Procedimiento Técnico PT-CAS para el cálculo de áreas y superficies en inmuebles
| Fecha de disposición | 12 Enero 2009 |
| Fecha de publicación | 12 Enero 2009 |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | TERCERA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-CAS PARA EL CALCULO DE AREAS Y SUPERFICIES EN INMUEBLES.
INDICE
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Introducción
1.1. Generalidades
1.2. Criterios técnicos en que aplica
1.3. Premisas para el cálculo del área de un bien inmueble
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico
1.4.1. Superficie total del terreno (Stt)
1.4.2. Superficie vendible o rentable del terreno (Svet)
1.4.3. Superficies comunes del terreno (Scot)
1.4.4. Area construida (Ac)
1.4.5. Huecos verticales descubiertos (Hvd)
1.4.5.1. Huecos verticales cubiertos (Hvc)
1.4.6. Area útil privativa de piso (Aup)
1.4.6.1. Area útil privativa del edificio (Aue)
1.4.7. Proyecciones de voladizos o marquesinas (Py)
1.4.8. Area rentable o vendible de piso (Arp)
1.4.8.1. Area rentable o vendible del edificio (Are)
1.4.9. Areas comunes del piso (servicios) (Acop)
1.4.9.1. Areas comunes del edificio (Acoe)
1.4.10. Porción dominante
1.4.11. Area de estacionamiento
1.4.12. Factor de eficiencia de un piso (fe)
1.4.13. Tipo de construcción
1.4.14. Area exclusiva o privativa
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Procedimiento Técnico
2.1. Identificación del método
2.1.1. Definición
2.1.1.1. Para terrenos se utilizan los siguientes conceptos
2.1.1.2. En todo bien inmueble existe una cantidad de construcción
2.2. Parámetros
2.2.1. Criterio técnico
2.2.2. Condiciones especiales
2.3. Areas resultantes
2.4. Inspección física (trabajo de campo)
2.5. Recopilación y clasificación de información
2.6. Descripción del procedimiento técnico (método de cálculo)
2.6.1. Aplicación del procedimiento técnico
2.6.1.1. Ocupación total del inmueble
2.6.1.2. Ocupación compartida del bien inmueble
2.7. Determinación resultante de áreas
Ejercicio Ilustrativo
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente;
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-CAS PARA EL CALCULO DE AREAS Y SUPERFICIES EN INMUEBLES
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Introducción
1.1. Generalidades
En el presente procedimiento técnico se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para calcular diferentes tipos de áreas en un bien inmueble, entendiéndose por inmueble, la superficie de terreno más áreas de construcción.
1.2. Criterios técnicos en que aplica
El presente procedimiento técnico por ser de carácter general aplica como auxiliar y cuando se requiera en los siguientes criterios técnicos:
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AD-BI, Adquisición de Bienes Inmuebles
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EN-BI, Enajenación de Bienes Inmuebles
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IN-BI, Indemnización de Bienes Inmuebles
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REF-BI, Reexpresión de Estados Financieros de Bienes Inmuebles
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ARR-BI, Arrendamiento de Bienes Inmuebles
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CO-BI, Concesión de Bienes Inmuebles
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DJ-BI, Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles
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AS-BI, Aseguramiento contra Daños de Bienes Inmuebles
1.3. Premisas para el cálculo de áreas de un bien inmueble:
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Este procedimiento técnico es aplicable en el cálculo de áreas de edificaciones con diferentes usos y tipos constructivos
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El valuador de bienes nacionales debe buscar obtener las áreas a partir de planos arquitectónicos aprobados por autoridad competente
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Cuando no se proporcionen planos debe realizar el levantamiento de áreas del inmueble sujeto de estudio, previa autorización del solicitante del dictamen
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Se considera que el área construida es sólo la cubierta en cada nivel o techada, independientemente del tipo de material empleado
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Se debe siempre de verificar los datos que consignen los documentos oficiales
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Se considera que en el mercado inmobiliario se realizan operaciones de compra venta o se ofertan inmuebles tomando como base el área rentable o vendible
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En los inmuebles proyectados para casa habitación ocupados por un solo usuario, con uso permitido de oficinas, existen áreas de uso común que no se consideran como tales por lo tanto, el área construida será igual al área rentable o vendible
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Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente
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Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico
1.4.1. Superficie total del terreno (Stt).- Es la manifestada en la respectiva escritura pública, o la que se obtenga de planos topográficos aprobados por autoridad competente. En su ausencia el valuador de bienes nacionales, previa autorización del promovente, podrá realizar un levantamiento topográfico para delimitar correctamente las colindancias y la superficie total del terreno.
