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Procedimiento Técnico PT-RES para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual

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Vincent
Fecha de disposición06 Febrero 2009
Fecha de publicación06 Febrero 2009
EmisorSECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA
SecciónSEGUNDA. Poder Ejecutivo

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-RES PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS URBANOS Y TERRENOS URBANOS CON CONSTRUCCION POR EL METODO RESIDUAL.

INDICE:

  1. Introducción

    1.1 Generalidades

    1.2 Criterios técnicos en que aplica

    1.3. Premisas de la valuación de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual

    1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1. Area construida

    1.4.2. Area útil

    1.4.3. Area vendible o rentable

    1.4.4. Condiciones especiales

    1.4.4.1. Bienes catalogados (Inmueble catalogado)

    1.4.4.2. Bienes reservados a la Nación

    1.4.4.3. Monumentos arqueológicos

    1.4.4.4. Bienes de interés paleontológico

    1.4.4.5. Usos dañinos

    1.4.4.6. Usos improcedentes

    1.4.4.7. Usos ineficientes

    1.4.5. Criterio técnico

    1.4.6. Edificio de productos

    1.4.7. Enfoque Comparativo de Mercado

    1.4.8. Enfoque de Ingresos

    1.4.9. Enfoque de Costos

    1.4.10. Factor de ajuste

    1.4.11. Fecha de inspección

    1.4.12. Fecha de valores

    1.4.13. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    1.4.14. Finalidad del dictamen

    1.4.15. Homologación

    1.4.16. Mayor y mejor uso del bien

    1.4.17. Propósito del avalúo

    1.4.18. Terreno

    1.4.18.1. Terrenos urbanos

    1.4.19. Uso del dictamen

    1.4.20. Valor Comercial

    1.4.21. Valor Residual

    1.4.22. Valor Potencial

    1.4.23. Valor de Realización Ordenada

    1.4.24. Vigencia legal

  2. Procedimiento técnico

    2.1. Recepción de la solicitud

    2.2. Identificación del avalúo

    2.2.1. Parámetro del avalúo

    2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)

    2.2.1.2. Uso del dictamen

    2.2.1.3. Propósito del avalúo

    2.2.1.4. Finalidad del dictamen

    2.2.1.5. Criterio técnico

    2.2.1.6. Fecha de inspección

    2.2.1.7. Condiciones especiales

    2.2.1.8. Condiciones hipotéticas

    2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias

    2.2.1.10. Fecha de valores

    2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    2.2.1.12. Vigencia legal

    2.2.2. Valores que se dictaminan en este procedimiento técnico

    2.3. Inspección física y descripción del inmueble y su entorno (trabajo de campo)

    2.4. Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)

    2.4.1. Método Residual

    2.4.1.1. El Residual estático

    2.4.1.2. El Residual dinámico

    2.5. Valor Comercial

    2.6. Valor de Realización Ordenada

    2.7. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)

    2.8. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio correspondiente (informe de avalúo)

Transitorios

  1. Ejercicios ilustrativos

    JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de renta a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

    PROCEDIMIENTO TECNICO PT-RES PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS URBANOS Y TERRENOS URBANOS CON CONSTRUCCION POR EL METODO RESIDUAL

  2. Introducción

    1.1. Generalidades

    En el presente Procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos valuatorios que permitan estimar el valor de terrenos y terrenos con construcción por el método residual.

    Es práctica usual que el valor de un terreno en breña o dotado parcial o totalmente de servicios que incluya o no construcciones, se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, uso de suelo en la zona, entre otros) y de las características intrínsecas (superficie, topografía, forma, frente, tipo y calidad de la construcción, equipamiento, instalaciones, uso de suelo autorizado, infraestructura con que cuenta, entre otros) inherentes al mismo bien, así como con base en la observación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

    Sin embargo, cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado es realmente el más representativo, se hace necesaria la utilización del Método Residual (Enfoque de Ingresos), basado en el mejor y mayor uso del inmueble.

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la valuación de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual es común en otros, aplica en los siguientes criterios técnicos:

    1. AD-BI Adquisición de Bienes Inmuebles

    2. EN-BI Enajenación de Bienes Inmuebles

    3. CO-BI Concesión de Bienes Inmuebles

    4. DJ-BI Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles

    1.3. Premisas de la valuación de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual.

    1. El valor residual de terrenos urbanos es de aplicación obligada en los casos en que la investigación de mercado no proporciona información para determinar su valor comercial, bien sea porque no haya en el mercado terrenos similares al sujeto en estudio, o porque la información no esté disponible

    2. Es también, una base determinante para la toma de decisiones en operaciones de compra, venta o arrendamiento de terrenos urbanos en mercados perturbados por fenómenos coyunturales, como devaluaciones, épocas inflacionarias, etapas de ajuste derivadas de modificaciones en el uso del suelo en los programas de desarrollo urbano o movimientos sociales

    3. El valor residual de terrenos urbanos es una componente de decisión trascendente en los proyectos de maduración superior al año, al incorporar al análisis factores de riesgo que deben ser considerados por el inversionista o el vendedor para definir la conveniencia de comprar o vender ahora o en el futuro, y el precio

    4. Un terreno puede tener tantos valores residuales como proyectos posibles existan, de ahí que, además de identificar a los proyectos posibles, se hace necesario realizar una labor de depuración para seleccionar a los proyectos que proporcionen la información buscada, según el propósito del avalúo

    5. En este procedimiento, se consideran terrenos que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo como urbano y están libres de mejoras

    6. Este procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso valuatorio establecidos en las metodologías y criterios de carácter técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la "Recepción de solicitud"

    7. Todos los componentes y las acciones indicadas en consecuencia consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente

    8. En este procedimiento se estimará el valor comercial de mercado del terreno considerando su mayor y mejor uso

    9. Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales del INDAABIN

    10. El valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su trabajo valuatorio las circunstancias y condiciones especiales que originan y justifican el uso del método residual

    11. La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1. Area construida.- Es la manifestada en la respectiva licencia de construcción más ampliaciones en su caso, o la que se obtenga de planos arquitectónicos aprobados por autoridad competente. En su ausencia se calculará con la suma total de áreas cubiertas o techadas del inmueble, medidas a paños exteriores de los muros perimetrales y descontando los huecos verticales que estén descubiertos.

    1.4.2. Area útil.- Es el área que se aprovecha de forma visible en donde se puede pisar y colocar mobiliario. Se calculará sumando las áreas privativas útiles, áreas comunes, áreas de vigilancia, cuartos de máquinas, cuartos de aseo, pasillos comunes, entre otros.

    1.4.3. Area vendible o rentable.- Es el espacio efectivo de uso exclusivo o privativo que se utilizará al momento de arrendar, enajenar o adquirir un inmueble. Y se calcula sumando el área útil privativa más las áreas comunes de todo el inmueble.

    1.4.4. Condiciones especiales.- Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no son características típicas del mercado donde se ubica el bien. Son ejemplo de estas condiciones:

    1.4.4.1. Bienes catalogados (inmueble catalogado).- Son todos aquellos inmuebles, construcciones o sitios clasificados por el INAH o el INBA, u otra autoridad federal o estatal con atribuciones, mediante un proceso técnico administrativo en que se declare que debido a su identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con carácter histórico, artístico, cultural, social, político o religioso el inmueble en cuestión forma parte de la identidad del país, de una ciudad, población o barrio y por consiguiente, debe ser preservado.

    1.4.4.2. Bienes reservados a la Nación.- Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nación con apego al artículo 27 Constitucional, por lo que son de carácter inalienable, imprescriptible e inembargable.

    1.4.4.3. Monumentos arqueológicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la...

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