Ley sobre el Régimen de Condominio para el Estado de Guanajuato
Por Manuel BORJA MARTINEZ
Profesor de la Facultad de Derecho. UNAM.
Con fecha 30 de diciembre de 1961, entró en vigor en el Estado de Guanajuato la Ley que reglamenta el Régimen de Propiedad y Condominio en dicha entidad. La nueva Ley viene a modificar y reglamentar al artículo 1014 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales, del año 1884, vigente en el Estado de Guanajuato en virtud del decreto de 13 de abril de 1894.
Aunque el Estado de Guanajuato no es de aquellos que tienen mayor densidad demográfica en la República Mexicana, la topografía de algunas de sus poblaciones y muy especialmente de su capital, nos hace evocar las ciudades medievales en donde tuvo su origen la propiedad horizontal. Física, materialmente, los únicos casos de división horizontal de la propiedad que podemos encontrar en nuestra patria antes de la segunda mitad del siglo XX se encuentran en ciudades en las que lo accidentado del terreno obligaba a los dueños de los inmuebles a vender los diferentes "vientos" de una casa. Es en relación con un bien ubicado en el Estado de Guanajuato que nuestra Suprema Corte de Justicia conoció por primera vez de un litigio tocante a condominio.
Además, y este hecho a nuestro juicio justifica ampliamente la existencia de la Ley, las necesidades de la vida social contemporánea imponen al legislador la obligación de reglamentar el derecho de propiedad de tal manera que pueda cumplirse con el ideal de la difusión de la riqueza.
No es nuestra intención emitir juicio valorativo sobre la Ley que se publica, para lo cual somos los menos indicados por haber integrado en unión del Sr. Lic. Enrique Mancera Massieu la comisión que por encargo del Sr. Lic. Juan José Torres Landa, Gobernador Constitucional del Estado de Guanajuato, formuló el proyecto que sirvió de base a la Ley.
El análisis detallado del contenido del ordenamiento que se publica a continuación lo reservamos para otra ocasión y sólo queremos por el momento dar una idea de conjunto y poner en relieve las ideas directrices de la Ley.
Para la formulación del proyecto que sirvió de base a la Ley actualmente en vigor, la comisión redactora tomó en consideración las leyes que sobre la materia rigen en España, Portugal, Francia, Venezuela, Guatemala y Cuba, así como el Código Italiano de 1942, pero muy especialmente tuvo a la vista los preceptos de la Ley de 2 de diciembre de 1954 que reglamenta el "Régimen de Propiedad y Condominio en los edificios divididos en pisos, departamentos, viviendas o locales", en el Distrito y Territorios Federales, y el anteproyecto que para la formulación de la Ley vigente en el Distrito Federal elaboró el Sr. Lic. Gustavo R. Velasco, Ilustre Rector de la Escuela Libre de Derecho.
La Ley del Estado de Guanajuato rompe con el sistema que se observa en la totalidad de las leyes que reglamentan la materia en el Territorio de la República Mexicana, consistente en considerar a los preceptos legales que establecen los derechos y las obligaciones de los diferentes propietarios, como supletorios de la voluntad de los particulares, los cuales pueden eludir su vigencia mediante estipulaciones consignadas en la escritura constitutiva del régimen, en el Reglamento de Condominio y Administración del edificio, y aun en los documentos en los que conste la compraventa de alguna de las unidades privativas. Siguiendo la inspiración de la Ley Española de 21 de julio de 1960 en la Ley para el Estado de Guanajuato se establece, en términos generales, la imperatividad de las normas legales y sólo en los casos particulares en los que se estimó que no reportaría ningún perjuicio a la comunidad la modificación de lo dispuesto por la Ley se establecieron normas de carácter supletorio de la voluntad.
Al reformarse el texto del artículo 1014 del Código Civil vigente en el Estado de Guanajuato, hubo de conservarse su incorrecta ubicación dentro del mencionado ordenamiento legal, pues obviamente se consideró más perjudicial el trastorno que acarrearía la alteración en la enumeración de una gran parte de los preceptos del Código Civil.
La adición al texto del artículo 734 del Código Civil resuelve el problema tan debatido en el derecho extranjero tocante a la posibilidad de efectuar una partición dividiendo un edificio en locales separados. Se siguieron en este punto las ideas de René Savatier y Edith Kischinewskv-Broquisse, así como el texto de la Ley Española de julio de 1960.
Para reglamentar a la institución, la nueva ley divide la materia en ocho capítulos, a saber:
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De la constitución, reformas y extinción del régimen de condominio. Se enumeran en la Ley, a título ejemplificativo, algunos de los supuestos en los que puede originarse la propiedad horizontal, estableciéndose el concepto general de la institución en el texto reformado del artículo 1014 del Código Civil.
