Inmobiliario
| Autor | Rodrigo de los Ríos |
| Páginas | 44-45 |
Inmobiliario
Fideicomiso, un Vehículo de Inversión
Inmobiliaria Eficiente y Seguro.
Rodrigo de los Ríos
Existen diversos medios para financiar un proyecto
inmobiliario, entre los más utilizados y seguros se
encuentra el fideicomiso de administración y
garantía inmobiliaria.
Esta clase de fideicomisos están integrados por
lo general de la siguiente forma: i) por uno o varios
fideicomitentes, quienes son las personas (físicas o
morales) que transmiten la propiedad al fiduciario
de ciertos bienes afectos al patrimonio del
fideicomiso, ya sea recursos líquidos o inmuebles a
desarrollar; ii) un fiduciario, que es una institución de
crédito que recibe los bienes en propiedad
fiduciaria y se obliga a realizar y cumplir con los
fines previstos en el contrato de fideicomiso; y iii)
uno o varios fideicomisarios o beneficiarios del
fideicomiso (que pueden ser los mismos
fideicomitentes o terceras personas).
La primera etapa del fideicomiso es la
transmisión o aportación que hacen los
fideicomitentes al fiduciario de bienes o recursos
líquidos para financiar los costos iniciales “soft
costs” y los costos de la primera etapa de
construcción del proyecto. Estas aportaciones lo
hacen en su calidad de fideicomitentes, pudiendo
ser clasificados de distinta forma, ya sea como
Fideicomitentes A o B, según si aportan inmuebles
o recursos en dinero.
En una segunda etapa de financiamiento, se
encuentran los compradores en preventa, los
cuales pueden constituirse como fideicomitentes
“C” mediante la celebración de “convenios de
adhesión”, en los cuales se establecen los montos
por los que se obligan a aportar cierta cantidad en
dinero a cambio del bien inmueble que adquirirán
en virtud de sus aportaciones al finalizar el
proyecto. Estos recursos son destinados
principalmente para financiar parte de los costos de
la construcción del desarrollo inmobiliario “hard
costs”.
Finalmente, y de forma opcional, están las
instituciones de crédito y/o los prestamistas, las
cuales formalmente no aportan recursos como
fideicomitentes, si no otorgan créditos a una entidad
paralela o sociedad que normalmente es el
vehículo controlado por el desarrollador del
proyecto para que éste utilice dichos recursos para
la conclusión del restante de los costos de
construcción de la obra.
rdelosrios@ibarrapg.com
Es importante señalar que un fideicomiso de
administración y de garantía resulta ser muy atractivo
para los bancos debido a que es muy efectivo para
garantizar este tipo de negocios inmobiliarios a
diferencia de una hipoteca común, toda vez que los
bienes salen del patrimonio del deudor en cuestión, y
por lo tanto: i) se limita el dominio y los derechos de
uso, disfrute y aprovechamiento sobre los bienes
fideicomitidos; ii) se imposibilita la existencia y/o
reclamos de cualesquiera acreedores preferentes
(trabajadores, manutención, alimentos etc.); y iii) se
permite la ejecución extrajudicial de la garantía
fiduciaria, logrando ahorros en el procedimiento
previamente establecido en el contrato de
fideicomiso.
En la actualidad, el fideicomiso inmobiliario nos
permite estructurar y planificar la obtención de
recursos de distintas fuentes para financiar y concluir
exitosamente un desarrollo inmobiliario de manera
segura, eficiente y transparente para todos los
involucrados en la operación.
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