Procedimiento Técnico PT-TCH para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de terrenos con construcción habitacional
| Fecha de disposición | 09 Enero 2009 |
| Fecha de publicación | 09 Enero 2009 |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | SEGUNDA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TCH PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS CON CONSTRUCCION HABITACIONAL.
INDICE
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Introducción
1.1 Generalidades
1.2 Criterios Técnicos en que aplica
1.3 Premisas a la valuación de terrenos con construcciones habitacionales
1.4 Conceptos definiciones a usar en este Procedimiento Técnico
1.4.1 Area construida
1.4.2. Area útil
1.4.3. Area rentable
1.4.4. Condiciones especiales
1.4.4.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados)
1.4.4.2. Bienes de interés paleontológico
1.4.4.3. Bienes reservados a la nación
1.4.4.4. Monumentos arqueológicos
1.4.4.5. Usos dañinos
1.4.4.6. Usos improcedentes
1.4.4.7. Usos ineficientes
1.4.5. Criterio Técnico
1.4.6. Edificación habitacional
1.4.7. Enfoque comparativo de mercado
1.4.8. Enfoque de ingresos
1.4.9. Enfoque de costos
1.4.10. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
1.4.11. Fecha de inspección
1.4.12. Fecha de valores
1.4.13. Finalidad del dictamen
1.4.14. Homologación
1.4.15. Mayor y Mejor Uso del bien
1.4.16. Propósito del avalúo
1.4.17. Terreno
1.4.17.1 Terrenos urbanos
1.4.18. Uso del dictamen
1.4.19. Valor comercial
1.4.20. Valor de realización ordenada
1.4.21. Valor residual
1.4.22. Vigencia legal
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Procedimiento Técnico
2.1. Recepción de solicitud
2.2. Identificación del Avalúo
2.2.1. Parámetros del Avalúo
2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente
2.2.1.2. Uso del Dictamen
2.2.1.3. Propósito del Avalúo
2.2.1.4. Finalidad del Dictamen
2.2.1.5. Criterio Técnico
2.2.1.6. Fecha de Inspección
2.2.1.7. Condiciones Especiales
2.2.1.8. Condiciones Hipotéticas
2.2.1.9. Suposiciones Extraordinarias
2.2.1.10. Fecha de Valores
2.2.1.11. Fecha de Emisión del Dictamen Valuatorio
2.2.1.12. Vigencia Legal
2.2.2. Valores que se dictaminan en este procedimiento técnico
2.3. Inspección física y descripción del inmueble y su entorno (De campo)
2.3.1. Inspección del Terreno del Inmueble en Estudio
2.3.1.1. Superficie
2.3.1.2. Forma
2.3.1.3. Frentes
2.3.1.4. Ubicación
2.3.1.5. Inundación
2.3.1.6. Afectaciones
2.3.1.7. Mejoras
2.3.1.8. Vista Panorámica
2.3.1.9. Características Ambientales
2.3.1.10. Servicios Públicos o Comunales
2.3.1.11. Topografía
2.3.1.12. Uso de Suelo
2.3.1.13. Intensidad de Construcción
2.3.1.14. Fotografías del Terreno en Estudio y Entorno
2.3.2. Análisis de la zona donde se ubica el terreno
2.3.2.1. Clasificación de la zona
2.3.2.2. Indice de saturación en la zona
2.3.2.3. Servicios públicos y equipamientos urbano
2.3.2.4. Características ambientales
2.3.2.5. Ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales
2.3.2.6. Vías de acceso
2.3.3. Recopilación de información de predios comparables (datos del mercado inmobiliario)
2.3.3.1. Clasificación de la Zona
2.3.3.2. Ubicación y equipamiento urbano disponible
2.3.3.3. Superficie, forma, frente
2.3.3.4. Topografía y ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales
2.3.3.5. Uso de suelo de la zona y de cada muestra comparable
2.3.3.6. Servicios con que cuenta la muestra
2.3.3.7. Intensidad de construcción
2.3.3.8. Monto de cierre de la operación u ofertado
2.3.3.9. Nivel de la oferta
2.3.3.10. Tiempo de exposición en el mercado
2.3.3.11. Nombre y teléfono del informante
2.3.3.12. Reporte fotográfico
2.3.3.13. Croquis de ubicación
2.3.3.14. Clasificación de datos
2.3.3.15. Tabla de investigación de mercado
2.3.3.16. Nivel de demanda
2.3.4. Inspección de las construcciones e instalaciones propias
2.3.4.1. Descripción del uso actual
2.3.4.2. Tipos de construcción
2.3.4.3. Número de niveles
2.3.4.4. Area construida
2.3.4.5. Area útil
2.3.4.6. Area rentable
2.3.4.7. Edad efectiva de la construcción
2.3.4.8. Vida útil remanente
2.3.4.9. Vida útil normal
2.3.4.10. Estado de conservación
2.3.4.11. Calidad de proyecto
2.3.4.12. Unidades rentables o susceptibles de rentarse
2.3.4.13. Elementos de la construcción
2.3.5. Análisis de la zona donde se ubica el inmueble (características urbanas)
2.3.5.1. Clasificación de la zona
2.3.5.2. Tipo de construcción dominante en la calle
2.3.5.3. Indice de saturación en la zona
2.3.5.4. Densidad de población
2.3.5.5. Contaminación ambiental
2.3.5.6. Uso del suelo
2.3.5.7. Vías de acceso
2.3.5.8. Servicios públicos y equipamiento urbano
2.4. Recopilación de información de predios comparables (datos del mercado inmobiliario)
2.4.1. Clasificación de la zona
2.4.2. Ubicación y equipamiento urbano disponible
2.4.2.1. Area vendible de la muestra
