PLAN PARCIAL DE URBANIZACI�N �TERRALTA V DESARROLLO DE EDIFICIOS CONDO � HOTEL� EN BUCERIAS, NAYARIT.
Los planos que sirven de referencia a éste capítulo son: el plano A.1. Plano de Localización, A.2. Plano de delimitación del Área de estudio y del Área de aplicación.
UNO.1.
DESCRIPCION GENERAL DEL PROYECTO
NOMBRE
PLAN PARCIAL DE URBANIZACION TERRALTA V
DESARROLLO DE EDIFICIOS CONDO - HOTEL
DATOS GENERALES DEL PROYECTO
PROMOTOR DEL PROYECTO:
DYNAMICA DESARROLLOS SUSTENTABLES, S.A. DE C.V.
SUPERFICIE DEL AREA DE APLICACION:
SUPERFICIE DEL ÁREA DE ESTUDIO:
USO DE SUELO PROPUESTO:
CRU-R CORREDOR URBANO REGIONAL
AREAS VERDES:
Sábado 7 de Junio de 2008 Periódico Oficial 3
UBICACIÓN
El predio donde se pretende llevar a cabo de “TERRALTA V” CONDO HOTEL, se ubica en cerca del límite norte del poblado de Buceras, teniendo como frente la zona conocida como playas de
Huanacaxtle, cuenta con una hermosa vista hacia la bahía.
El norte colinda con tierras de uso habitacional con las mismas características que el propio predio, hacia el sur colinda prácticamente con el poblado de Bucerias, teniendo secciones de este mismo fraccionamiento conocido como condominio “Los Amores”, que es propiedad de esta misma empresa, de por medio; al oriente colinda también con otra sección denominada Terralta IV; y hacia el poniente colinda con la carretera federal 200.
FOTO SATELITE DEL AREA DE ESTUDIO CENTRO DE POBLACION “BUCERIAS”
USO DEL SUELO Y DENSIDAD
De acuerdo al plan municipal el predio denominado como TERRALTA cuenta con compatibilidad de uso de suelo el cual especifica lo siguiente:
Otorgada el día 6 de septiembre del 2007, con número de oficio DDUE 157/07, el cual considera un área de 29-65-65.12 hectáreas, en el cual se especifica los usos de suelo siguientes:
H211
H127
CRU densidad alta mezclada con uso comercial y de servicios variados.
DT-50 el uso es habitacional turístico con servicios turísticos.
PROPUESTA DEL PROYECTO
El proyecto de “TERRALTA V” CONDO - HOTEL, pretende llevar a cabo un proyecto con fines turísticos, enfocados y unidos con servicios comerciales y al turismo, por lo que el presente estudio presenta como propuesta de uso de suelo para el proyecto, un uso de suelo CRU-R (CORREDOR URBANO REGIONAL). El cual contempla las siguientes especificaciones:
CRU-R (corredor urbano regional), CORREDOR URBANO REGIONAL
CORREDOR URBANO REGIONAL
CORREDOR URBANO REGIONAL
CORREDOR URBANO REGIONAL
A
A
A
A
CONCEPTO
CONCEPTO
CONCEPTO
CONCEPTO
ESPECIFICACIÓ
ESPECIFICACIÓ
ESPECIFICACIÓ
ESPECIFICACIÓN
N
N
N
B
B
B
B
DE
DE
DE
DEPARTAMENTOS
PARTAMENTOS
PARTAMENTOS
PARTAMENTOS
C
C
C
C
SUPERFICIE MAXIMA DE DESPLANTE
SUPERFICIE MAXIMA DE DESPLANTE
SUPERFICIE MAXIMA DE DESPLANTE
SUPERFICIE MAXIMA DE DESPLANTE
D
D
D
D
NIVELES MAXIMOS DE CONSTRUCCION
NIVELES MAXIMOS DE CONSTRUCCION
NIVELES MAXIMOS DE CONSTRUCCION
NIVELES MAXIMOS DE CONSTRUCCION
Sábado 7 de Junio de 2008 Periódico Oficial 5
UNO.2.
OBJETIVO GENERAL Y ESPECIFICOS
OBJETIVO GENERAL Y ESPECÍFICOS
OBJETIVO GENERAL turístico denominado “TERRALTA V” CONDO-HOTEL, siguiendo siempre el planteamiento actual vigente del Plan Municipal de Desarrollo Urbano vigente, así como el marco jurídico correspondiente, con amplio respeto al medio ambiente urbano, natural y paisajístico”
OBJETIVOS PARTICULARES desarrollo turístico de la bahía, logrando proyectos de gran calidad comprometidos con el medio ambiente, y con sus habitantes” proyecto del Plan Parcial de Urbanización, donde se identifiquen las áreas de donación que concentrarán los equipamientos al servicio de la comunidad, así como la adecuada jerarquización de sus vialidades” adecuados a la capacidad de carga del área de aplicación del Plan Parcial de
Urbanización, precisando sus características para cada uno de los lotes ó predios” normas y reglamentos vigentes, así como a los estándares de calidad que requieran los organismos operadores de servicios en el Municipio”
UNO.3.
DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO
El área de estudio del Plan Parcial de Urbanización “TERRALTA V” CONDO-
HOTEL, tiene una superficie de 157 hectáreas, el cual esta delimitado en base a sistema geográfico nacional INEGI-TUM la cual queda delimitada de la siguiente forma:
Partiendo desde el vértice 1 con coordenadas X: coordenadas X: coordenadas X: marítimo , siguiendo por la línea de la costa en diversos puntos, en dirección sureste, pasando por distintos puntos de referencia que son los vértices 4, 5 y 6, hasta el vértice 7 el cual está en las coordenadas X: 464,480.2054 Y: 2'295,206.9810 para después seguir en línea recta hacia el este y llegar al vértice 8 el cual se ubica en las coordenadas X: vértice 1.
