Sácale jugo a tu inmueble
| Autor | Alicia Díaz |
Si tienes una propiedad y vas a rentarla o asociarte para desarrollar un proyecto inmobiliario, analiza bien las opciones que te ofrecen los mayores beneficios económicos y fiscales.
Si pretendes hacer un desarrollo mixto, horizontal o vertical, pero no tienes el 100 por ciento del capital para invertir, puedes aplicar la figura de Derecho Real de Superficie, explica Luis Florentino Elizondo López.
El subdirector general de DEC, empresa de auditoría y consultoría, explica que esta figura se encuentra establecida en el Código Civil del Estado, el cual permite desarrollar un proyecto inmobiliario donde se unen el propietario del terreno y el socio capitalista.
De esta manera, el socio capitalista obtiene un bien intangible, es decir, la autorización para poder desarrollar un proyecto en ese terreno en los siguientes 2 años.
Afirma que en este tipo de asociación no aplican ni el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, (ISAI), ni el Impuesto Especial a Tasa Única (IETU), y ni el Impuesto Sobre la Renta (ISR ).
Según el Código Civil del Estado, estos convenios duran 30 años, y al final de este plazo se determina la venta del inmueble, y es cuando se aplican los impuestos.
Mientras no se venda el inmueble, se pagan impuestos solamente por las regalías o contraprestaciones temporales que sobre la marcha se pacten, dice Elizondo López.
El que obtiene el bien intangible (socio capitalista) tiene que inscribir el inmueble en el Registro Público de la Propiedad y puede ser gravado para obtener un crédito.
El fiscalista señala que en este tipo de operaciones es común que se conforme un fideicomiso, el cual administra el inmueble.
Pero el fideicomiso, agrega, tiene que estar pagando a la fiduciaria el costo de administración del contrato.
Pero fiscalmente existe el riesgo de que la autoridad interprete que se presentó una venta cuando se aportó el inmueble, lo que obliga el pago de impuestos, comenta.
Al ser entrevistado después de dar una plática a los miembros de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Elizondo Cantú menciona que la figura de Derecho Real de Superficie está vigente desde el 2000, pero ha sido poco usada, pese a sus ventajas.
"Los proyectos verticales son más costosos, porque tienen que estar certificados ambientalmente, lo que provoca que haya necesidad de hacer un 'pool' de inversionistas.
"Creo que ésta sería una herramienta práctica económica y fiscalmente segura para todos", considera.
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