Voto de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

EmisorPrimera Sala
JuezMinistro José Ramón Cossío Díaz
Número de registro40588
Número de resolución236/2009
Fecha01 Abril 2011
Fecha de publicación01 Abril 2011

Voto particular que formula el M.J.R.C.D. en la contradicción de tesis 236/2009, fallada por la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación el veintitrés de junio de dos mil diez.


I. Introducción


El presente voto se emite porque no comparto la decisión adoptada por la mayoría de la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis número 236/2009, suscitada entre los Tribunales Colegiados Cuarto y Quinto, ambos en Materia Civil del Primer Circuito y Segundo en Materia Civil del Tercer Circuito. Según la resolución, el comprador puede ejercer la acción de usucapión en contra de su vendedor, para el efecto de contar con un documento susceptible de ser inscrito, que avale su derecho de propiedad y pueda ser oponible a terceros, lo cual es una opción más para aquel que, además de contar con el contrato de compraventa con las parcialidades cubiertas, cumple también con los requisitos de usucapión y, por tanto, puede elegir entre esta acción y la acción pro forma.


Estoy de acuerdo con la determinación de que la contradicción existe, pero no con la solución que se dio a la misma. Para exponer los motivos de mi disenso, por un lado, describiré las consideraciones de cada uno de los tribunales contendientes y, por otro, las razones por las que no comparto el criterio adoptado.


II. Posiciones contendientes


El Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo 243/2007 el catorce de junio de dos mil siete, determinó que no será procedente la acción de usucapión que intenta en juicio el comprador, con el objeto de que al poseer el inmueble reclamado con los requisitos y características reguladas en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil para el Distrito Federal, se le convierta en propietario, esto es, adquirente de tal derecho, cuando ya se le transmitió la propiedad a través de contrato de compraventa, por sus legítimos propietarios; lo anterior en virtud de que el propietario no puede prescribir contra sí mismo, es decir, no puede adquirir la propiedad de un inmueble cuando ya la tiene, porque la usucapión es para el poseedor que no tiene la propiedad.


Por su parte, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo 7445/1997 el catorce de octubre de mil novecientos noventa y siete, determinó que quien adquiere por compraventa la propiedad, al titular registral de un inmueble, si bien tiene la acción personal contra su vendedor, por virtud del cual puede obtener el cumplimiento y la firma de la escritura respectiva, también tiene a su alcance la acción real de prescripción cuando tenga un título objetivamente válido y la posesión sea en carácter de dueño por haber emanado de un acto jurídico que por su naturaleza es traslativo de propiedad, como es una compraventa. Lo anterior, porque la posesión en concepto de propietario, para efectos de la prescripción adquisitiva, puede acreditarse con el contrato de compraventa en abonos que celebró, sin que ello prejuzgue sobre el acreditamiento o no de la calidad de propietario con la que se pretende ostentar que, en todo caso, deberá analizarse para establecer si se justifica con los elementos de prueba aportados durante la tramitación del juicio natural.


El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo directo 533/2009 el siete de diciembre de dos mil nueve, determinó que en una compraventa de inmuebles, que no ha sido formalizada adecuadamente, se faculta al comprador para intentar la acción personal de otorgamiento de escritura pública, pro forma, y no así la de prescripción positiva, usucapión, toda vez que nadie puede prescribir contra sí mismo, y contra un bien que ya adquirió; estimar lo contrario equivaldría a que una persona, no obstante ya ser propietaria de un bien inmueble, estaría facultada para ejercer una acción que tiene por objeto primordial, la obtención o constitución de un derecho con el que ya cuenta (derecho de propiedad). Además, la usucapión tiene como objetivo también, el extinguir el derecho de quien es propietario, por lo que es evidente que, cuando quien la ejerce, es el propio comprador en contra de su vendedor, dicho objetivo no puede ni debe materializarse en la realidad jurídica, dado que el vínculo que une, en este caso al actor y al demandado (compraventa), surtió efectos entre ellos desde el momento en que celebraron ese acuerdo de voluntades y, por ende, el sujeto pasivo de dicha acción (usucapión), ya no tiene el atributo necesario para la procedencia de la misma, al ya no ser el propietario del bien materia de la usucapión.


III. Razones medulares del fallo


1. La prescripción adquisitiva o usucapión, no tiene únicamente el efecto de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo cumpliendo con los requisitos legales; sino que también tiene una función reparadora por la que se pueden convalidar vicios o inconsecuencias como la falta de forma.


2. Ante la falta de forma en un contrato de compraventa, habitualmente se dan dos soluciones, por un lado, ejercer la acción de otorgamiento y firma de escritura, denominada pro forma; y, por el otro, la acción de prescripción adquisitiva o usucapión. Para ejercitar la acción pro forma, los sujetos legitimados activamente son todos aquellos que celebren un contrato traslativo de dominio, y el actor tiene que demostrar la existencia del contrato de compraventa y que las obligaciones a su cargo se han cumplido en su totalidad, en términos de la jurisprudencia de esta Primera S., de rubro: "ACCIÓN PRO FORMA. LA EXHIBICIÓN DEL PRECIO ADEUDADO ES UN REQUISITO DE PROCEDENCIA DE ÉSTA."