Con toda claridad se establece que para que un edificio pueda ser sometido al Régimen reglamentado es indispensable que conste cuando menos de dos plantas eliminándose así la pretensión tan frecuente de aplicar el régimen de condominio en un sentido distinto al de la división de un solo edificio por planos horizontales, pretensión que encuentra en los más de los casos su origen en el deseo de burlar las disposiciones locales en materia de fraccionamientos de predios urbanos.
En este mismo capítulo se enumeran los requisitos que deberá contener toda escritura en la que se haga constar la constitución de un Régimen de Condominio y se consagran normas precisas acerca de su modificación e inscripción en el Registro Público de la Propiedad, así como para la extinción del régimen.
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De los bienes propios. Por lo que toca a la naturaleza jurídica de la institución regulada, la ley en examen considera, como la inmensa mayoría de las legislaciones y de la doctrina en todo el mundo, que en el Régimen de Condominio coexiste una propiedad sobre la unidad privativa con una copropiedad sobre los bienes comunes del edificio, desechándose al efecto toda teoría sensacionalista, sin razón lógica ni fundamento técnico.
La propiedad del departamento se limita en razón de las "Relaciones de vecindad", atendiendo a la función social de esta Institución Jurídica y considerando que de acuerdo con el artículo 27 de la Constitución General de la República, el legislador en todo momento tiene el derecho de imponer a la propiedad privada las limitaciones y modalidades que juzgue pertinentes.
Se consagró el derecho del tanto en favor del inquilino por considerar que en esta forma la Ley cumple con mayor amplitud su fin social, .difusor de la propiedad. En caso del incumplimiento de la preferencia por el tanto la ley concede al inquilino el derecho de retracto que es el que con más eficacia salvaguarda sus derechos.
Se prohibe al propietario del piso alto sobreelevar el edificio y al de la planta baja hacer excavaciones en el terreno, solucionando así con precisión un problema ampliamente debatido en la doctrina extranjera.
En caso de gravamen en conjunto de un edificio sujeto al Régimen de Condominio, se consagra la divisibilidad de la hipoteca rompiéndose el sistema seguido por el Código Civil vigente en el Estado de Guanajuato.
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De los bienes comunes. Al regular la existencia de los bienes comunes, siguiendo en esto el criterio de la Ley Portuguesa de 14 de octubre de 1955, se consideró que existen partes del edificio que deben ser siempre objeto de propiedad colectiva, en tanto que otras partes sólo en ausencia de la voluntad de los interesados deberán considerarse como de propiedad común.
De acuerdo con la ley podrán existir bienes comunes sólo para algunos de los titulares de unidades privativas.
Se considera el carácter accesorio que tienen los bienes comunes respecto de las partes privativas y se establece la imposibilidad del ejercicio de la acción "comunni Dividundo" en relación con los bienes sujetos a copropiedad.
Se establecen normas claras y suficientes para determinar la forma en la que deben contribuir los distintos propietarios para la atención y reparación de los bienes y servicios comunes.
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Del Reglamento de condominio y administración. Se indica la necesidad de elaborar un Reglamento de condominio y administración, con carácter supletorio de la Ley sobre el Régimen de Condominio, optándose así por un sistema intermedio entre las leyes que, como la del Distrito Federal, subordinan las disposiciones legales a las estipulaciones del Reglamento y aquellos otros ordenamientos legislativos que, como la nueva Ley Española de mil novecientos sesenta, no exigen la redacción de un Reglamento para el funcionamiento de la Institución. La comisión redactora del proyecto que sirvió de base a la ley, consideró indispensable la elaboración de dicho Reglamento, puesto que la Ley por extensa y detallada que fuere, no podría ni por asomo analizar y resolver todo los problemas que pueden presentarse en cada edificio sujeto al Régimen de Condominio, y pensó por otra parte que no puede dejarse libremente a la voluntad de las partes la reglamentación de los derechos y obligaciones de los distintos dueños de las unidades privativas del edificio, tanto más cuanto que en la inmensa mayoría de los casos el Reglamento está elaborado exclusivamente por la persona o personas que constituyen el Régimen, y los futuros adquirentes de los locales deberán sujetarse forzosamente a sus estipulaciones.
Para las modificaciones al Reglamento de Condominio y Administración se sigue un criterio más flexible que el que se observa en la Ley para el Distrito Federal, pues se establece la posibilidad de reformar sus preceptos mediante un acuerdo tomado en asamblea por una doble mayoría de votos, considerando para ello el porcentaje del valor, que en relación con la totalidad del edificio, representan las personas que proponen la modificación, y además considerando, por persona, el número de propietarios que desean la reforma.
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De la...
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