Procedimiento Técnico PT-LC para determinar el lucro cesante en bienes inmuebles y unidades económicas
| Fecha de disposición | 09 Enero 2009 |
| Fecha de publicación | 09 Enero 2009 |
| Materia | Derecho Mercantil y de la Empresa,Derecho Público y Administrativo |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | SEGUNDA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-LC PARA DETERMINAR EL LUCRO CESANTE EN BIENES INMUEBLES Y UNIDADES ECONOMICAS.
INDICE
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Introducción
1.1. Generalidades
1.2. Criterios técnicos en que aplica
1.3. Premisas a la valuación de inmuebles y unidades económicas afectadas por lucro cesante
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico
1.4.1. Criterio técnico
1.4.2. Enfoque comparativo de mercado
1.4.3. Enfoque de Ingresos
1.4.4. Factor de proporción
1.4.5. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
1.4.6. Fecha de inspección
1.4.7. Fecha de valores
1.4.8. Finalidad del dictamen
1.4.9. Lucro cesante
1.4.10. Mayor y mejor uso del bien
1.4.11. Negocio en marcha
1.4.12. Parte del bien afectado
1.4.13. Periodo de cesantía en el lucro cesante
1.4.14. Plazo de afectación
1.4.15. Propósito del avalúo
1.4.16. Tipo de afectación
1.4.17. Unidad económica (empresa)
1.4.18. Uso del dictamen
1.4.19. Valor en uso
1.4.20. Vigencia legal
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Procedimiento técnico
2.1. Recepción de la solicitud y base informativa (documento procedente
2.2. Identificación del bien a valuar
2.2.1. Parámetros del avalúo
2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)
2.2.1.2. Uso del dictamen
2.2.1.3. Propósito del avalúo
2.2.1.4. Finalidad del dictamen
2.2.1.5. Criterio técnico
2.2.1.6. Fecha de inspección
2.2.1.7. Condiciones especiales
2.2.1.8. Condiciones hipotéticas
2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias
2.2.1.10. Fecha de valores
2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
2.2.1.12. Vigencia legal
2.2.2. Valores que se dictaminan con este procedimiento técnico
2.3. Inspección física, y descripción del bien inmueble y su entorno (trabajo de campo)
2.3.1. Inspección del terreno en estudio
2.3.2. Inspección de la zona donde se ubica el terreno
2.3.2.1. Clasificación de la zona
2.3.3. Inspección de las construcciones e instalaciones
2.4. Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)
2.4.1. Enfoque de Ingresos
2.4.1.1. Lucro Cesante
2.5. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)
2.6. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalúo)
Ejercicios ilustrativos
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de renta a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-LC PARA DETERMINAR EL LUCRO CESANTE EN BIENES INMUEBLES Y UNIDADES ECONOMICAS
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Introducción
1.1. Generalidades
El presente procedimiento establece en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para la ejecución de trabajos de valuación en donde se requiera estimar el Lucro Cesante en bienes inmuebles o unidades económicas de propiedad privada o social (ejidal o comunal), derivado de afectaciones por el desarrollo de obras y/o proyectos de beneficio colectivo e interés público (el procedimiento de Lucro Cesante para bienes muebles se emite por separado).
Es práctica usual que el valor de los bienes inmuebles se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, entre otros) y de las características intrínsecas (superficie, topografía, forma, tipo de construcción, equipamiento, instalaciones, uso de suelo autorizado, bienes o servicios que presta, capacidad productiva o vocación del suelo, entre otros) inherentes al bien, así como con base en la investigación del mercado inmobiliario, a la aplicación y ponderación de las variables predominantes y en su caso al análisis de su potencial como unidad económica.
El análisis del lucro cesante, es adecuado principalmente para el acto jurídico de indemnizar, cuando medie afectación en los bienes de particulares o de propiedad social por el desarrollo de obras y proyectos de beneficio colectivo e interés público que dañen, condicionen o limiten su potencial.
1.2. Criterios técnicos en que aplica
Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la determinación del lucro cesante tiene que ver con afectaciones provocadas por el desarrollo de obras y proyectos de beneficio colectivo e interés público, aplica en los siguientes criterios técnicos:
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IN-DP Indemnización por Daños y Perjuicios.