3. Por su parte, la acción derivada de la usucapión tiene como finalidad obtener la declaración judicial de que el actor ha adquirido la propiedad por usucapión, sentencia que constituye, a su vez, el título de propiedad. Para ejercitar la acción de usucapión, la legitimación pasiva es más amplia que en la acción pro forma, si bien en principio el demandado es el titular registral (porque se presume que es el titular del derecho de propiedad), también puede demandarse al verdadero dueño, si el poseedor sabe de antemano quién es. Para ejercitar la acción de usucapión, se podrá exhibir el contrato de compraventa para acreditar que se posee en concepto de propietario, se tendrá también que acreditar el pago del precio o que operó la prescripción negativa respecto de dicho pago y acreditar que se cumple con los demás requisitos de la usucapión.


4. En el supuesto de una compraventa a plazos, o que en cualquier supuesto, esté pendiente de cumplirse una obligación a cargo del comprador, no se dejará al vendedor en estado de indefensión, pues el título del que deriva la propiedad resulta contingente, hasta en tanto suceda alguno de los supuestos siguientes: o bien que se cumpla con las obligaciones pendientes, o bien opere el plazo de la prescripción negativa, tanto de la deuda como de la acción rescisoria, supuesto en el cual el título perdería esa calidad de contingente y se convertiría en un título cierto, con la cualidad también de ser apto para la usucapión.


5. La pregunta planteada por los Colegiados contendientes (¿es posible que alguien pueda usucapir contra sí mismo?) no resulta del todo correcta, por lo que esta S. considera reformularla cuestionándose: ¿Se puede usucapir un bien propio?, lo cual se debe responder de modo afirmativo, pues en el caso el comprador no se está demandado a sí mismo, sino al titular registral, y lo que desea no es adquirir la propiedad del inmueble (porque ya la tiene); sino que desea un título inscribible que compruebe que es el titular del derecho real de propiedad.


6. Un título que transmite la propiedad no acarrea necesariamente, como consecuencia, el que no se pueda ejercer la acción de usucapión en contra del vendedor, pues ésta no tiene por única finalidad adquirir el dominio, toda vez que esta figura tiene otros efectos, como son el de reparar la propiedad derivada de un acto viciado (por falta de forma). Mediante su efecto reparador, se obtiene un título susceptible de ser inscrito que proviene de una causa diferente al acto viciado; esto es, la propiedad vendrá derivada del cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para que pueda ejercerse la acción de usucapión, lo cual será declarado mediante una sentencia y, por ende, el propietario estará en aptitud de inscribir esa sentencia, y con ello hacer su derecho oponible a terceros conforme a los artículos 899 y 1157 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.


7. El hecho de permitir que el comprador ejerza la acción de usucapión en contra de su vendedor, para el efecto de contar con un documento susceptible de ser inscrito que avale su derecho de propiedad y pueda ser oponible a terceros, no se contrapone al ejercicio de la acción pro forma, pues atendiendo a la legitimación y finalidad de ambas figuras, tanto el título que se obtiene mediante la acción pro forma, como la sentencia que declara la usucapión, es un instrumento inscribible que permitiría al comprador que puedan concurrir en su persona ambas legitimaciones para accionar de la manera que más convenga a sus intereses y a la celeridad con la que se pueda obtener dicho título, para que se inscriba y no permanezca más en el estado de inseguridad jurídica que genera la falta de inscripción.


8. La posibilidad de que el comprador pueda usucapir en contra de su vendedor para obtener un documento inscribible, es sólo una opción más para aquel que, además de contar con el contrato de compraventa con las parcialidades cubiertas, cumple también con los requisitos de la usucapión y, por tanto, puede elegir entre esta acción y la acción pro forma. El hecho de negarle a un sujeto que cuenta con ambas legitimaciones activas, una vía para obtener un documento inscribible, no permitiría que éste sea plenamente eficaz, aunado a que se estaría estableciendo un procedimiento más lento, contrario a lo establecido en el segundo párrafo del artículo 17 constitucional.


IV. Razones que sustentan el voto


No comparto el razonamiento central de la mayoría, relativo a que en todos los casos puede ejercitarse la prescripción adquisitiva por el comprador en contra del vendedor, aun cuando no haya vicio alguno, porque es más fácil y rápido que la acción pro forma. Considero que el hecho de que el contrato de compraventa pueda servir para acreditar que el comprador posee en concepto de dueño, como se señala en el proyecto, no quiere decir que la prescripción positiva deba considerarse una vía alternativa a la acción pro forma.


Es necesario precisar que la falta de forma en un contrato de compraventa no es, como se señala en el proyecto, un vicio del consentimiento que se produce desde la génesis del acto jurídico, sino un requisito especial de validez dado que, por regla general, la compraventa es consensual. El artículo 2316 del Código Civil para el Distrito Federal, al efecto señala: "El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble."


