Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 236/2009. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS CUARTO Y QUINTO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO Y SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

CONSIDERANDO:

PRIMERO. Esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer de la posible contradicción de tesis denunciada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197-A de la Ley de Amparo y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con el punto segundo del Acuerdo 5/2001, emitido por el Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación el veintiuno de junio de dos mil uno y publicado en el Diario Oficial de la Federación el día veintinueve del mismo mes y año, en virtud de que se trata de la posible contradicción de tesis que sustentan Tribunales Colegiados de Circuito en relación con un asunto de carácter civil, de su exclusiva competencia.

SEGUNDO. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 197-A, párrafo primero, de la Ley de Amparo, en relación con el 25, fracción I, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, pues, en el caso, un Ministro de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, hizo suya la posible contradicción de tesis denunciada por el Juez Quincuagésimo Tercero de lo Civil de Primera Instancia del Distrito Federal, lo que configura el estudio de la presente denuncia de contradicción, pues formalmente se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.

TERCERO. En primer término, debe establecerse si en el caso, efectivamente, existe la contradicción de tesis denunciada, ya que sólo bajo ese supuesto es posible efectuar el estudio relativo a fin de determinar cuál es el criterio que debe prevalecer.

Esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación se apoya en el criterio sustentado por el Pleno de este Alto Tribunal, al resolver, por unanimidad de diez votos, en sesión de treinta de abril de dos mil nueve, la contradicción de tesis 36/2007-PL, en cuanto a que, de los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a que las S.s de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito, en las sentencias que pronuncien sostengan "tesis contradictorias", entendiéndose por "tesis" el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales.

Así, la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución.

En tales condiciones, de conformidad con el criterio referido del Pleno de este Alto Tribunal, la existencia de la contradicción de tesis debe estar condicionada a que las S.s de esta Corte o los Tribunales Colegiados de Circuito, en las sentencias que pronuncien:

a) Sostengan tesis contradictorias, entendiéndose por "tesis" el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia; y,

b) Que dos o más órganos jurisdiccionales terminales adopten criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo originan no sean exactamente iguales.

Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis aislada P. XLVI/2009, emitida por el Tribunal Pleno, cuyos rubro y texto son:

"CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES (INTERRUPCIÓN DE LA JURISPRUDENCIA P./J. 26/2001, DE RUBRO: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’). De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a que las S.s de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan ‘tesis contradictorias’, entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales, pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más asuntos idénticos, tanto en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que considerar que la contradicción se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios jurídicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en ocasiones rodean el problema jurídico respecto del cual se sostienen criterios opuestos y, consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurídicos resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpe la jurisprudencia citada al rubro, pues al establecer que la contradicción se actualiza siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes’ impide el estudio del tema jurídico materia de la contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista estrictamente jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción planteada, lo que es contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el número de contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución.

"Contradicción de tesis 36/2007-PL. Entre las sustentadas por la Primera y la Segunda S.s de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. 30 de abril de 2009. Unanimidad de diez votos. Ausente: S.S.A.A.. Ponente: M.B.L.R.. Secretario: A.V.A.."

Establecido lo anterior, es procedente examinar si en la especie se da o no contradicción de criterios, de acuerdo a lo siguiente:

1) El Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito resolvió el amparo directo 243/2007, en sesión de catorce de junio de dos mil siete, en el que determinó, en esencia y por lo que a esta contradicción se refiere, lo siguiente:

"QUINTO. ... En primer lugar, se analizarán los argumentos expresados contra la desestimación de la acción de prescripción adquisitiva y, una vez hecho lo anterior, se emprenderá el estudio de los alegatos expresados en contra de la declaración de procedencia de la acción de rescisión de contrato de compraventa. I. Acción de prescripción adquisitiva. Sobre la citada acción, algunos argumentos expresados por los quejosos son infundados, pero otros son parcialmente fundados, por ser inexactas algunas consideraciones de la S.; pero a pesar de esto último, existen diversas razones por las cuales se debe negar el amparo, como se verá a continuación. Antes de entrar al estudio de los planteamientos realizados por los peticionarios, es pertinente dejar asentado que los puntos torales sobre los cuales versa la acción de usucapión, son determinar: a) Si los compradores pueden usucapir un inmueble, cuando ya les fue transmitido el dominio por los propietarios legítimos (demandados). b) Si a partir de que los adquirentes del inmueble controvertido entraron a poseerlo (primero de mayo de mil novecientos noventa y seis), en calidad de dueños, empezó a correr el término de la prescripción, ya que en el caso a estudio, para acreditar el elemento consistente en poseer el inmueble en calidad de propietarios, los reconventores allegaron un contrato privado, en el cual se fijó el precio del bien raíz en parcialidades, las que se cubrieron de mayo de mil novecientos noventa y seis a agosto de dos mil cinco, empero, se dejaron de liquidar a partir de septiembre siguiente, esto es, nueve meses antes de la promoción de la contrademanda de prescripción positiva. Sobre tales aspectos, los quejosos alegan que, de manera ininterrumpida por más de cinco años (mayo de mil novecientos noventa y seis a mayo de dos mil uno), han poseído el inmueble en controversia, cuyo lapso, según los quejosos, es idóneo para la procedencia de la usucapión. Es infundado el motivo de desacuerdo. En efecto, la usucapión es la adquisición del dominio u otro derecho real posible, por la posesión continua del mismo, durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. De modo pues, que el comprador, durante ese tiempo y con esas condiciones, aparece, figura, actúa o viene comportándose como titular del derecho de que se trata (si es de propiedad, como dueño de la cosa que sea; si es del usufructo, como si fuese usufructuario de la misma). Y ese derecho que realmente no le pertenecía se convierte en suyo, en virtud de haber vivido en él como si le correspondiese. Por la usucapión, el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de derecho. Así, al cabo de determinado tiempo, con los requisitos que exigen los artículos 1151 y 1152 del Código Civil, el comprador se convierte en titular de ciertos derechos, quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradicción del interesado, es decir, con la usucapión es precisa la posesión del que adquirirá el derecho. Como se ve de lo anterior, el comprador que intenta en juicio la acción de usucapión, es con el objeto de que al poseer el inmueble reclamado, con los requisitos y características reguladas en los citados preceptos legales, se le convierta en propietario, esto es, adquirente de tal derecho; lo cual significa que si al demandante de tal acción, se le transmitió la propiedad a través de un contrato de compraventa, por sus legítimos propietarios, no será procedente dicha acción, en virtud de que el propietario no puede prescribir contra sí mismo, es decir, no puede adquirir la propiedad de un inmueble cuando ya la tiene. Luego entonces, si en el caso a estudio, desde que celebraron el contrato de compraventa de primero de mayo de mil novecientos noventa y seis, a los compradores se les transmitió la propiedad del bien inmueble en litigio por sus legítimos propietarios (los demandados en la reconvención), es inconcuso que aquéllos no podían adquirir por prescripción adquisitiva el consabido inmueble, esencialmente, porque la usucapión es para el poseedor que no tiene la propiedad y, en el caso, los reconventores sí la tuvieron desde la celebración de tal pacto; con independencia de que tal derecho de propiedad les fue quitado con posterioridad, por la sentencia reclamada a través de la cual se confirmó la declaración de rescisión de tal contrato, siendo una de sus consecuencias el de privar de efectos a dicha compraventa. Por tanto, al no poder el propietario de un inmueble, prescribir contra sí mismo, es incuestionable que, en la especie, la usucapión no es procedente, con independencia de que los quejosos hayan cumplido con los requisitos y características regulados en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil. No obstante lo anterior, lo que sí pudieron prescribir los reconventores es la obligación de pago que se pactó en el referido contrato de compraventa por el transcurso del tiempo, con la consecuencia de liberar al sujeto pasivo de la obligación de pago del precio del inmueble pactada en parcialidades, ya que el título fundatorio de la acción de usucapión fue suscrito entre éstos, en su calidad de compradores, y los demandados, en su calidad de vendedores, es decir, a las partes en el juicio las unía una relación contractual. Al margen de lo anterior, aun cuando los compradores hubieran demostrado poseer el inmueble en conflicto, por virtud de algún título traslativo de dominio celebrado con personas no propietarias legítimas del inmueble reclamado, es decir, que no se les hubiera transmitido la propiedad por los dueños legítimos, de todas maneras no tendrían razón, por virtud de que el término de la prescripción adquisitiva no pudo comenzar a correr o generarse dentro del periodo comprendido del primero de mayo de mil novecientos noventa y seis, fecha en que los compradores entraron a poseer el bien inmueble en litigio, hasta la fecha en que se liquidó la última parcialidad (agosto de dos mil cinco), sino que, a juicio de este órgano jurisdiccional, en todo caso empezaría a generarse a partir del día siguiente en que se dejaron de liquidar las parcialidades del inmueble enajenado, es decir, a partir de septiembre de dos mil cinco, ya que dentro de ese lapso de tiempo no hubo abandono de derechos de las partes contratantes, pues estuvieron cumpliendo con sus obligaciones, las vendedoras en entregar la posesión del inmueble, recibir el pago de las parcialidades y respetar la posesión de los compradores, y éstos, en liquidar las parcialidades hasta agosto de dos mil cinco. Lo anterior, según quedará explicado en líneas subsecuentes. La palabra prescripción deriva del término latino ‘prescribiere’, que significa adquirir un derecho real o extinguirse un derecho o acción de cualquier clase por el transcurso del tiempo, en las condiciones previstas por la ley (Diccionario de la Lengua Española, vigésima primera edición, Madrid, 1992, página 1660). La citada figura jurídica tiene su origen en el derecho civil, y conforme a lo dispuesto por los artículos 1135 y 1136 del Código Civil para el Distrito Federal, se define como el medio de adquirir bienes o liberarse de obligaciones por el simple transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas en la ley, haciendo la distinción el segundo de los preceptos señalados, entre la adquisición de bienes, en virtud de la posesión llamada prescripción positiva, y la liberación de obligaciones, por no exigirse su cumplimiento, lo que se denomina prescripción negativa. Tratándose de la prescripción negativa o de acciones, es un medio para librarse de obligaciones mediante el curso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley, que tiene como razón de ser la presunción del abandono o renuncia del derecho que el acreedor podría hacer valer, compeliendo al deudor al cumplimiento de la obligación recíproca. Debido a que las acciones son potestativas, el acreedor puede decidir si las ejerce o no, pero si elige esta última opción, se entiende que no desea hacer valer su derecho a accionar contra el deudor, y esa actitud releva a este último del cumplimiento de la obligación que contrajo. Esto es, la prescripción radica en una presunción de que el acreedor no tuvo el deseo (una inactividad total) de reclamar al deudor el cumplimiento de las obligaciones que éste estaba obligado a cubrir. El objeto o finalidad de la figura de la prescripción, es la de ajustar al derecho a una relación jurídica de intereses, cuando de hecho ya existe, la cual surge ante la indiferencia del sujeto activo de la relación, al no hacer valer el derecho subjetivo que le asiste durante el tiempo marcado por la ley, perdiendo la facultad para ejercerlo, otorgando de ese modo certidumbre a esa relación. El interés del Estado, al crear la figura de la prescripción de las acciones, es que el derecho de ejercerlas contra un deudor no sea perpetuo, lo que garantiza la seguridad jurídica de los gobernados, mismos que están en aptitud de conocer hasta qué momento pueden hacer valer los derechos que tienen y también hasta cuándo están sujetos a que se les demande el cumplimiento de las obligaciones que hayan contraído. En este sentido, como ya se dijo, la prescripción es una institución de orden público, porque es un mecanismo a través del cual el Estado impide que los gobernados afecten intereses fundamentales de la sociedad (en el caso, la seguridad jurídica) y no puede dejarse al arbitrio de los particulares. La evolución legislativa de la figura de la prescripción revela que, si bien, por una parte, la legislación ha querido sancionar el abandono o desinterés en el ejercicio de un derecho, también ha procurado describir, en lo posible, los casos en que no cabe suponer desinterés, indiferencia o abandono de un derecho por parte de su titular. Esto último cobra sentido, si se considera que la voluntad legislativa no es premiar o incentivar el incumplimiento de las obligaciones o el apoderamiento de bienes ajenos, sino cuando sea claro que el titular de esos derechos ningún interés guarde en conservarlos. De modo que cuando existan actos o circunstancias que hagan suponer que el titular o poseedor de esos derechos conserva interés en mantenerlos, deben estimarse interrumpidos o que no empiezan a correr los términos para la procedencia de la prescripción. Así, en el caso a estudio el legislador, en el artículo 1167 del Código Civil para el Distrito Federal, estableció algunos supuestos en los cuales la prescripción no puede comenzar ni correr. El citado precepto establece lo siguiente: (se transcribe). Si bien una interpretación exegética

