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Procedimiento Técnico PT-TC para la obtención de tasas de capitalización para la valuación de bienes inmuebles

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Vincent
Fecha de disposición12 Enero 2009
Fecha de publicación12 Enero 2009
EmisorSECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA
SecciónSEGUNDA. Poder Ejecutivo

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TC PARA LA OBTENCION DE TASAS DE CAPITALIZACION PARA LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES.

INDICE

  1. Introducción

    1.1. Generalidades

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    1.3. Premisas a la aplicación de las tasas de capitalización

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1. Capitalización

    1.4.2. Capitalización directa

    1.4.3. Capitalización de flujo de efectivo

    1.4.4. Cuota de mantenimiento

    1.4.5. Delta

    1.4.6. Descuento por vacíos

    1.4.7. Edad cronológica

    1.4.8. Enfoque de ingresos

    1.4.9. Factor de depreciación

    1.4.10. Factor de fondo de amortización

    1.4.11. Factor de homologación

    1.4.12. Factor de negociación

    1.4.13. Factor de recuperación del capital

    1.4.14. Flujo de efectivo

    1.4.15. Fórmula de Capitalización de Rendimientos

    1.4.16. Gastos de operación

    1.4.17. Gastos y comisiones de venta

    1.4.18. Ingreso bruto efectivo

    1.4.19. Ingreso bruto efectivo del inmueble sujeto

    1.4.20. Ingreso bruto potencial

    1.4.21. Ingreso bruto potencial del inmueble sujeto

    1.4.22. Ingreso neto de operación

    1.4.23. Ingreso neto de operación del inmueble sujeto

    1.4.24. Inmueble de productos

    1.4.25. Precio de venta

    1.4.26. Relación construcciones-propiedad

    1.4.27. Reserva para reemplazos

    1.4.28. Tasa de ajuste de riesgo por calidad de las construcciones

    1.4.29. Tasa de ajuste de riesgo por diferencia de edades

    1.4.30. Tasa de ajuste de riesgo por estado de conservación

    1.4.31. Tasa de ajuste de riesgo por otro factor

    1.4.32. Tasa de ajuste de riesgo por ubicación y accesos

    1.4.33. Tasa de capitalización

    1.4.34. Tasa de capitalización bruta efectiva

    1.4.35. Tasa de capitalización bruta potencial

    1.4.36. Tasa de capitalización de mercado ajustada

    1.4.37. Tasa de capitalización global

    1.4.38. Tasa de Cetes

    1.4.39. Tasa de descuento o de rendimiento

    1.4.40. Tasa de riesgo por sector

    1.4.41. Tasa de inflación

    1.4.42. Tasa de rendimiento global

    1.4.43. Tasa libre de riesgo

    1.4.44. Tasa de riesgo por liquidez

    1.4.45. Tasa de riesgo por recuperación de capital

    1.4.46. Tasa del sector inmobiliario

    1.4.47. Tasa variable

    1.4.48. Tiempo de venta

    1.4.49. Valor de la propiedad

    1.4.50. Vida útil total

    1.5. El flujo de efectivo y los niveles de ingreso

  2. Procedimiento técnico

    2.1 Identificación del concepto

    2.1.1. Método de mercado

    2.1.1.1. Nivel de ingreso bruto potencial

    2.1.1.2. Nivel de ingreso bruto efectivo

    2.1.1.3. Nivel de ingreso neto de operación

    2.1.2. Definición de los elementos característicos del bien inmueble sujeto

    2.1.3. Selección de comparables

    2.1.4. Definición del nivel de ingreso

    2.1.5. Obtención de la tasa de capitalización de mercado

    2.1.6. Aplicación de factores de ajuste de riesgo

    2.1.7. Obtención de las tasas de capitalización de mercado ajustado

    2.1.8. Obtención de la tasa de capitalización

    2.1.9. Obtención del valor de la propiedad

    2.1.9.1. Nivel de ingreso bruto potencial

    2.1.9.2. Nivel de ingreso bruto efectivo

    2.1.9.3. Nivel de ingreso neto de operación

    2.2. Método de construcción de la tasa

    2.2.1. Definición de las variables financieras y económicas a emplear

    2.2.1.1. Variables financieras y económicas

    2.2.1.2. Elementos característicos de la propiedad

    2.2.1.3. Elementos adicionales que representen riesgo

    2.2.1.4. Obtención de ingreso neto de operación del inmueble sujeto (INOs)

    2.2.1.5. Obtención de la tasa de rendimiento global (TRG)

    2.2.1.5.1. Tasa libre de riesgo

    2.2.1.5.2. Obtención de los premios o sobretasas de riesgo

    2.2.2. Obtención del factor de recuperación de capital

    2.2.2.1. Cálculo de D (Delta)

    2.2.2.2. Cálculo del factor de fondo de amortización

    2.2.2.3. Factor de recuperación de capital

    2.2.2.4. Obtención de la tasa de capitalización global

    2.2.2.5. Obtención del valor de la propiedad

  3. Rangos recomendables de tasas de capitalización

Transitorios

  1. Ejercicios ilustrativos

    JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

    PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TC PARA LA OBTENCION DE TASAS DE CAPITALIZACION PARA LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES

  2. Introducción

    1.1. Generalidades

    El presente procedimiento técnico establece en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas de la forma en que se deben obtener o construir las tasas de capitalización, en la aplicación del Enfoque de Ingresos, en los diferentes procedimientos técnicos que emite el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para valuar terrenos con construcción habitacional y comercial.

    El Enfoque de Ingresos presupone que un virtual o típico inversionista adquiere una propiedad con fines de lucro, es decir, en razón de la capacidad que dicho inmueble tiene para generar ingresos. Por ello, la adecuada aplicación de este enfoque requiere del conocimiento de las principales variables que en él intervienen, como son los propios ingresos brutos, los descuentos por concepto de vacíos y cobranza, cuya aplicación origina el ingreso bruto efectivo; los gastos de operación y cuotas de mantenimiento, que deducidos del anterior, derivan en el ingreso neto de operación y las tasas de capitalización, a los diferentes niveles de ingreso para obtener la estimación del valor del bien inmueble por medio del mismo enfoque.

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    El Procedimiento Técnico para la obtención de tasas de capitalización, será aplicable para los siguientes criterios técnicos:

    1. AD-BI, Adquisición de Bienes Inmuebles

    2. EN-BI, Enajenación de Bienes Inmuebles

    3. IN- BI, Indemnización de Bienes Inmuebles

    4. ARR-BI, Arrendamiento de Bienes Inmuebles

    5. CO-BI, Concesión de Bienes Inmuebles

    6. DJ-BI, Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles.

    1.3. Premisas a la aplicación de las tasas de capitalización

    1. Aquellos procedimientos que incorporan inmuebles sujetos a financiamiento quedan excluidos del presente procedimiento técnico.

    2. La obtención de tasas de capitalización, en el presente procedimiento técnico, queda circunscrita únicamente a los casos de propiedades libres de todo gravamen.

    3. El presente procedimiento técnico, no es el más apropiado para los casos de inmuebles que contienen una cantidad importante de áreas individuales en arrendamiento, como puede ser la valuación de edificios completos de oficinas, centros comerciales, conjuntos completos de unidades habitacionales, edificios de usos mixtos, entre otros.

    4. Tampoco se considera adecuado, para aquellos bienes en los que su valuación se fundamenta en el tratamiento de la propiedad como un Negocio en Marcha, como pueden ser hoteles, restaurantes, marinas y campos de golf, entre otros.

      1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

      1.4.1. Capitalización.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor, el ingreso que produce una propiedad.

      Hay dos tipos de capitalización:

    5. La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y

    6. La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

      1.4.2. Capitalización directa.- Técnica empleada para convertir el estimado del ingreso de un solo año en valor, en un solo paso, dividiendo el ingreso estimado entre una tasa apropiada (tasa de capitalización).

      1.4.3. Capitalización de flujo de efectivo.- También conocida como capitalización de rendimientos, es una técnica empleada para convertir beneficios futuros en valor presente, al descontar cada uno de dichos beneficios a una tasa de descuento o rendimiento adecuada, o desarrollando una tasa de capitalización global que explícitamente refleje el patrón de ingresos, el cambio de valor de la propiedad y la tasa de rendimiento sobre la inversión.

      1.4.4. Cuota de mantenimiento.- Es la cantidad que aporta un inquilino de un inmueble regularmente con el propósito de cubrir los gastos operacionales, de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, entre otros, puedan seguir funcionando adecuadamente.

      1.4.5. Delta (D).- Cambio de valor de la propiedad con relación a su precio o valor inicial, al final del periodo de análisis, expresado en por ciento.

      1.4.6. Descuento por vacíos (DV).- Reducción en el ingreso bruto potencial atribuida al tiempo que permanece un inmueble desocupado dentro de un periodo de análisis determinado y a pérdidas por cobranzas no recibidas en el mismo periodo de análisis.

      1.4.7. Edad cronológica (E).- Es el número de años que han transcurrido, desde la construcción o puesta en marcha original de un bien.

      1.4.8. Enfoque de ingresos (E de I).- Es el método para estimar el indicador de valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor presente. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un periodo proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de Anticipación, de la Oferta y la...

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