1.4.2. Superficie vendible o rentable del terreno (Svet).- Es el resultado de descontar a la superficie total del terreno, en su caso, las posibles restricciones debidas a zonas federales, derechos de vía, servidumbres de paso, entre otros, y se debe definir la superficie vendible o rentable a través de la medición llevada a cabo en un levantamiento topográfico.
1.4.3. Superficies comunes del terreno (Scot).- Es la manifestada en la respectiva escritura pública, o la que se obtenga de planos topográficos aprobados por autoridad competente. Se presentan en casos especiales de propiedades en condominio de desarrollos residenciales o parques industriales, entre otros, en donde además de existir una superficie privativa de terreno, el propietario de la misma, tiene derecho al uso y goce de superficies comunes con usos específicos, de las cuales se estima un porcentaje de valor proporcional que se suma al valor de la superficie privativa.
1.4.4. Area construida (Ac).- Es la manifestada en la respectiva licencia de construcción más ampliaciones en su caso, o la que se obtenga de planos arquitectónicos aprobados por autoridad competente. En su ausencia se calcula con la suma total de áreas cubiertas o techadas del inmueble, medidas a paños exteriores de los muros perimetrales y descontando los huecos verticales que estén descubiertos.
Esta medición se realiza discriminando por tipos constructivos, de manera que la suma de las áreas construidas de cada tipo constructivo sea la misma que el total del área construida de todo el inmueble.
A continuación se presenta un croquis que explica gráficamente como se consideran las áreas construidas en este procedimiento técnico.
1.4.5. Huecos verticales descubiertos (Hvd).- Son aquellos que forman parte del inmueble sin estar cubiertos; tales como: áreas ajardinadas, patios, cubos (tiros) de luz y/o de ventilación entre otros. Se miden a paños interiores del mismo hueco.
1.4.5.1. Huecos verticales cubiertos (Hvc).- Son aquellos que forman parte del inmueble y están cubiertos en un solo nivel, tales como: escaleras, cubos de elevadores, cubos de ductería, cubos de ventilación, atrios, cubos de luz, entre otros; se miden a partir de los paños exteriores de los muros que los circundan.
A continuación se presenta un croquis que explica gráficamente como se consideran los huecos verticales cubiertos en este procedimiento técnico.
1.4.6. Area útil privativa de piso (Aup).- Es el área que se aprovecha de forma visible en donde se puede pisar y colocar mobiliario. Se calcula sumando las áreas privativas útiles del piso (oficinas, archivos, bodegas, entre otros) medidas a partir de los paños interiores de la porción dominante o bien medidas a ejes de muros cuando el piso es compartido. Sin incluir las áreas comunes o de servicios del piso.
1.4.6.1. Area útil privativa del edificio (Aue).- Es el área que se aprovecha de forma visible en donde se puede pisar y colocar mobiliario. Se calcula sumando las áreas privativas útiles de todos los pisos sin incluir las áreas comunes del edificio como son: áreas de vigilancia, cuartos de máquinas, cuartos de aseo, pasillos comunes, entre otros.
A continuación se presenta un croquis que explica gráficamente como se consideran las áreas útiles en este procedimiento técnico.
1.4.7. Proyecciones de voladizos o marquesinas (Py).- Es la parte de un edificio que sobresale de los planos verticales y no necesariamente reposa sobre un apoyo.
1.4.8. Area rentable o vendible de piso (Arp).- Es la suma del área útil privativa del piso más las áreas comunes del piso (servicios), más la parte proporcional de las áreas comunes del edificio.
1.4.8.1. Area rentable o vendible del edificio (Are).- Es la suma de las áreas rentables de todos los pisos.
Area rentable = Area vendible (para efecto de este procedimiento el área vendible es el área sujeto de arrendamiento).
A continuación se presenta un croquis que explica gráficamente como se consideran las áreas vendibles o rentables en este procedimiento técnico.
1.4.9. Areas comunes del piso (servicios) (Acop).- Son los espacios que proveen de servicios a un piso de
un edificio y son usados sin restricción por los ocupantes del piso.
1.4.9.1. Areas comunes del edificio (Acoe).- Son las áreas construidas de un edificio que proveen de servicios generales al inmueble, y que por su ocupación o forma de uso son de tránsito libre y compartidas por los ocupantes del edificio, y le corresponde una parte proporcional a cada uno de los pisos.
Específicamente excluidos quedan del área común del edifico las áreas comunes de los pisos...
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