el precepto antes transcrito, pudiera ofrecer duda respecto de si el hecho de que las partes de un contrato de compraventa han estado cumpliendo de manera constante y voluntaria con sus obligaciones, en el caso, los compradores liquidaron las parcialidades del precio del inmueble desde que lo adquirieron (primero de mayo de mil novecientos noventa y seis), hasta el mes de agosto de dos mil cinco, y las vendedoras en no molestar la posesión de aquéllos y recibir las citadas mensualidades, lo cierto es que una interpretación teleológica e integral de los artículos 1167, 1135 y 1136 del Código Civil para el Distrito Federal, lleva a la conclusión de que tales actos positivos de las partes contratantes sí impiden que corra el plazo de la prescripción, ya que a través de los citados actos se demuestra que sí hubo actividad de las partes contratantes, en el cumplimiento de sus obligaciones, esto es, que no hubo abandono o indiferencia en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de compraventa, pues de opinar lo contrario, como ocurre en la especie, se llegaría al extremo injusto de premiar o incentivar el incumplimiento de las obligaciones o el apoderamiento de bienes, cuando el adquirente de un inmueble se obligó a pagar el precio de éste en parcialidades por más de cinco años, pero llegada esa temporalidad, a los pocos meses de demandar la usucapión, atentando con ello al principio de conservación de los contratos y, además, de dejarse al arbitrio del comprador el cumplimiento del contrato de compraventa. En ese orden de ideas, contrariamente a lo afirmado por los quejosos, la propia conducta observada por éstos en la ejecución del contrato de compraventa, revela que los compradores estuvieron cumpliendo con el pago de las parcialidades desde la celebración del contrato de compraventa, hasta agosto de dos mil cinco, y por lo que ve a los enajenantes, estuvieron recibiendo tales mensualidades, lo cual produce que durante ese lapso de tiempo no pudo comenzar ni correr el término de la prescripción, pues como ya quedó asentado con anterioridad, tales actos acreditan la actividad de las partes del contrato fundatorio de la acción, para que no se extinga el derecho de las vendedoras de reclamar la rescisión o cumplimiento de tal pacto y, por ende, para que no pueda empezar a transcurrir el plazo de la prescripción adquisitiva. De ahí que existan conductas positivas, no sólo de los compradores, consistentes en liquidar los abonos del inmueble, dentro del periodo de tiempo a partir de la celebración del contrato, hasta el mes de agosto de dos mil cinco -fecha en que se liquidó y recibió la última parcialidad-, sino también de los enajenantes, recibir las parcialidades; es decir, no existió un abandono del derecho de las vendedoras, de exigir el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los compradores. Luego entonces, aun cuando las actoras en la reconvención demostraron poseer el inmueble en litigio de buena fe, desde la celebración del contrato de compraventa hasta el mes en que se dejaron de cubrir las parcialidades -agosto de dos mil cinco- y, además, que lo hubieran estado poseyendo en forma pacífica, continua y pública, dentro del citado periodo, de todas maneras serían insuficientes esas circunstancias para tener por demostrada la acción de prescripción adquisitiva, ya que el término de cinco años no correría durante ese lapso de tiempo, si se atiende a que no existió, por parte de los enajenantes, alguna inercia o abandono total de sus derechos de propiedad, en relación a tal contrato, pues estuvieron recibiendo el pago del precio de la venta durante el citado lapso de tiempo; conducta que provoca que el citado término no pueda operar durante el citado lapso de tiempo. Tan no existió por parte de lo enajenantes un abandono total de sus derechos derivados del inmueble en litigio, que el dos de marzo de dos mil cinco promovieron juicio ordinario civil número 190/2005, contra ********** y **********, en demanda de, entre otras prestaciones, la rescisión del contrato de compraventa privado de primero de mayo de mil novecientos noventa y seis y, como prestación accesoria, la desocupación y entrega del bien raíz controvertido. En abundamiento, debe dejarse precisado que no podía correr el término de la prescripción adquisitiva en perjuicio de los enajenantes, por virtud de que si los compradores estuvieron liquidando las parcialidades del inmueble durante el periodo de mayo de mil novecientos noventa y seis a agosto de dos mil cinco (lapso en que los reconvencionistas dicen es idóneo para la usucapión), es incuestionable que durante ese cierto lapso de tiempo, los vendedores no podrían demandar la rescisión o restitución del inmueble a los compradores; por tanto, no puede considerarse alguna inercia de los vendedores durante el citado periodo. No obstante lo anterior, aun cuando el lapso de tiempo en que los compradores estuvieron pagando las parcialidades del inmueble (primero de mayo de mil novecientos noventa y seis a agosto de dos mil cinco) fuera idóneo para la procedencia de la usucapión, de todas maneras no tendrían razón los quejosos, por virtud de que al estar demostrado el cumplimiento parcial de las mensualidades del precio del inmueble durante el citado periodo de tiempo, tal circunstancia provocaría la interrupción del término de la prescripción, pues al liquidar los compradores el pago de cada una de las parcialidades, reconocieron las obligaciones contraídas frente a los demandados en la contrademanda, actualizándose con ello el supuesto de interrupción regulado en la fracción III del artículo 1168 del Código Civil, que establece lo siguiente: (se transcribe). A continuación, se analizarán los diversos argumentos que los quejosos formulan contra la declaración de improcedencia de la usucapión, los cuales, como ya se dijo con anterioridad, si bien algunos son parcialmente fundados, también lo es que resultan inoperantes para otorgar la protección de la Justicia Federal, pues como ya ha quedado asentado en líneas anteriores, durante el lapso de tiempo en que dicen los quejosos operó la prescripción positiva, a juicio de este órgano jurisdiccional no pudo transcurrir. En el primer concepto de violación los quejosos alegan que, contrariamente a lo afirmado por la S. responsable, la cuestión de pago del precio, para los efectos de la usucapión, resulta intrascendente, esencialmente porque los artículos 1151 y 1152 del Código Civil, no establecen como requisito para la procedencia de tal acción, la acreditación del precio del inmueble. Es ineficaz el citado argumento. Lo anterior es así, ya que la S. responsable, al estudiar la acción de usucapión, no estimó como uno de sus elementos el pago total del precio fijado en el referido contrato traslativo de dominio, sino lo considerado por la ad quem fue, por una parte, que el contrato de compraventa privado fundatorio de la acción reconvencional, resultaba eficaz para demostrar el primer elemento de tal acción, consistente en poseer el inmueble en calidad de dueño y, por la otra, que la conducta observada por los compradores durante el cumplimiento del contrato de compraventa, al estar pagando el precio pactado y a los pocos meses de ello demandar la prescripción del inmueble, sí era motivo para considerar la posesión de mala fe. En el propio motivo de desacuerdo, los peticionarios alegan que la ad quem dejó de atender las tesis de los rubros: ‘PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PROCEDENCIA DE LA EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR.’, ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES UN MEDIO APTO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO, AUN CUANDO SE ENCUENTRE PENDIENTE DE SATISFACER EL PAGO RESPECTIVO.’, ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. HECHOS SUSCEPTIBLES DE GENERAR LA POSESIÓN APTA PARA LA.’ y ‘PRESCRIPCIÓN. ES SUFICIENTE COMPROBAR LA EXISTENCIA DE UN ACTO TRASLATIVO DE DOMINIO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO, ELEMENTO NECESARIO PARA DEMOSTRAR EL HABER ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN.’, ya que a su juicio, con el contrato de compraventa en abonos, se demostró el primer elemento de la acción de usucapión, consistente en poseer el inmueble en calidad de dueño. Es infundado el motivo de desacuerdo. Lo anterior es así, ya que de la lectura de la sentencia reclamada, se advierte que la S. atendió a los citados criterios, al considerar la demostración del primer elemento de la acción de prescripción adquisitiva, con el contrato de compraventa en parcialidades, aun cuando éstas no hubieran estado cubiertas en forma total. Tampoco la S. responsable dejó de aplicar en perjuicio de los quejosos, la tesis de jurisprudencia 200/2005, de la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro y texto: ‘PRESCRIPCIÓN POSITIVA. SI LA ACCIÓN SE EJERCE CON BASE EN LA POSESIÓN DE BUENA FE, EL JUZGADOR SE ENCUENTRA IMPEDIDO PARA ANALIZAR DE OFICIO LA POSESIÓN DE MALA FE.’ (se transcribe). Tal criterio va dirigido a proteger los intereses del demandado en la usucapión, prohibiendo al juzgador cambiar de manera oficiosa la calidad de la posesión alegada para concluir que es procedente la acción. En el caso a estudio, la S. responsable abordó la calidad de la posesión, y si bien concluyó que ésta se ejerce de mala fe; en cambio, determinó que la acción era improcedente. De ahí que no exista infracción alguna. Siguen alegando los quejosos, en relación al aspecto de la posesión de buena fe, que la S. responsable fue más allá de lo pedido por las actoras reconvencionistas, al considerar que su posesión es de mala fe, cuando en la demanda de prescripción adquisitiva adujeron detentar una posesión de buena fe sobre el inmueble en conflicto. Es ineficaz el motivo de desacuerdo. Lo anterior se considera de esa forma, en virtud de que de la lectura de la sentencia reclamada, se advierte la no variación de la litis planteada en la contrademanda, pues si en ésta se afirmó por los reconvencionistas estar poseyendo el inmueble en litigio de buena fe, la ad quem tenía que analizar esa cuestión, a lo cual arribó después de estudiar y valorar el cúmulo de pruebas, que la posesión ejercida no era de buena fe, sino de mala fe. Esa forma de concluir de la S. no es ilegal, si se atiende a que al no estar probada la posesión de buena fe, la consecuencia era considerar a la posesión detentada por las actoras reconvencionistas como de mala fe, pues la posesión para los efectos de la usucapión puede ser de buena o mala fe. En el propio primer concepto de violación, los quejosos refieren que la S. responsable debió declarar procedente la acción de prescripción adquisitiva, por virtud de que no solamente demostraron poseer el inmueble controvertido en calidad de dueños o propietarios, sino también haberlo poseído ininterrumpidamente por más de cinco años (del primero de mayo de mil novecientos noventa y seis, al primero de mayo de dos mil cinco), de buena fe y en forma pacífica, continua y pública, por lo siguiente: En relación a la posesión de buena fe, se alegó: a) El contrato de compraventa es suficiente para demostrar la posesión de buena fe, ya que resulta intrascendente el pago de las parcialidades del inmueble, por virtud de que el adquirir un inmueble por usucapión no implica la omisión de los pagos periódicos, al prescribir éstos a través de la prescripción negativa. b) Se acreditó la buena fe, al ser el contrato de compraventa privado un título objetivamente válido y no subjetivamente válido, como lo consideró la S., pues a juicio de los quejosos, tal contrato se celebró con la titular registral y, además, se fijó el objeto y el precio, aun cuando éste no haya sido satisfecho en su totalidad y no se haya formalizado el contrato en escritura pública, porque de suceder esto, no tendría sentido demandar la prescripción por la existencia de la propia escritura pública. En relación a la interrupción del plazo de cinco años considerado por la S. responsable, manifiestan los quejosos lo siguiente: ... c) Que tal término (del primero de mayo de mil novecientos noventa y seis, al primero de mayo de dos mil uno), no fue interrumpido por la demanda promovida con anterioridad, de rescisión del contrato de compraventa intentada en su contra, de dos de marzo de dos mil cinco, registrada con el número 190/2005, del índice del Juzgado Trigésimo Tercero de lo Civil del Distrito Federal, pues a su juicio, tal acción se intentó después de haber transcurrido los cinco años para la operancia de la usucapión, y además fue desestimada, actualizándose el segundo párrafo de la fracción II del artículo 1168 del Código Civil, que dice: (se transcribe). Y finalmente, respecto al aspecto de poseer el inmueble controvertido en forma pacífica, continua y pública, se alega lo siguiente: d) Las citadas características se demostraron con el propio contrato de compraventa, con la aceptación de los reos en la reconvención y con la testimonial a cargo de ********** y **********, aun cuando éstos no mencionaron las palabras pacífica, continua y pública, ya que al efecto, en el propio contrato traslativo de dominio se pactó que los compradores entraron a poseer el bien en conflicto el primero de mayo de mil novecientos noventa y seis, circunstancia que fue aceptada por los demandados al dar contestación a la demanda reconvencional y referir que los adquirentes del inmueble lo poseen de manera continua desde el día de la celebración de tal pacto, hasta la fecha de la contestación de la contrademanda (mayo de dos mil seis). e) En abundamiento, señalan los quejosos que de las constancias del sumario se evidencia la posesión pacífica y pública; la primera, por no haberse obtenido la posesión por violencia física, moral o de manera furtiva; y la segunda, por no ejercer la posesión en forma clandestina u oculta, pues la posesión se detenta por habérselas entregado la propietaria del inmueble. Son parcialmente fundados los argumentos identificados con los incisos a), b) y c), pero insuficientes para otorgar la protección de la Justicia Federal, esencialmente, porque el término de la prescripción no pudo correr dentro del lapso de tiempo alegado por los quejosos, e inoperantes los argumentos planteados en los puntos d) y e), por lo siguiente: Es verdad que el título fundatorio de la acción de prescripción adquisitiva es objetivamente válido, pues reúne los requisitos exigidos por el derecho para la adquisición del dominio y para su transmisión, pues al efecto hubo acuerdo en el precio y en la cosa, como lo exige el artículo 2248 del Código Civil, sin que se requiera la demostración de haberse liquidado el precio del inmueble fijado y que la compraventa se haya formalizado en un escritura pública; además, **********, según se advierte de la documental consistente en el folio real número 264206/14 (fojas 128 a 134 del juicio natural), es la persona que aparece en el Registro Público de la Propiedad como propietaria del inmueble controvertido; de ahí que el contrato de compraventa fundatorio de la acción de prescripción adquisitiva es objetivamente válido y eficaz para demostrar la causa originaria de la posesión (poseer en concepto de dueño). No obstante lo anterior, aun cuando el título traslativo de dominio y fundatorio de la acción de prescripción adquisitiva fuera subjetivamente válido (aquel que origina una creencia fundada respecto de la transmisión del dominio, aunque en realidad no sea bastante para la adquisición del bien), sí puede servir para adquirir por usucapión el bien, siempre y cuando se reúnan los requisitos legales previstos en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil, porque el acto jurídico defectuoso no es el que constituye la fuente de la adquisición de la propiedad, sino que ésta se encuentra en la propia ley, es decir, el citado acto traslativo de dominio sólo cumple la función de poner de manifiesto que la posesión no se disfruta en forma derivada, sino en concepto de propietario. Asimismo, tampoco se requería que el contrato privado de compraventa se hubiera formalizado en una escritura pública, para hacer procedente la