Cancelación de Hipotecas en Remates Judiciales
Lic. Pedro Lascuráin.
En el art. 2325 del Código Civil se encuentra este precepto: "Por regla general, las ventas judiciales se harán en moneda efectiva y al contado, y cuando la cosa fuere inmueble, pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el juez mandará hacer la. cancelación o cancelaciones respectivas en los términos que disponga el Código de Procedimientos Civiles.''
Esta disposición está tomada a la letra del art. 2928 del Código Civil de 1884. En el Título del Registro Público, de uno y otro Código, se autoriza la cancelación de las inscripciones, cuando sea vendido el inmueble que reporte el gravamen, en el caso de venta judicial. El Código Civil de 1871 no tenía disposición a este respecto.
El Código de Procedimientos Civiles de 1884 dispuso que no podría procederse al remate de bienes raíces, sin que previamente se pidiera al Registro Público, certificado de los gravámenes, impuestos en un período de veinte años, y se citará a los acreedores que de él aparecieren. El Código de Procedimientos ahora vigente, contiene disposición semejante en el art. 566; pero reduce a diez años el período que. comprenda el certificado.
Esta disposición ha producido el pésimo resultado de adjudicar al postor en remate judicial, bienes raíces que están gravadas con hipotecas inscritas antes de los diez años, a que se contrae el certificado, sin que el acreedor haya sido citado a la venta judicial, y sin que el postor, a quien se adjudica la finca, tenga conocimiento de la hipoteca.
El conflicto entre acreedor y postor no tiene solución en el Código de Procedimientos Civiles. Este, en efecto, se ocupa en el art. 592, del juicio promovido por acreedor hipotecario de segundo lugar, y dispone que en ese caso, el valor del crédito preferente se deposite en el juzgado que corresponda. En el art. 593 se dispone que el acreedor que se adjudique la cosa, reconocerá a los demás hipotecarios sus créditos para pagarlos a su vencimiento. En este artículo, por tanto, se trata de acreedores preferentes que aparezcan del mismo título que motiva el juicio, o del certificado del Registro. En el art. 594 se trata de hipotecas que garanticen títulos al portador de prelación concurrente y se ordena que el precio de la venta se prorratee entre ellos. Por fin, el art. 595 manda que en estos casos se cancelen las inscripciones de las hipotecas a que estuviere afecta la finca vendida, expidiéndose para ello mandamiento en que se exprese que el importe de la venta no fue suficiente para cubrir el crédito del ejecutante; y, en su caso, haberse consignado el importe del crédito del acreedor preferente, o el sobrante, si lo hubiere, a disposición de los interesados. En párrafo separado agrega el mismo artículo 595, que cuando el precio de venta fuere insuficiente para pagar las hipotecas anteriores, solamente se cancelarán las posteriores, conforme a lo prevenido en la primera parte de este artículo.
Son estas las únicas disposiciones del nuevo Código de Procedimientos sobre el particular. En consecuencia, es de afirmarse que no existe disposición para resolver el conflicto de derechos entre acreedor anterior a diez años y el postor que se adjudica la finca hipotecada.
El Registrador, por tanto, tampoco puede cancelar las hipotecas inscritas antes de los diez años y el postor adjudicatario se encuentra, dentro de un régimen de hipotecas públicas, dueño de un predio gravado con hipoteca legalmente constituida, como se encontraban los compradores de inmuebles en tiempos de hipotecas ocultas. Es decir, ha fracasado así el régimen público hipotecario.
Tamaño perjuicio al postor es causado por el descuido del legislador por no tomar disposiciones de carácter transitorio, para conciliar los intereses de postores y acreedores hipotecarios que aseguraron legalmente su garantía, conforme a una legislación que se modifica sustancialmente, alterando plazos de carácter prescriptivo.
Para remediar este defecto de la ley, hay dos caminos: o dictar una disposición de carácter transitorio, dentro del sistema de los dos Códigos Civiles y de Procedimientos, tanto de 1884 como de los vigentes, o adoptar un nuevo sistema adecuado a las exigencias modernas que debe llenar el Registro Público de la Propiedad. Brevemente señalaré esos dos remedios.
La disposición transitoria consistiría en coordinar el Código Civil con el Código de Procedimientos, como lo estuvieron los de 1884. En éstos el plazo de la prescripción extintiva era de veinte años, (art. 1091, Cód. Civ.) y el período...
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