2.4.2.2. Número de cajones de estacionamiento
2.4.2.3. Clasificación de la construcción
2.4.2.4. Calidad de la construcción
2.4.2.5. Estado de conservación
2.4.2.6. Edad
2.4.2.7. Instalaciones propias, elementos, accesorios y obras complementarias
2.4.2.8. Otras consideraciones
2.4.2.9. Precio de cierre de la operación u ofertado
2.4.2.10. Nivel de la oferta
2.4.2.11. Tiempo de exposición en el mercado
2.4.2.12. Nombre y teléfono del informante
2.4.2.13. Reporte fotográfico
2.4.2.14. Croquis de localización
2.4.2.15. Clasificación de datos
2.4.2.16. Tabla de investigación de mercado
2.4.2.17. Nivel de demanda
2.5. Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)
2.5.1. Enfoque comparativo de mercado
2.5.1.1. Homologación
2.5.1.2. Factor de ajuste
2.5.1.3. Tabla de homologación
2.5.2. Enfoque de ingresos
2.5.2.1. Capitalización directa de ingreso anual
2.5.3. Enfoque de costos
2.5.3.1. Valor de terreno
2.5.3.2. Valor de las construcciones
2.5.3.3. Valor de instalaciones especiales y obras complementarias
2.5.3.4. Obsolescencias o apreciaciones
2.6. Cálculo y ponderación de indicadores de valor
2.7. Valor comercial
2.8. Valor de realización ordenada
2.9. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)
2.10. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalúo)
2.11. Ejercicio ilustrativo
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142, 143, fracciones I y II y 144 fracciones I y II de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TCH PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS CON CONSTRUCCION HABITACIONAL
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Introducción
1.1 Generalidades
En el presente Procedimiento Técnico se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos de valuación que permita estimar el valor de terreno con construcción habitacional.
Es práctica usual que el valor de un terreno con construcción habitacional se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, usos de suelos en la zona, oferta entre otros), e intrínsecas (superficie, proyecto, calidad, uso de suelo autorizado, edad entre otros) inherentes al bien, así como con base en la observación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.
1.2. Criterios Técnicos en que aplica
Es un procedimiento técnico relacionado con casos para la valuación de terreno con construcción habitacional y aplica en los siguientes criterios técnicos.
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AD-BI, Adquisición de Bienes Inmuebles
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EN-BI, Enajenación de Bienes Inmuebles
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IN-BI, Indemnización por Expropiación de Bienes Inmuebles
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REF-BI, Reexpresión de Estados Financieros de Bienes Inmuebles
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DJ-BI, Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles
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CO-BI Concesión de Bienes Inmuebles
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AS-BI, Aseguramiento contra Daños de Bienes Inmuebles
1.3. Premisas a la valuación de terreno con construcciones habitacionales
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En este procedimiento se consideran terrenos que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo como urbano y cuenten con construcción que tenga uso y diseño para efectos de vivienda.
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Este procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso valuatorio establecidos en las metodologías y criterios de carácter técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la
"recepción de solicitud".
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Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente.
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En este procedimiento se estima el valor comercial del terreno con construcción habitacional considerando su mayor y mejor uso.
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Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN.
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La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores.
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico
1.4.1. Area construida.- Es la manifestada en la respectiva licencia de construcción más ampliaciones, en su caso, o la que se obtenga de planos arquitectónicos aprobados por autoridad competente. En su ausencia se calculará con la suma total de áreas cubiertas o techadas del inmueble, medidas a paños exteriores de los muros perimetrales y descontando los huecos verticales que estén descubiertos.
1.4.2. Area útil.- Es el área que se aprovecha de forma visible en donde se puede pisar y colocar mobiliario. Se calculará sumando...
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