acción de prescripción, pues de haberse formalizado la venta en esos términos, no sería necesaria la demanda de prescripción adquisitiva en contra de las vendedoras para consolidar el dominio, dado que se tendría la posesión y el título de propiedad, tirado ante un fedatario público. También es acertada la postura de los quejosos, cuando alegan que la anterior demanda de dos de marzo de dos mil cinco, de rescisión de contrato de compraventa intentada por su contraparte, no interrumpe el término de la prescripción, ya que, efectivamente, tal demanda fue desestimada por la Sexta S. Civil del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, en el toca 2976/2005, relativo al recurso de apelación interpuesto en el juicio ordinario civil 190/2005, promovido por ********** y **********, contra ********** y **********, en acatamiento a la ejecutoria de amparo dictada por este órgano jurisdiccional, dentro del juicio de amparo DC. 59/2006, actualizándose con ello el supuesto regulado en el segundo párrafo de la fracción II del artículo 1168 del Código Civil, que dice: (se transcribe). Así también, es equivocada la consideración de la S. en el sentido de que los reconvencionistas entraron a poseer el inmueble de mala fe, porque al estar éstos cumpliendo con el contrato por más de nueve años y suspender el pago de las parcialidades diez meses antes de haberse entablado la demanda de prescripción adquisitiva, se demostró la posesión de mala fe de los compradores. La citada consideración es incorrecta, pues en el sumario está demostrado que los adquirentes del inmueble controvertido entraron a poseerlo de buena fe, ya que, como ha quedado asentado en líneas precedentes, el título fundatorio de la acción de usucapión es objetivamente válido, el cual es suficiente para darle derecho a los reconvencionistas para poseer tal bien raíz en calidad de propietarios, pues al efecto, los enjuiciados en la reconvención aceptaron la validez de dicho contrato, al demandar la rescisión de éste y al solicitar la desocupación y entrega del referido inmueble, por estarlo poseyendo los reconvencionistas con base en el citado pacto. Además, en la especie no está demostrado que los compradores conocieran de algún vicio del citado título, el cual les impidiera poseer el inmueble en calidad de dueños. En ese orden de ideas, debe estimarse que los reconvencionistas sí demostraron que entraron a poseer el inmueble en litigio de buena fe, pues del contrato de compraventa se advierte que desde el día de su celebración (primero de mayo de mil novecientos noventa y seis) los enajenantes, de manera voluntaria, pusieron a los compradores en posesión real y material del consabido inmueble; además los propios vendedores, al plantear la rescisión de tal pacto, como al contestar la demanda de prescripción adquisitiva, aceptaron que los adquirentes del inmueble entraron a poseerlo con motivo de tal contrato, empero que habían incurrido en mora en el pago de las parcialidades del precio de la venta. Sin embargo, debe dejarse asentado que en el sumario sí quedó demostrado que los reconvencionistas, a partir de la fecha en que dejaron de liquidar las parcialidades del inmueble, perdieron la posesión de buena fe. El artículo 808 del Código Civil para el Distrito Federal dispone lo siguiente: (se transcribe). Del precepto transcrito se deduce que la posesión de buena fe se pierde cuando el poseedor conoce que posee la cosa indebidamente. En el caso a estudio, está demostrado que los compradores sabían que el precio del inmueble estaba cubierto hasta el mes de agosto de dos mil cinco, pues ello se desprende de la ejecutoria dictada dentro del juicio de amparo directo DC. 59/2006, promovido por los propios quejosos, cuya sentencia de amparo se invoca en el presente asunto por ser un hecho notorio para este órgano jurisdiccional, con base en lo dispuesto en el precepto 88 del Código Federal de P.edimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de Amparo, en términos del artículo 2o. de este último cuerpo de leyes. Así también, de las constancias del juicio natural se observa que los adquirentes del inmueble en conflicto omitieron acreditar haber liquidado las parcialidades del precio del inmueble a partir de septiembre de dos mil cinco. Luego entonces, si los reconvencionistas sabían que las parcialidades del precio del inmueble controvertido estaban liquidadas hasta agosto de dos mil cinco, es incuestionable que a partir de este último mes conocieron que estaban poseyendo tal bien raíz de manera indebida. Esto último es así, ya que es un hecho notorio que nadie puede estar poseyendo un inmueble cuando ha dejado de pagar el precio convenido, salvo que sea justificado ese incumplimiento, circunstancia que no fue demostrada por los actores en la contrademanda. Luego entonces, debe estimarse que al haber estado cubriendo los compradores las parcialidades del precio de un inmueble por un lapso de tiempo considerable (mayo de mil novecientos noventa y seis, a agosto de dos mil cinco), pero con posterioridad se dejan de pagar (septiembre de dos mil cinco), es decir, unos meses antes de la promoción de la demanda de usucapión, ello transformó a su posesión en aquella que se ejerce de mala fe, pues a partir de que se dejó de pagar el precio del inmueble, se tuvo conocimiento de la posesión indebida. Los argumentos antes precisados con los incisos d) y e), resultan inoperantes, al omitir los quejosos controvertir las afirmaciones de la S. responsable, en el sentido de que la única prueba idónea para demostrar el ejercicio de la posesión, sea pública, pacífica y continua, es la testimonial y no así el contrato privado de compraventa, así como que resultaban inoperantes los agravios hechos valer contra la valoración realizada por el a quo, de la prueba testimonial (resultaba ineficaz) a cargo de ********** y **********, según la S., por no controvertir los apelantes las afirmaciones del a quo, relativas a que dichos atestes fueron omisos en precisar las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que se desarrollaron los hechos sobre los cuales declararon. Luego entonces, al limitarse los quejosos en señalar que con el contrato privado de compraventa, la aceptación de los enjuiciados en la reconvención, en relación a la fecha en que se entró a poseer el inmueble y que no era necesario que los testigos de referencia señalaran las características de la posesión (pública, pacífica y continua), resultan insuficientes para controvertir las consideraciones de la ad quem, en el sentido de determinar la falta de demostración de las características de la posesión, consistentes en forma pública, pacífica y continua, pues en el caso no se ataca si en realidad la testimonial es la única probanza idónea para demostrar tales características de la posesión y, por ende, la desestimación del contrato de compraventa privado, así como tampoco la inoperancia de los agravios tendentes a controvertir la ineficacia decretada por el Juez primario, de la prueba testimonial a cargo de los testigos ********** y **********, por no haber precisado dichos atestes las circunstancias de tiempo, modo y lugar sobre los hechos declarados. Para concluir en este apartado, cabe decir que no obstante lo parcialmente fundado de los argumentos planteados en los incisos a), b) y c), resultan insuficientes para otorgar la protección de la Justicia Federal, por existir otras razones que dan lugar a la desestimación de la usucapión, consistente en que durante el lapso en que dicen los quejosos operó el término de la prescripción, como ya se dijo con anterioridad, no es idóneo para que empezará a transcurrir dicho término. En esas condiciones, tal y como lo resolvió la S. responsable, al resultar improcedente la acción de prescripción adquisitiva, no hace improcedente ..0 acción principal de rescisión del contrato de compraventa. A continuación, se abordarán los argumentos tendentes a controvertir las consideraciones de la ad quem, que la llevaron a confirmar la procedencia de la acción de rescisión del contrato de compraventa."

