Fideicomisos y sociedades de infraestructura y bienes raíces (FIBRAS y SIBRAS)
| Autor | José Luis Ureña Lizárraga |
El interés por invertir en bienes raíces en México ha existido desde hace muchos años, pero se ha limitado a personas físicas o morales con grandes montos de capital. En los últimos años la “estabilidad macroeconómica” y la baja en tasas de interés han llevado al pequeño inversionista a modificar sus hábitos de ahorro, y ha mostrado interés por invertir en diversas opciones, incluyendo sociedades de inversión o bienes raíces.
Sin embargo, para el pequeño inversionista al igual que para los inversionistas institucionales como son fondos de pensiones (afores) y sociedades de inversión, resulta necesario un vehículo o instrumento que, al cotizar en el mercado de valores, permita a estos el acceso a bienes raíces de calidad que son administrados con transparencia y eficiencia por profesionales del ramo.
En este sentido, desde hace cinco años la Bolsa Mexicana de Valores, la Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles y otros participantes del mercado de valores, iniciaron el análisis —con la Secretaría de Hacienda y Crédito Público— de esquemas similares que están funcionando en otros mercados de valores internacionales y permiten el acceso de pequeños inversionistas al mercado de valores en condiciones de transparencia y supervisión.
En el año de 1960, el Congreso de los Estados Unidos de América creó la figura jurídica de los Real Estate Investment Trusts (REITS). Los fideicomisos fueron realizados con fines totalmente fiscales, y la idea es hacer una corporación o sociedad en la cual sea reducida e incluso eliminada la imposición fiscal corporativa.
En Estados Unidos de América, un REIT deberá distribuir anualmente al menos el 90% de sus utilidades gravables a sus socios en forma de dividendos. Para poder calificar para las ventajas fiscales, sobre todo en materia de impuestos corporativos, un REIT debe:
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Estructurarse como corporación, fideicomiso o asociación.
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Ser administrada por un consejo de directores o fideicomisarios.
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Emitir acciones transferibles o, en su caso, certificados de participación.
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En caso contrario deberán de tributar como cualquier sociedad.
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No podrá ser una institución aseguradora o del sistema financiero.
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Ser 100 o más personas sean dueños de las acciones o certificados de depósito.
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Que cuando menos el 95% de sus ingresos derive de dividendos, intereses o ganancias de capital en inmuebles.
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Deberán pagar cuando menos el 90% de su ingreso como dividendo.
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No más del 50% de sus acciones podrán ser poseídas por 5 o menos personas (Regla 5/50).
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Cuando menos el 75% de sus activos deberán estar invertidos en inmuebles.
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Cuando menos el 75% de sus ingresos brutos deberán provenir de arrendamiento o intereses por créditos hipotecarios.
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No podrán tener más del 20% de activos consistentes en acciones de REITS sujetos a impuestos corporativos.
Actualmente, a pesar de la crisis económica mundial y la misma interna que han sufrido los estadounidenses, el mercado norteamericano opera más de ciento ochenta REITS en la Securities and Exchange Commision y mantiene recursos equivalentes a trescientos billones de dólares en activos. Dicho país fue uno de los mercados pioneros en la industria de las denominadas FIBRAS. La conversión de estos bienes físicos a valores negociables ha hecho del mercado estadounidense un mercado más líquido en el sector inmobiliario.
Ejercicios fiscales 2004 y 2005 (Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria).
En las reformas fiscales publicadas en el 2003, para el ejercicio fiscal 2004 (las cuales siguieron vigentes sin cambio alguno en el 2005), se estableció un estímulo fiscal cuya finalidad fue fomentar el mercado inmobiliario mexicano a través de la captación de recursos de los fondos de pensiones y jubilaciones del extranjero que actuaran como fideicomisarios. Dicho estímulo consistía en no efectuar pagos provisionales del impuesto sobre la renta, ni del impuesto al activo, siempre que los mencionados fondos realizaran inversiones inmobiliarias a través de fideicomisos.
Las FIBRAS son instrumentos cotizados en los mercados públicos de valores que ofrecen a los inversionistas pagos periódicos (rentas) y a la vez tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía), permitiéndole al pequeño inversionista participar en proyectos específicos con montos pequeños de capital. Son vehículos que permiten desarrollar el financiamiento de infraestructura y bienes raíces del...
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