuestión forma parte de la identidad del país, de una ciudad, población o barrio y por consiguiente, debe ser preservado.
1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico.- Son vestigios o restos fósiles de seres orgánicos que habitaron en épocas pretéritas y cuya investigación, conservación, restauración, recuperación o utilización revisten interés paleontológico y que se encuentran fuera del mercado.
1.4.1.3. Bienes reservados a la Nación.- Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nación con apego al artículo 27 Constitucional, por lo que son de carácter inalienable, imprescriptible e inembargable.
1.4.1.4. Monumentos arqueológicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas y que se encuentran fuera del mercado.
1.4.1.5. Usos dañinos.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que deterioran al bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.1.6. Usos improcedentes.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho no proceden, por causas ajenas a las características del propio bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal...
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