Las anteriores consideraciones dieron lugar a la formación de la tesis cuyos rubro, texto y datos de identificación son del tenor siguiente:

"Novena Época

"Tribunales Colegiados de Circuito

"Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"XXVI, septiembre de 2007

"Tesis: I.4o.C.129 C

"Página: 2604

"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. NO SE PRODUCE RESPECTO AL COMPRADOR. La usucapión es un medio para la adquisición del dominio u otro derecho real, a través de la posesión durante el tiempo y los requisitos previstos en los artículos 1151 y 1152 del Código Civil para el Distrito Federal. De ahí que tal acción se conceda al poseedor carente de la propiedad; de modo que si al demandante se le transmitió la propiedad de un inmueble a través de un contrato de compraventa suscrito con los enjuiciados, no será procedente dicha acción contra estos últimos, en virtud de que el propietario no puede prescribir contra sí mismo, esto es, no puede adquirir la propiedad de un bien raíz cuando ya la tiene. Constituye una cuestión distinta el pago del precio, cuya obligación sí se puede extinguir por prescripción, con la consecuencia de liberar al deudor del cumplimiento."

2) El Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo 7445/1997, en sesión de veintitrés de octubre de mil novecientos noventa y siete, determinó lo siguiente:

"QUINTO. ... Es sustancialmente fundado en su parte medular el primer concepto de violación, en el cual la quejosa alega que se violaron en su perjuicio las garantías de audiencia y legalidad previstas en los artículos 14 y 16 constitucionales, porque a pesar de que la S. responsable reconoce que no existe prohibición legal para interponer la acción de prescripción positiva, la declaró improcedente por considerar que la misma estaba condicionada al requisito de procedibilidad consistente en que la acta para prescribir se debe obtener de persona distinta a la que aparece como titular en el Registro Público de la Propiedad; aplicando con ello inexactamente el artículo 1156 del Código Civil, sin que pueda influir en contrario el hecho que la propiedad se la hubiera trasmitido la misma persona a cuyo favor se encuentra registrado el inmueble. En efecto, el artículo 1156 del Código Civil establece textualmente lo siguiente: ‘Artículo 1156. El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por este código para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad.’. En la parte esencial del fallo reclamado que ahora se impugna, la S. responsable sostuvo, textualmente, lo siguiente: ‘Son infundados los agravios que plantea la demanda contra la sentencia definitiva que declaró improcedente la acción de prescripción positiva deducida por la accionante, declaración que se fundó en que la accionante basaba su acción en haber adquirido la propiedad del demandado, titular registral, por lo que, en su caso, tendría una acción personal contra su vendedor. Tales consideraciones son correctas para estimarlo así, baste recordar que la prescripción positiva o usucapión es un medio de adquirir la propiedad a través de la posesión, con los requisitos que marca la ley y el transcurso del tiempo. Por una parte, tiene efecto extintivo, ya que el titular original pierde la propiedad; por otro, constitutivo, en la medida en que el poseedor se convierte en propietario. Entre los requisitos de la posesión está el relativo a que se haya adquirido y disfrutado en concepto de propietario, supuesto en el cual no requeriría de la prescripción, sino que, a pesar de esa adquisición, por esa calidad no se logró por cualquier causa el efecto traslativo de dominio propio del acto que dio origen a la posesión. Se sigue de lo expuesto, que el propietario carece de interés para promover la prescripción, dado que la finalidad de ésta se encuentra satisfecha ab initio; si bien no existe prohibición expresa al respecto, ello deriva de la naturaleza misma de la institución. A menos que, por cualquier causa, el poseedor adquirente del titular registral, quien se presume dueño, no hubiese realmente adquirido la propiedad, se justificaría el ejercicio de la prescripción, cuya finalidad no puede ser utilizada para evadir el cumplimiento de acciones personales. En consecuencia, y como en el caso no se alega ni se prueba la existencia de un hecho impeditivo de la traslación del dominio a favor del enjuiciante, debe confirmarse la sentencia apelada.’. Ahora bien, se dice que es sustancialmente fundado el primer concepto de violación en su parte medular, porque con las anteriores consideraciones de la S. ad quem, se violó en perjuicio de la quejosa lo dispuesto por el artículo 1156 del Código Civil, ya que de dicho precepto se desprende la posibilidad de que los poseedores que reúnen los requisitos legales para adquirir la propiedad de un inmueble por prescripción, instauren un juicio de prescripción contra la persona que aparece como titular del bien inmueble ante el Registro Público de la Propiedad, sin que en dicho precepto legal o en algún otro de los numerales que regulan la prescripción positiva de bienes inmuebles, se establezca como causa de exclusión para instaurar la acción de prescripción, el hecho de que la parte actora se base en que adquirió la propiedad del demandado titular registral del inmueble, correspondiéndole la acción personal contra su vendedor, no así la acción real de prescripción positiva o usucapión. En realidad, quien adquiere por compraventa la propiedad al titular registral de un inmueble, si bien tiene la acción personal contra su vendedor, por virtud de la cual puede obtener el cumplimiento y firma de la escritura respectiva, también tiene a su alcance la acción real de prescripción, en términos de lo dispuesto por el invocado numeral 1156 del Código Civil, y de conformidad con el artículo 1151, fracción I, del propio ordenamiento legal, en el que se establece que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, sin que pueda aducirse válidamente, como lo supone la S. ad quem, que la exigencia legal de que la posesión se tenga en concepto de propietario, es diversa a que el poseedor sea propietario, dado que la noción relativa a que la posesión debe ser en concepto de propietario, sólo puede entenderse en la forma que establece el artículo 826 del Código Civil, en que se consagra que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción. En el caso de que se tenga un título objetivamente válido, y la posesión sea en carácter de dueño por haber emanado de un acto jurídico que por su naturaleza es traslativo de propiedad, como lo es la compraventa celebrada entre la demandada, hoy quejosa, como vendedora, con el actor hoy tercero perjudicado, en su carácter de comprador. También se está en los preceptos normativos que contemplan los preceptos invocados, y por ello nada impide que el interesado instaure una acción de prescripción en contra de la vendedora, para contar con una escritura pública de propiedad del bien raíz debatido, que reúna todas las formalidades que establece la ley; esto es, la actora hoy quejosa tiene derecho para instaurar el juicio de prescripción positiva basada en el contrato de compraventa en abonos que celebró, con el cual pretende acreditar la calidad de dueño, que se establece como requisito para la procedencia de dicha acción de prescripción, sin que ello prejuzgue sobre el acreditamiento o no de la calidad de propietario con la que se pretende ostentar, que en todo caso deberá analizarse para establecer si se justifica con los elementos de prueba aportados durante la tramitación del juicio natural. Se puede afirmar que la posesión en concepto de dueño y el vocablo propietario tienen el mismo significado para efectos de la procedencia legal de la prescripción, sin que interese si la traslación de dominio fue lícita, como en el presente caso, que derivó de un contrato de compraventa legítimamente celebrado entre las partes contendientes, o bien, si la traslación es ilícita. Esto significa, aunado a lo previamente asentado, que la posesión en concepto de propietario, para efectos de la prescripción adquisitiva, puede acreditarse con la existencia de un título legítimo que demuestre que el poseedor es el dominador de la cosa, el que manda en ella y disfruta para sí, como dueño en sentido económico frente a los demás. En apoyo a lo anterior, se citan, en lo conducente, las tesis de jurisprudencia número 317 y 319, emitidas por la Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, hoy parte integrante de la Primera S., que se localizan en las páginas 214 y 215, Tomo IV, Materia Civil, del último A. al Semanario Judicial de la Federación, que dicen: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PARA QUE SE ENTIENDA SATISFECHO EL REQUISITO DE LA EXISTENCIA DE LA «POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO» EXIGIDO POR EL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR LAS DIVERSAS LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS DE LA REPÚBLICA QUE CONTIENEN DISPOSICIONES IGUALES, ES NECESARIO DEMOSTRAR LA EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN.’ (se transcribe) y ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO.’ (se transcribe). Conviene señalar, por otra parte, que carecen de fundamento jurídico alguno, las afirmaciones de la S. ad quem en las que sostiene que, en la especie, no se alega ni se prueba la existencia de un hecho impeditivo de la traslación de dominio a favor del enjuiciante, por lo que no son de tomarse en cuenta para que se considere improcedente la acción de prescripción instaurada. ... Así las cosas, es inconcuso que se conculcan en perjuicio de la promovente el amparo de sus garantías de legalidad y de audiencia establecidas en los artículos 14 y 16 constitucionales, por lo que procede conceder el amparo solicitado, para el efecto de que la S. responsable deje insubsistente la sentencia reclamada, y en su lugar dicte otra, en la que siguiendo los lineamientos de esta ejecutoria, sin olvidar que en ellos medularmente se establece el derecho que tiene la actora hoy quejosa para instaurar el juicio de prescripción positiva hoy basada en el contrato de compraventa en abonos que se celebró, con el cual pretende acreditar la calidad de dueño que se establece como requisito de procedencia para la acción de prescripción, sin que ello prejuzgue sobre el acreditamiento o no de la calidad de propietario con la que se pretende ostentar, que en todo caso deberá analizarse para establecer si se justifica con los elementos de prueba aportados durante la tramitación del juicio natural, resuelva con plenitud de jurisdicción lo que a su derecho proceda, respecto de los agravios de apelación expuestos sin que sea necesario analizar los demás conceptos de violación expuestos."