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DJ-BI Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles
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IN-UE Indemnización de Unidades Económicas
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DJ-UE Diligencias Judiciales de Unidades Económicas
1.3. Premisas a la valuación de inmuebles y unidades económicas afectadas por lucro cesante
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El promovente de la solicitud de servicio debe describir el tipo de obra y/o proyecto a realizar, tipo de afectación (parcial o total), características del bien afectado y plazo de la afectación, señalando el inicio y la terminación programados de la obra
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El perito valuador, con sustento en la visita de inspección que realice y la base informativa que reciba, debe realizar el análisis que motive y justifique la aplicación del procedimiento técnico de lucro cesante de un bien inmueble o de una unidad económica
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En cuanto a la información de carácter técnico, económico, legal y financiero a usar en este procedimiento, debe darse prioridad a la emitida por una institución oficial competente en el tema de que se trate
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En el caso de un bien inmueble, debe tomarse sólo la superficie del terreno o terreno con construcción sujeta al lucro cesante, producto del efecto de un agente nocivo que afecta su lucro normal, como la única sujeta de indemnización y no toda la propiedad
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Se considera que este procedimiento aplica en los siguientes casos:
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Un inmueble o una unidad económica que se ven afectados temporalmente (durante un plazo predecible o histórico) por el desarrollo de obras y/o proyectos de beneficio colectivo e interés público, en el entendido de que una vez terminadas dichas obras y/o proyectos, el bien inmueble o unidad económica permanece en propiedad de su titular y con la condición de que pueden volver al estado de operación que tenía antes de la realización de aquellas, ya sea por un proceso espontáneo de recuperación o por labores de rehabilitación
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Un inmueble que se ve afectado parcialmente por el desarrollo de obras y/o proyectos, en cuyos casos la parte que fue afectada se indemniza en función de su lucro cesante tomando como base la potencialidad que sustenta su valor comercial, mientras para el resto (porción remanente) se indemnizan los daños complementarios, mediante el pago que determine el Procedimiento Unidad Inmueble Mayor (PT-UIM)
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En cambio cuando la afectación es de manera permanente (mayor a 10 años) no aplicará el procedimiento de lucro cesante, porque en ese caso la indemnización del bien afectado, ya sea un inmueble o una unidad económica, debe realizarse mediante el pago del valor comercial íntegro, considerando todos los atributos y beneficios del bien, ya sea por medio de la sustitución de éste (enfoque de costos), el pago de la productividad (enfoque de ingresos) o por el monto que el mercado pagaría en total por el bien (enfoque comparativo de mercado)
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Para mayor explicación a continuación se presentan las tablas 1 (inmueble principal) y 2 (inmueble complementario), con la propuesta de cómo se determina el valor base para el monto de la indemnización dependiendo del plazo de la afectación, tipo de la afectación, tipo de bien afectado y parte afectada del bien de que se trate, ya sea un inmueble o una unidad económica
Tabla 1. Inmueble principal
Plazo de la afectación Tipo de afectación Tipo de bien afectado Parte afectada del bien Monto de indemnización con base en Regirá cuando el plazo en el que el lucro cesante acumulado se iguale al Valor Comercial en función de la tasa de capitalización o descuento. Corto (Menos de 10 años) Productivo 0% Inmueble Principal 100% Lucro cesante Corto (Menos de 10 años) Productivo 0% Unidad económica 100% Lucro cesante Corto (Menos de 10 años) Parcialmente productivo Inmueble Principal 100% Lucro cesante Corto (Menos de 10 años) Parcialmente productivo Unidad económica 100% Lucro cesante Largo (10 años o más) Productivo 0% Inmueble Principal 100% Valor comercial por capitalización Largo (10 años o más) Productivo 0% Unidad económica 100% Valor como negocio en marcha Largo (10 años o más) Parcialmente productivo Inmueble Principal 100% Lucro cesante Valor Comercial Largo (10 años o más) Parcialmente productivo Unidad económica 100% Lucro cesante Valor como negocio en marcha Tabla 2. Inmueble complementario
...Plazo de la afectación Tipo de afectación Tipo de bien afectado Parte afectada del bien Monto de indemnización con base en Regirá cuando el plazo en el que el lucro cesante acumulado se iguale al Valor Comercial en función de la tasa de capitalización o descuento. Corto (Menos de 10 años) Productivo 0% Inmueble complementario Parcial o Total Unidad Inmueble Mayor Corto (Menos de 10 años) Productivo 0% Unidad económica Parcial o Total Lucro Cesante Corto (Menos de 10 años) Parcialmente productivo Inmueble complementario Parcial o Total Unidad Inmueble Mayor Corto (Menos de 10 años) Parcialmente productivo Unidad económica Parcial o Total Lucro Cesante Largo (10 años o más) Productivo 0% Inmueble complementario Parcial o Total Valor Comercial Largo (10 años o más)
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