UNO.4.
DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN
El área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización “TERRALTA V” CONDO-
HOTEL, tiene una superficie de 41, 825.22 m2, el cual está delimitado en base a sistema geográfico nacional INEGI-TUM la cual queda delimitada de la siguiente forma:
Partiendo desde el
Vértice 1: con coordenadas X: 463,984.8674 Y: 2'295,960.8031para seguir en línea recta haciael suroeste hasta él;
Vértice 2: con coordenadas X: 463,915.3614 Y: 2'295,812.7139, continuando en línea recta hacia el sureste, hasta él;
Vértice 3: con coordenadas, X: 463,944.6516 Y: 2'295,793.9677 para continuar en línea recta de corta distancia hacia el noreste al;
Vértice 4: con coordenadas, X: 463,950.8780 Y: 2'295,807.1393 para continuar en línea recta de hacia el sureste al;
Vértice 5: con coordenadas, X: 464,042.0017 Y: 2'295,749.7549 para continuar en línea recta de hacia el noreste hasta él;
Vértice 6: con coordenadas, X: 464,120.9171 Y: 2'295,769.0772 después continuando en una distancia muy corta hacia el sureste hasta él;
Vértice 7: con coordenadas, X: 464,125.3335 Y: 2'295,748.2148 para continuar en línea curva hacia el noreste al;
Vértice 8: con coordenadas, X: 464,180.4752 Y: 2'295,795.0781 para continuar en línea curva hacia el noreste al;
Vértice 9: con coordenadas, X: 464,209.5352 Y: 2'295,872.7288 para continuar en línea curva y cambiando de dirección hacia el este de nuevo para llegar al;
Vértice 10: con coordenadas, X: 464,142.0826 Y: 2'295,916.5275 para continuar en una corta distancia el línea curva hacia el noreste al;
Vértice 11: con coordenadas, X: 464,116.8237 Y: 2'295,935.1028 para continuar en línea recta hacia el este, para llegar de nuevo al punto de arranque que es el vértice
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DOS.1.
SÍNTESIS DE LAS CONDICIONANTES
ZONA APTA PARA LA URBANIZACIÓN
Dentro del área de estudio, la mayoría es apta para el desarrollo urbano, contemplando parte del poblado que ya esta urbanizado en su totalidad y contemplando las áreas de reserva urbana marcadas en el plan municipal de desarrollo urbano.
Toda esta zona se encuentra hacia el norte del área de aplicación y al oeste del área de aplicación colindando con la carretera.
ZONA APTA CONDICIONADA
Estas son zonas cubriendo y protegiendo las franjas de afectación de los escurrimientos intermitentes marcados en el plan municipal de desarrollo urbano. Y aunque si se consideran aptas es importante considera los estudios hidrológicos y geohidrologicos necesarios, para la consecución de cualquier proyecto.
ZONA RESTRINGIDA PARA LA URBANIZACIÓN
Solo existe una zona dentro del área de estudio y se localiza en la parte noroeste, el elemento principal de la restricción es la laguna de oxidación, pero el entorno inmediato de la laguna, se encuentra en zona de bosque protegido.
ELEMENTOS DE RESTRICCIÓN POR INFRAESTRUCTURA:
Dentro del área de estudio se encuentran tres elementos importantes de infraestructura que restringen la urbanización, son:
La línea de alta tensión que cruza por el pueblo de Bucerías, desde el lado Este del a la mitad el área del aplicación de este estudio, continuando hacia el lado Oeste paralela a la carretera.
Los escurrimientos intermitentes existentes en el área, los cuales por su importancia deben ser canalizados previo estudio hidrológico, contemplado el área de zona federal correspondiente.
La carretera federal 200 que pasa por la parte sur del área de estudio es la que divide el centro de población en dos partes con distintas funciones, siendo esta la vialidad regional de ingreso a la bahía que es de suma importancia para la zona.
DOS.2
PRONÓSTICO
Para el planteamiento del pronóstico efectuado una vez analizado todo el escenario medioambiental y urbano del entorno, así como todas las dinámicas socioeconómicas, de la región, se definieron dos escenarios únicos, que a la vez representa una visión de las actividades que se pueden implementar para el adecuado desarrollo de la zona.
ESCENARIO SIN LA PARTICIPACIÓN ACTIVA Y PLANEACION DEL MEDIO
La falta de atención de la administración pública a los problemas de la colectividad, la participación desinteresada y no regulada de la iniciativa privada y la presión social hacia el acceso a la vivienda popular y de interés social pueden ser factores que asociados generen situaciones muy tangibles al corto, mediano y largo plazo, tales como:
Crecimiento desordenado de los principales centros de población a través de asentamientos humanos irregulares, ajenos al cumplimiento de la normatividad urbana y sin certeza jurídica en la tenencia de la tierra, situación que se traduce en una fuerte inestabilidad social y presión a la administración pública para la regularización de la tenencia de la tierra.
La permanente incompatibilidad de usos de suelo y actividades económicas por la falta de instrumentos de planeación urbana específicos.
Falta de cobertura y calidad en los servicios básicos de agua potable, drenaje sanitario, alumbrado público...
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