Las anteriores consideraciones dieron lugar a la formación de la tesis cuyos rubro, texto y datos de identificación son del tenor siguiente:

"Novena Época

"Tribunales Colegiados de Circuito

"Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"VI, diciembre de 1997

"Tesis: I.5o.C.66 C

"Página: 680

"PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PROCEDENCIA DE LA EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR. Quien adquiere por compraventa la propiedad, al titular registral de un inmueble, si bien tiene acción personal contra su vendedor, por virtud de la cual puede obtener el cumplimiento y la firma de la escritura respectiva, también tiene a su alcance la acción real de prescripción, en términos de lo dispuesto por los artículos 1156 del Código Civil para el Distrito Federal y 1151, fracción I, el último de los cuales establece que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, sin que pueda aducirse válidamente que la exigencia legal de que la posesión se tenga en concepto de propietario es diversa a que el poseedor sea propietario, dado que la noción relativa a que la posesión debe ser en concepto de propietario, sólo puede entenderse en la forma en que la establece el artículo 826 del Código Civil, en el que se consagra que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción. En el caso de que se tenga título objetivamente válido y la posesión sea en carácter de dueño, por haber emanado de un acto jurídico que por su naturaleza es traslativo de propiedad, como lo es la compraventa celebrada entre la demandada como vendedora, y el actor en su carácter de comprador, también se está en los supuestos normativos que contemplan los preceptos invocados y, por ello, nada impide que el interesado instaure la acción de prescripción en contra de la vendedora para efecto de contar con una escritura pública de propiedad del bien raíz debatido, que reúna todas las formalidades de ley; esto es, la actora tiene derecho para instaurar el juicio de prescripción positiva con base en el contrato de compraventa en abonos, con el cual pretende acreditar la calidad de dueño que se requiere para la procedencia de dicha acción de prescripción, sin que ello prejuzgue sobre el acreditamiento o no de la calidad de propietaria que, en todo caso, deberá analizarse para determinar si se justifica con los elementos de prueba aportados durante la tramitación del juicio natural."

3) El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo directo 533/2009, en sesión de siete de diciembre de dos mil nueve, estableció el criterio que se transcribe a continuación:

