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Procedimiento Técnico PT-UIM para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de indemnización de unidades inmuebles mayores que sean parcialmente expropiadas

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Vincent
Fecha de disposición09 Enero 2009
Fecha de publicación09 Enero 2009
EmisorSECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA
SecciónSEGUNDA. Poder Ejecutivo

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-UIM PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACION DE UNIDADES INMUEBLES MAYORES QUE SEAN PARCIALMENTE EXPROPIADAS.

INDICE

  1. Introducción

    1.1. Generalidades

    1.2. Criterios Técnicos en que aplica

    1.3. Premisas a la valuación de inmuebles, en los que sea necesario dictaminar el monto de indemnización de la porción remanente de una unidad inmueble mayor

    1.4. Conceptos y definición a usar a este procedimiento técnico

    1.4.1. Criterio técnico

    1.4.2. Enfoque Comparativo de Mercado

    1.4.3. Enfoque de Ingresos

    1.4.4. Fecha de inspección

    1.4.5. Fecha de valores

    1.4.6. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    1.4.7. Finalidad del dictamen

    1.4.8. Homologación

    1.4.9. Mayor y mejor uso del bien

    1.4.10. Propósito del avalúo

    1.4.11. Terreno

    1.4.11.1. Terrenos urbanos

    1.4.11.2 Terrenos rurales

    1.4.12. Unidad inmueble mayor

    1.4.13. Uso del dictamen

    1.4.14. Valor comercial

    1.4.15. Valor residual

    1.4.16. Vigencia legal

  2. Procedimiento técnico

    2.1. Recepción de solicitud y base informativa (documentación procedente)

    2.2. Identificación del bien a valuar

    2.2.1. Parámetros del avalúo

    2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)

    2.2.1.2. Uso del dictamen

    2.2.1.3. Propósito del avalúo

    2.2.1.4. Finalidad del dictamen

    2.2.1.5. Criterio técnico

    2.2.1.6. Fecha de inspección

    2.2.1.7. Condiciones especiales

    2.2.1.8. Condiciones hipotéticas

    2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias

    2.2.1.10. Fecha de valores

    2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    2.2.1.12. Vigencia legal

    2.2.2. Valores que se dictaminan en este procedimiento técnico

    2.3. Inspección física, descripción del inmueble y su entorno (trabajo de campo)

    2.3.1. Inspección del terreno en estudio

    2.3.2. Inspección de la zona donde se ubica el terreno

    2.4. Recopilación de Información (obtención y clasificación de los datos)

    2.5. Análisis de la unidad inmueble mayor y de la parte remanente no expropiada

    2.6. Selección del procedimiento técnico (método de valuación)

    2.6.1. Método del antes y después del acto jurídico

    2.6.2. Método del valor de la parte expropiada, más el valor de los daños o beneficios a la parte remanente

    2.7. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)

    2.8 Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalúo)

Transitorios

  1. Ejercicios ilustrativos

    JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y las Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

    PROCEDIMIENTO TECNICO PT-UIM PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACION DE UNIDADES INMUEBLES MAYORES QUE SEAN PARCIALMENTE EXPROPIADAS

  2. Introducción

    1.1. Generalidades

    En el presente Procedimiento, se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para la ejecución de trabajos de valuación para estimar el valor comercial de una unidad inmueble mayor parcialmente expropiada (daño directo) que contenga una porción remanente no expropiada pero afectada en su valor (daño indirecto).

    Es práctica usual que el valor de los bienes inmuebles se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, entre otros), e intrínsecas (superficie, topografía, forma, uso de suelo autorizado, frente, entre otros) inherentes al bien, a la investigación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

    En este contexto, en ocasiones un bien inmueble expropiado mediante decreto, es parte de, o está íntimamente ligado a otro bien o a otra parte de una propiedad con la que forma una unidad mayor, la cual se ve también afectada por el acto jurídico, lo que significa un daño adicional a la persona física o moral propietaria de los bienes, aun cuando esa parte remanente, que no es expropiada, continúe siendo propiedad de dicha persona física o moral.

    Así, es necesario realizar la valuación de los daños que sufre la unidad inmueble mayor en su conjunto, para que esto constituya el monto de la indemnización.

    Para este procedimiento, se considera que la expropiación como tal es un daño directo, y a la parte remanente de la unidad que, aún no siendo la parte expropiada, sufra también algún daño por el acto expropiatorio, se le denomina daño indirecto.

