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Procedimiento Técnico PT-TGF para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de terrenos urbanos, en transición o rurales de gran fondo, por el método de franjas

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Vincent
Fecha de disposición09 Enero 2009
Fecha de publicación09 Enero 2009
MateriaDerecho Mercantil y de la Empresa
EmisorSECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA
SecciónSEGUNDA. Poder Ejecutivo

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TGF PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS URBANOS, EN TRANSICION O RURALES DE GRAN FONDO, POR EL METODO DE FRANJAS.

INDICE

  1. Introducción

    1.1. Generalidades

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    1.3. Premisas a la valuación de terrenos de gran fondo

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Técnico

    1.4.1. Condiciones especiales

    1.4.1.1. Bienes catalogados; Inmuebles catalogados

    1.4.1.2. Bienes de interés paleontológicos

    1.4.1.3. Bienes reservados a la Nación

    1.4.1.4. Monumentos arqueológicos

    1.4.1.5. Usos dañinos

    1.4.1.6. Usos improcedentes

    1.4.1.7. Usos ineficientes

    1.4.2. Criterio Técnico

    1.4.3. Enfoque Comparativo de Mercado

    1.4.4. Enfoque de Ingresos

    1.4.5. Enfoque de ajuste

    1.4.6. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    1.4.7. Fecha de inspección

    1.4.8. Fecha de valores

    1.4.9. Finalidad del dictamen

    1.4.10. Franjas de transición

    1.4.11. Franja de vía

    1.4.12. Homologación

    1.4.13. Mayor y mejor uso del bien

    1.4.14. Propósito del avalúo

    1.4.15. Terreno

    1.4.16. Terrenos de grande fondo

    1.4.17. Terrenos urbanos

    1.4.18. Uso del dictamen

    1.4.19. Valor Comercial

    1.4.20. Vigencia legal

  2. Procedimiento Técnico

    2.1. Recepción de la solicitud y base informativa (documento procedente)

    2.2. Identificación del bien a valuar

    2.2.1. Parámetros del avalúo

    2.2.1.1. Revisión de documentos

    2.2.1.2. Uso del dictamen

    2.2.1.3. Propósito del avalúo

    2.2.1.4. Finalidad del dictamen

    2.2.1.5. Criterio Técnico

    2.2.1.6. Fecha de inspección

    2.2.1.7. Condiciones especiales

    2.2.1.8. Condiciones hipotéticas

    2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias

    2.2.1.10. Fecha de Valores

    2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    2.2.1.12. Vigencia legal

    2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento técnico

    2.3. Inspección física y descripción del terreno y su entorno (trabajo de campo)

    2.3.1. Inspección del terreno en estudio

    2.3.2. Inspección de la zona donde se ubica el terreno

    2.4. Recopilación de información (obtención y clasificación de datos)

    2.5. Selección del procedimiento técnico (método de valuación)

    2.5.1. Aplicación del procedimiento

    2.6. Valor Comercial

    2.7. Valor de Realización Ordenada

    2.8. Obtención del valor conclusivo (Estimación final del valor)

    2.9. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio correspondiente (informe de avalúo)

Transitorios

  1. Ejercicios Ilustrativos

    JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN, y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

    PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TGF PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS URBANOS, EN TRANSICION O RURALES DE GRAN FONDO, POR EL METODO DE FRANJAS

  2. Introducción

    1.1. Generalidades

    En el presente procedimiento se establece en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para la ejecución de trabajos de valuación que permitan estimar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos de gran fondo, por el método de franjas.

    Es práctica usual que el valor de un terreno se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, usos de suelos en la zona, entre otros), como a características intrínsecas (superficie, topografía, forma, frente, uso de suelo autorizado, entre otros) inherentes al bien, así como con base en la investigación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la valuación de terrenos de gran fondo es común, aplica en los siguientes criterios técnicos:

    1. AD-BI, Adquisición de Bienes Inmuebles

    2. EN-BI, Enajenación de Bienes Inmuebles

    3. IN-BI, Indemnización de Bienes Inmuebles

    4. REF-BI Reexpresión de Estados Financieros de Bienes Inmuebles

    5. ARR-BI Arrendamiento de Bienes Inmuebles

    6. CO-BI, Concesión de Bienes Inmuebles

    7. DJ-BI, Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles

    1.3. Premisas a la valuación de terrenos de gran fondo

    1. Para efecto de este procedimiento, los terrenos componen su valor en franjas del frente al fondo, disminuyendo gradualmente

    2. El valor base de la variación, siempre será el de la primera franja de vía

    3. Lo anterior se aplica en terrenos de fondo mayor a tres veces con relación a su frente

    4. Este procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso valuatorio establecidos en las metodologías y criterios de carácter técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la "recepción de solicitud"

    5. Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente

    6. En este Procedimiento se estimará el valor comercial del terreno considerando su mayor y mejor uso

    7. Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales del INDAABIN

    8. La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Técnico.

    1.4.1. Condiciones especiales.- Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no sean características del mercado donde se ubica el bien. Ejemplos de estas condiciones son:

    1.4.1.1. Bienes catalogados.- Inmueble catalogado.- Es todo aquel inmueble, construcción o sitio clasificado por el INAH o el INBA, mediante un proceso técnico administrativo haciendo la identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con carácter histórico, cultural, social, político o religioso que forman parte de la identidad del país, una ciudad, población o barrio.

    1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico.- Son aquellos vestigios o restos fósiles de seres orgánicos que habitaron en épocas pretéritas y cuya investigación, conservación, restauración, recuperación o utilización revisten interés paleontológico.

    1.4.1.3. Bienes reservados a la Nación.- Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nación con apego al artículo 27 Constitucional.

    1.4.1.4. Monumentos arqueológicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas.

    1.4.1.5. Usos dañinos.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que deterioran al bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.

    1.4.1.6. Usos improcedentes.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho no proceden, por causas ajenas a las características del propio bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.

    1.4.1.7. Usos ineficientes.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que no consiguen el rendimiento óptimo esperado por causas ajenas a las características del propio bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.

    1.4.2. Criterio técnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al valuador de bienes nacionales vincular por tipo de bien la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.

    1.4.3. Enfoque Comparativo de Mercado.- Es el método para estimar el valor de bienes que...

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