"SEXTO. ... Es así, en virtud de que, si bien es cierto la autoridad responsable no citó expresamente un precepto legal al momento de exponer las consideraciones destacadas por los ahora quejosos, no debe perderse de vista que, en tratándose de resoluciones jurisdiccionales, el cumplimiento de la garantía de la debida fundamentación, se verifica aun sin manifestar de manera expresa una norma, siempre y cuando los razonamientos de dicha resolución conduzcan a las normas aplicadas; lo que acontece en la especie, en virtud de que los razonamientos del tribunal de apelación, conducen a la ponderación sobre la aplicación de lo preceptuado en los artículos 879, 880, 889 y 890 del Código Civil del Estado de Jalisco, que regulan la figura jurídica de la usucapión; así como de lo dispuesto en el artículo 23 del Código de P.edimientos Civiles del Estado de Jalisco, que prevé la acción pro forma. Es aplicable al caso, el criterio sustentado por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la tesis CXVI/2000, que aparece publicada en la página 143 del Tomo XII, agosto de 2000, Materias Constitucional, Común, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que a la letra dice: ‘FUNDAMENTACIÓN Y MOTIVACIÓN. EL CUMPLIMIENTO A DICHA GARANTÍA TRATÁNDOSE DE RESOLUCIONES JURISDICCIONALES SE VERIFICA SIN QUE SE INVOQUEN DE MANERA EXPRESA SUS FUNDAMENTOS, CUANDO LOS RAZONAMIENTOS DE ÉSTAS CONDUZCAN A LAS NORMAS APLICADAS.’ (se transcribe). Por otra parte, como se anticipó, desde la perspectiva de este Tribunal Constitucional, uno de los conceptos de violación formulados por la parte quejosa, se estima sustancialmente fundado y suficiente para conceder la protección de la Justicia de la Unión, en virtud de que, asiste razón a aquélla, cuando argumenta que la autoridad responsable perdió de vista que la institución denominada usucapión, en síntesis, debe su existencia a la reclamación que el demandante hace para que un inmueble propiedad de otra persona, sea transmitido a su favor, siempre y cuando haya cumplido con los requisitos que impone el Código Civil local. También dice, la parte solicitante de la protección constitucional, que el artículo 23 del Código de P.edimientos Civiles del Estado de Jalisco establece que la acción pro forma, debe ejercerse por la persona que adquirió el inmueble por medio de un contrato de compraventa, al que lo único que le hace falta, para regularizar su legítima propiedad, es la escritura correspondiente. Consecuentemente, concluyen los quejosos, es insostenible la resolución de la S. responsable, puesto que si la parte actora, se ostentó como dueña del inmueble objeto de la compraventa, es claro que la acción que debió promover, no es la de prescripción positiva (usucapión), sino la pro forma, toda vez que ya era dueña del inmueble. Para justificar lo fundado del argumento sintetizado en el párrafo inmediato anterior, es necesario dilucidar la siguiente interrogante jurídica: ¿Resulta procedente la acción de prescripción adquisitiva (usucapión) de inmuebles, cuando quien la ejerce es el propio comprador en contra de su vendedor?-En efecto, acorde con la interpretación literal y sistemática de los artículos 1850 y 1851, ambos del Código Civil del Estado de Jalisco,(1) el contrato de compraventa es consensual y, por tanto, no requiere para su validez de forma alguna, sino el simple acuerdo de voluntades sobre bien y precio, sin que sea obstáculo para ello, que no se haya entregado el primero o que el segundo no se hubiere satisfecho. Tal aserto se encuentra reflejado en la jurisprudencia sustentada por la extinta Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página 125 del Tomo IV, Materia Civil, del A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, que a la letra establece: ‘COMPRAVENTA. LA FORMA NO ES ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA.’ (se transcribe). En ese contexto, quienes celebren una compraventa de inmuebles, que no ha sido formalizada adecuadamente, tienen a su alcance la acción personal de otorgamiento de escritura pública (pro forma). El incumplimiento por parte del vendedor de otorgar escritura pública, faculta al comprador para intentar la acción personal para reclamar la formalización del acuerdo de voluntades correspondiente; lo que, se reitera, tiene como finalidad obtener un título suficiente para evidenciar la existencia de su derecho frente a todos, pues ya se establecía desde el Digesto: scriptura privata fidem non facit adversus tertium (el documento privado no hace fe contra tercero)(2). Tal acción, cabe aclarar, no perfecciona el acto de la compraventa, sino única y exclusivamente, tiene el efecto de consignar tal acto (compraventa), en un documento que tenga pleno valor probatorio, acorde con el aforismo jurídico: fiunt scripturae, ut quod actum est pe reas probari possit (las escrituras se otorgan para que lo que se hace por ellas pueda ser probado)(3). En cambio, la acción de prescripción positiva o usucapión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 879, 880 y 898 del Código Civil del Estado de Jalisco, constituye una acción real, cuyo objetivo por antonomasia, es adquirir la propiedad, de manera que la posesión, con las características requeridas por la ley sustantiva civil, la convierte en propiedad. Igualmente, dicha acción tiene la finalidad de asegurar el patrimonio de reivindicaciones imprevistas, puesto que en una cadena de transmisiones de la titularidad de un bien inmueble, basta con que uno de los poseedores no sea propietario para invalidar derechos subsecuentes, lo cual trastocaría el orden social. De ahí la necesidad de que tal acción (usucapión) deba enderezarse en contra del propietario del bien que se pretende usucapir. Por tanto, es inconcuso que las acciones de prescripción positiva (usucapión) y pro forma, son distintas, pues la primera es real, ya que se pretende la adquisición de la propiedad, extinguiendo el derecho de quien es propietario; en tanto que la segunda es personal, porque persigue el cumplimiento de una obligación, consistente en el otorgamiento de un instrumento público, vínculo que sólo puede ser cumplido por el vendedor, a efecto de perfeccionar un acto jurídico traslativo de dominio. En ese orden de ideas, en los casos en que se reclame la prescripción positiva de quién fungió como vendedor, la calidad de sujeto pasivo de esa acción real y de la personal pro forma, coinciden en una misma persona, lo cual ‘aparentemente’ indica que el actor tiene la facultad de optar por cualquiera de las dos acciones; empero, este Tribunal Colegiado considera que no es así. Primero, porque nadie puede prescribir contra sí mismo, o en otras palabras, nadie puede prescribir un bien que ya adquirió. Estimar lo contrario,(4) equivaldría a que una persona, no obstante ser ya propietaria de un bien inmueble, estaría facultada para ejercer una acción, que tiene por objeto primordial la obtención o constitución de un derecho con el que ya cuenta (derecho de propiedad). Lo que, evidentemente, no resulta lógico ni jurídico. Además, siguiendo esa misma línea de argumentación si, como se dijo, la usucapión tiene como objetivo también el extinguir el derecho de quien es propietario, es evidente que cuando quien la ejerce es el propio comprador en contra de su vendedor, dicho objetivo no puede ni debe materializarse en la realidad jurídica, dado que el vínculo que une, en este caso al actor y al demandado (compraventa), surtió efectos entre ellos desde el momento en que celebraron ese acuerdo de voluntades, de acuerdo con el citado artículo 1851 del Código Civil local y, por ende, el sujeto pasivo de dicha acción (usucapión), ya no tiene el atributo necesario para la procedencia de la misma, al ya no ser el propietario del bien materia de la usucapión. Tiene aplicación sobre el particular, con el objeto de destacar la importancia de tomar en cuenta quién es el verdadero propietario del bien materia de una acción de prescripción adquisitiva o usucapión, el criterio sustentado por la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia por contradicción de tesis 58/2004, publicada en la página 25 del Tomo XX, correspondiente al mes de noviembre de dos mil cuatro, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que a la letra establece: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. LA ACCIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 1156 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL DEBE DIRIGIRSE CONTRA QUIEN APARECE COMO PROPIETARIO EN EL REGISTRO PÚBLICO Y TAMBIÉN EN CONTRA DEL VERDADERO PROPIETARIO, CUANDO NO COINCIDAN, SI EL POSEEDOR SABE DE ANTEMANO QUIÉN ES ESTE ÚLTIMO.’ (se transcribe). Es de destacar, que el criterio de mérito es compatible con la legislación sustantiva civil local, en virtud de que el artículo 1156 del Código Civil para el Distrito Federal, es de similar redacción al 898 del Código Civil del Estado de Jalisco, como se constata con la transcripción siguiente: (se transcriben). No pasa inadvertido para este órgano de control constitucional, la existencia de la tesis aislada sustentada por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, publicada en la página 680 del Tomo VI, correspondiente al mes de diciembre de 1997, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, cuyo rubro y texto son los siguientes: ‘PRESCRIPCIÓN POSITIVA. PROCEDENCIA DE LA EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR.’ (se transcribe). Tesis la transcrita, que contiene un criterio opuesto al que sostiene este tribunal, dado que se sustenta en el argumento toral de que la acción de prescripción y la de otorgamiento de firma y escritura se pueden utilizar de manera alternativa, a elección del promovente. Sin embargo, en congruencia con lo anteriormente expuesto, no se comparte, pues independientemente de que no resulta de observancia obligatoria, en términos de lo dispuesto por los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo,(5) cabe argumentar que, acorde con J.B.B., el fin u objetivo normal del proceso es la obtención de una sentencia que, en forma vinculativa, resuelva entre las partes una controversia sobre derechos sustanciales. El derecho objetivo está integrado por normas abstractas de las que derivan derechos sustanciales que permiten la convivencia social, regulando las acciones humanas e imponiendo a los hombres un comportamiento determinado. Desde este punto de vista, afirma el autor antes mencionado, las normas jurídicas actúan como causa motivadora sobre la voluntad del sujeto, es decir, establecen un deber ser. El deber ser que establecen las normas jurídicas se refiere al obrar de varios sujetos, determinando lo que unos pueden hacer y que, por tanto, no debe ser impedido por los demás. Es así como el derecho objetivo coordina el obrar de varios sujetos, estableciendo mandatos que motivan una conducta determinada. El derecho objetivo no sólo establece conductas sino que a la vez crea sanciones contra quienes no realicen la conducta prescrita o no respeten la facultad otorgada al titular del derecho. La parte preceptiva va dirigida a los particulares, creando en su favor derechos sustanciales que deben ser tutelados; la tutela está contenida en la parte sancionadora de la norma y va dirigida a los órganos del Estado imponiéndoles el deber de realizar actos de coacción, en el supuesto de que los sujetos se opongan a la conducta prescrita. Pero, concluye B.B., cuando el derecho subjetivo es violado, sólo puede tener plena vigencia mediante el ejercicio de la función jurisdiccional. El Estado-Juez tiene primordial interés en hacer justicia, en dar a cada quien lo suyo, en reconocer los derechos subjetivos y los intereses legítimos de los sujetos en litigio. Así, mediante el derecho de acción, los sujetos provocan el ejercicio de la función jurisdiccional, para conseguir la satisfacción del interés jurídico protegido por el legislador en su favor, en la norma abstracta(6). Seguramente por esas y otras razones, la acción es un derecho humano, elevado en México al rango de garantía individual (artículo 17 de la Carta Magna), que faculta a los individuos y por extensión a las personas jurídicas a provocar la actividad de los órganos jurisdiccionales estatales, con la finalidad de lograr que se les imparta justicia de manera pronta y expedita, resolviendo la controversia que en ese momento someten a proceso(7). Empero, para poder ejercer de manera eficiente y efectiva el aludido derecho de acción, es requisito sine qua non, observar los lineamientos o requisitos establecidos en la legislación procesal, pues constituye, el conjunto de normas y principios que regulan la función jurisdiccional del Estado, en todos sus aspectos y que, por tanto, fijan el procedimiento a seguir para obtener la actuación del derecho positivo en casos concretos, y determinan las personas que deben someterse a la jurisdicción del Estado y los funcionarios encargados de ejercerla, a efecto de restablecer el orden jurídico mediante la actuación de la ley, declarando si una voluntad abstracta de ella ampara una situación concreta y, en su caso, haciendo efectiva su realización por todos los medios posibles, incluso la fuerza pública. En ese sentido, el derecho procesal y, en particular, las normas procesales, por el hecho de referirse a una de las funciones esenciales del Estado, forman parte del derecho público con todas las consecuencias que esto engendra, es decir, sus normas son, en principio, generalmente de orden o interés público que, independientemente de su significado, funciona como un límite por medio del cual se restringe la facultad de los individuos sobre la realización de ciertos actos jurídicos válidos que tengan efectos dentro de un orden jurídico específico y, por tanto, no pueden, por regla general, derogarse, alterarse, modificarse o renunciarse, son generalmente absolutas y de imperativo cumplimiento. Sin duda, las normas que regulan las acciones, comparten esas características, al traducirse en el vehículo para obtener la satisfacción del interés jurídico protegido por el legislador en su favor, en la norma abstracta. Por ello, si el legislador, en las aludidas normas procesales, estableció determinadas hipótesis de procedencia para cada una de las acciones previstas a favor de los particulares, desde la persp