    1.2. Criterios Técnicos en que aplica:

    Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en que la estimación del monto indemnizatorio de una unidad inmueble mayor de la que ha sido expropiada una parte y que tiene otra parte remanente, que aun cuando no fue expropiada, sí sufre un detrimento en su valor, con la consiguiente pérdida para el propietario, y que por consiguiente requiere ser valuada, se aplica en los siguientes criterios técnicos:

    1. IN-BI, Indemnización de Bienes Inmuebles

    2. DJ-BI Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles

      1.3. Premisas a la valuación de inmuebles, en los que sea necesario dictaminar el monto de indemnización de la porción remanente de una unidad inmueble mayor.

      1. Este procedimiento técnico es de aplicación exclusiva del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

      2. El Promovente indicará en su solicitud de servicio, la realización del avalúo con base en este procedimiento técnico, y anexará, además de la documentación procedente citada en la Metodología y Criterios para Indemnización, información sobre el proyecto que se realizará en el terreno a valuar.

      3. Tratándose de una expropiación, lo primordial es conocer la causa de la utilidad pública que originó el proyecto de obra y el consiguiente acto jurídico, para ratificar (o rectificar) la procedencia del pago indemnizatorio que es lo que se pretende determinar mediante el avalúo. Aun cuando está claro que no es la responsabilidad de los valuadores el determinar si existe o no causa de utilidad pública, si es su responsabilidad estudiar el proyecto que le da lugar, así como la resolución legal respectiva para entender cuál es la causa pertinente y confirmar no sólo que ésta existe, sino la procedencia de la indemnización que motiva el avalúo.

      4. En el capítulo 4.1.7. de la "Metodología y criterios de carácter técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de compensación y de indemnización por la expropiación, ocupación temporal o limitación de derechos de dominio sobre bienes inmuebles y nacionalización de unidades económicas por causa de utilidad pública, así como afectación por actos de autoridad y reparación de daños y perjuicios.", se presentan las causas de utilidad pública que reconoce la Legislación Federal Mexicana, y que son las que dan motivo para la emisión de decretos expropiatorios por parte del Gobierno Federal.

      5. El perito valuador debe entender asimismo, en qué consiste el proyecto o las obras que se realizarán por causa de la utilidad pública correspondiente, o en caso de no estar involucrados un proyecto u obra, acatar la situación de seguridad o interés nacional que justifica la expropiación.

      6. Una vez confirmada la procedencia del acto jurídico y por consiguiente la de la valuación, el perito valuador deberá obtener y analizar la información que justifique que el inmueble expropiado, forma parte de una unidad inmueble mayor y que existe una porción remanente que también es sujeto de la indemnización.

      7. Para que un bien afectado se considere que forma parte de una unidad inmueble mayor y que existe una porción remanente, se requiere que tanto la parte directamente expropiada como la parte remanente, formen una unidad que tenga un mismo propietario, que haya contigüidad física entre ambas partes, y que exista continuidad y uniformidad en el uso de la unidad inmueble mayor.

      8. La consideración de la parte remanente de una unidad inmueble mayor, podrá hacerse siempre que no exista una resolución judicial o administrativa que limite el cálculo del monto de indemnización a

        sólo la parte directamente expropiada.

      9. Una vez entendida la causa de utilidad pública, el perito valuador debe conocer a fondo el proyecto que causa la expropiación y las tendencias en el uso de suelo en la zona donde se ubica el inmueble en estudio.

    3. Debe reconocer cuáles son los daños y beneficios que la obra va a causar al sujeto expropiado y cuáles a la parte remanente de la unidad mayor. Asimismo, debe reconocer qué efectos del proyecto deben ser excluidos al determinar el valor de la parte remanente.

    4. La parte directamente expropiada en su totalidad, se indemniza con un monto equivalente al 100% de su valor comercial, o sea atendiendo a su valor de mercado en las condiciones existentes en el momento justo antes del acto jurídico, haciendo caso omiso de la realización del proyecto u obra que motivó la causa de utilidad pública.

    5. Negar los efectos del proyecto que se va a realizar, es ubicar al trabajo valuatorio en una posición hipotética, así es que el perito valuador debe dejar enfática y claramente señalado en su trabajo, dicha negación para efectos de transparencia y ética profesional.

    6. Por otra parte, la fracción remanente no expropiada debe analizarse para medir el efecto que en su valor tendrá el proyecto u obra. Si el efecto es positivo para el propietario, no se le indemnizará o pagará ningún monto. Si el efecto es negativo en su valor, entonces la pérdida económica se resarcirá al propietario...

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