T. de bienes inmuebles, la forma señalada es la que establece el artículo 2317 del citado código establece: "Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o trasmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad."


En cuanto a la falta de forma del contrato de compraventa de un bien inmueble, ésta es convalidable a petición de cualquier interesado, como lo señala el artículo 1833 del mismo ordenamiento, que dispone: "Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal."


No considero acertada la consideración del proyecto al calificar la falta de forma de un contrato de compraventa como un vicio del consentimiento equiparándolo a cualquier otro que sólo pudiese ser subsanable por la prescripción adquisitiva, pues es importante recordar que los vicios del consentimiento son el error, la violencia y el dolo o mala fe, y no la falta de forma. El artículo 1812 señala: "El consentimiento no es válido si ha sido dado por error, arrancado por violencia o sorprendido por dolo."


Si bien, el contrato de compraventa puede servir para acreditar que el comprador posee en concepto de dueño, cuando no fue celebrada con reserva de dominio, no quiere decir que la prescripción positiva deba considerarse una vía alternativa a la acción pro forma, pues se desnaturaliza el objeto de dicha figura, que es el regularizar la propiedad de los bienes inmuebles en aquellos casos en los que el propietario original ha sido negligente, ha abandonado el bien inmueble o ha mostrado desinterés.


La prescripción, como señala el proyecto, tiene un efecto reparador al permitir que se consolide la posesión con la propiedad cuando existe un vicio que no puede ser subsanado por la sola conducta del poseedor, o cuando existe controversia sobre la celebración de la compraventa, y el comprador ha poseído por número suficiente de años; sin embargo, no en todos los casos puede ser procedente la acción de prescripción positiva, como ocurre en aquellas compraventas en las que el único defecto es la falta de forma que deriva de un contrato de compraventa en la que ambas partes cumplen sus obligaciones y no hay desinterés por parte del vendedor.


En el caso de una compraventa a plazos en la que el comprador adquirió del titular registral, está efectuando el pago de las parcialidades y el vendedor los está recibiendo, pero está pendiente de firma la escritura pública, debido a que se acordó que se haría hasta que el comprador cumpliera con su obligación de pago total de las parcialidades, considero que no es correcto sostener que procede la acción de prescripción debido a que no ha habido abandono o desinterés por parte del vendedor y no se generaría la inseguridad jurídica a que se refiere el proyecto.


En cambio, si no se condicionó la transmisión de propiedad al pago del precio desde que hubo acuerdo entre precio y cosa existió transmisión de propiedad, al efecto, el artículo 2248 señala: "Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero" y el artículo 2249 señala: "Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho."


Por lo anterior, es acertado que el proyecto señale que en el supuesto sólo está pendiente la formalización en escritura pública y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad; sin embargo, para tal finalidad se encuentra la acción pro forma que busca precisamente el otorgamiento de firma y escritura pública y, en consecuencia, la inscripción del título correspondiente en el Registro Público de la Propiedad; mientras que la prescripción adquisitiva tiene una finalidad más amplia que es adquirir la propiedad, no simplemente lograr la escrituración cuando la compraventa no tiene ningún vicio de por medio, y por ello, no comparto la distinción que hace el proyecto en cuanto a que la usucapión busca contar con un documento susceptible de ser inscrito, ya que si ése fuera el caso, la finalidad sería la misma.


Por lo anterior, no me parece lógico que el comprador, que ya es propietario, ejercite la acción de prescripción positiva respecto de un bien del que ya es propietario, pues no puede limitarse la prescripción a los efectos que tiene la acción pro forma, ni ser procedente en aquellos casos en los que no ha habido desinterés por parte del vendedor y las obligaciones se están cumpliendo, puesto que no hay inseguridad jurídica que cubrir en dichos casos.


Respecto a lo señalado en el proyecto, sobre el ejercicio de la acción pro forma que requiere el pago íntegro del precio, considero que podría cambiarse el criterio de esta Primera S., de considerar que ese requisito no sea necesario para la firma de la escritura y su inscripción en el Registro Público, para evitar que se desnaturalice la figura de la prescripción adquisitiva para convertirla en una acción que tiene por finalidad darle forma al contrato en todas las compraventas, independientemente de que se haya pagado el precio o no y de lo que se haya pactado, pues pueden existir diversos pactos en este sentido.


Tampoco comparto lo referente a que el ejercicio de la acción pro forma sea más lento que el ejercicio de prescripción adquisitiva, puesto que para la primera basta exhibir el contrato de compraventa y acreditar el pago del precio, pero para la prescripción adquisitiva, además de lo anterior, habría que acreditar los requisitos de la prescripción, esto es, que la posesión ha sido pública, pacífica y continua durante el periodo que señala la ley, y además, éste no es un argumento jurídico que sostenga el criterio de la mayoría.


Son éstas las razones que me llevan a no compartir el sentido de la resolución aprobada por la mayoría de esta Primera S., en la mencionada contradicción de tesis 236/2009.


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