ctiva de este órgano de control constitucional, es incontrovertible que la acción compatible con el derecho que se pretende tutelar, no puede ni debe dejarse al libre albedrío del accionante, pues al ser dichas normas de orden público, ese albedrío debe ajustarse a las reglas que éstas prevén para ejercer una acción determinada, atento a los principios de imperatividad plena y total y de irrenunciabilidad de la ley, que implica que la voluntad de los particulares no puede eximir de la observancia de ella, ni alterar o modificar las normas, salvo que se trate de renuncia de derechos privados que no afecten directamente el interés público y no perjudique derechos de terceros, principios que se encuentran reflejados en el artículo 8o. del Código Civil del Estado de Jalisco. En sintonía con estas ideas, el doctrinista E.P. opina que las acciones reales tienen por objeto el ejercicio de derechos de la misma naturaleza, cuya característica principal es que son absolutos y se tienen contra todos; mientras que las acciones personales descansan en derechos de esa índole, que únicamente se tienen contra determinadas personas. Por eso, afirma el citado autor, los Jueces tienen la necesidad de identificar las acciones que les sean planteadas, para lo cual deben valerse de sus elementos formales, que son, a saber: 1. La persona que la ejerce; 2. La persona contra quien se ejerce; 3. Su objeto, es decir, lo que el actor demanda; 4. La causa jurídica o título de la acción; y, 5. La clase a la que pertenezca la acción de que se trate, esto es: real, personal o del estado civil(8). Con base en esas premisas, en los diversos supuestos de procedencia de las acciones en estudio (usucapión y pro forma), así como en el hecho de que la naturaleza de las excepciones y defensas que el demandado puede oponer, está determinada por la naturaleza de la acción, es de destacar que si el comprador ejerce la acción de usucapión en contra de su vendedor, este último, como demandado, no se encontrará en aptitud de oponer válidamente excepciones personales, derivadas del incumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador (actor), al celebrarse la compraventa que éste invoca como causa generadora de la posesión; por lo que no se encontraría en posibilidad de que prosperaran excepciones de falta de pago, error, lesión o cualquier otra personal, pues dada la naturaleza de la acción de usucapión y sus elementos de procedencia, excluyen la eficacia defensiva de aquellas excepciones, por la básica consideración de que se trata de una acción real que, como tal, es independiente del ‘vínculo personal’ que pudiera haber entre las partes contendientes. Ello encuentra sustento en las tesis sustentadas por la extinta Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicadas en las páginas 55 y 770 de los Tomos CXXV y XCVI, respectivamente, Materia Civil, Octava Época del A. al Semanario Judicial de la Federación, aplicables por analogía, que establecen: ‘REIVINDICACIÓN Y ARRENDAMIENTO.’ (se transcribe). ‘REIVINDICACIÓN, IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE, CUANDO SE RECLAMA LA ENTREGA DE LA COSA AL VENDEDOR.’ (se transcribe). Así como en la jurisprudencia emitida por la aludida S. del Máximo Tribunal del País, también por analogía, consultable en la página 16 del Tomo IV, Materia Civil, del A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, que a la letra señala: ‘ACCIÓN REIVINDICATORIA, IMPROCEDENCIA DE LA, CUANDO EXISTE ACCIÓN PERSONAL.’ (se transcribe). En el caso, de la lectura integral de las actuaciones originales que integran el juicio de origen, mismas que tienen pleno valor probatorio, en términos de los artículos 129, 197 y 202 del Código Federal de P.edimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de Amparo, conforme al segundo párrafo de su numeral 2o., se obtiene que, ********** (parte actora) señaló de manera clara y categórica, que la causa generadora de su posesión, la constituía la compraventa que celebró respecto del inmueble controvertido, el doce de febrero de mil novecientos noventa y seis, con el demandado ********** (legítimo propietario), por conducto de su promotor de ventas y comisionista **********; lo que se evidencia, con la siguiente transcripción, de la parte conducente del capítulo de hechos de su escrito de demanda: ‘Hechos: 1. Con fecha 12 del mes de febrero del año 1996 (mil novecientos noventa y seis), la suscrita adquirí la posesión por la compra que le hice al propietario **********, por conducto de su promotor en ventas y comisionista al 5% de cada casa vendida y cobrada, de nombre **********, inmueble que se ubica **********, pactándose como precio total de la compraventa, la cantidad de ********** 2. Con fecha 1 (primero) del mes de agosto del año 1997 (mil novecientos noventa y siete), la suscrita me vi en la obligación de consignar ante el Juzgado (9) Noveno de lo Civil en este Primer Partido Judicial en el Estado de Jalisco, bajo el expediente 1612/97, la cantidad total de ********** por concepto de la compraventa y la adquisición del inmueble materia de la acción de usucapión, diligencias de consignación, las cuales se admitieron con fecha 08 del mes de octubre del año 1997 (mil novecientos noventa y siete), a favor de los propietarios del inmueble materia de usucapión, quienes en vida llevaron el nombre de ********** y **********, diligencias de consignación que en vida les fueron notificadas a estas personas con fecha 26 (veintiséis) del mes de mayo del año 1999 (mil novecientos noventa y nueve), constancias que obran agregadas a foja 17 de autos en estas diligencias, pagándose la en total la cantidad de **********, según la cantidad que resulta de los siguientes billetes de depósito y en recibos que a continuación se describen: Billetes de depósito que obran en el expediente 1612/97, ante el Juzgado Noveno de lo Civil, según constancias o documentos que obran en el secreto de ese juzgado: P-5491780, **********. P-6641096, **********. P-6830394, **********. P-7593969, **********. P-7594724, **********. P-7604155, **********. P-7712478, **********. P-7832126, **********. P-7924120, **********. P-7970257, **********. P-8464361, **********. P-8862556, **********. P-8931411, **********. P-8936339, **********. P-9227204, **********. P-9228489, **********. P-9335290, **********. P-9494668, **********. P-9806581, **********. P-9930131, **********. P-10147516, **********. P-10538113, **********. P-10762040, **********. P-11571853, **********. P-12116648, **********. P-12167484, **********. P-12359702, **********. P-12604457, **********. 1178610, **********. 4699525, **********. Cantidad total consignada con la que acredito mi buena fe: **********’ (folios 2 y 3 del juicio natural). Entonces, es inconcuso, que si la parte actora en el juicio natural, señaló como causa generadora de su posesión, un contrato de compraventa celebrado entre él y el autor de la sucesión demandada, contrato que, además, estimaron acreditado, tanto el Juez de primer grado, como el tribunal de apelación responsable; luego, es evidente que, en estricta congruencia, con el acreditamiento de ese extremo, la S. responsable debió declarar improcedente la acción real de prescripción adquisitiva, pues lo correcto era haber ejercido la acción personal de otorgamiento de escritura (pro forma). Es aplicable al caso, la tesis sustentada por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Décimo Sexto Circuito, que este órgano jurisdiccional federal comparte, publicada en la página 1746 del Tomo XXV, correspondiente al mes de marzo de 2007, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que a la letra establece: ‘PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. ES IMPROCEDENTE LA ACCIÓN EJERCITADA POR EL COMPRADOR DE UNA COSA CIERTA Y DETERMINADA CONTRA SU VENDEDOR, SI LO QUE PRETENDE ES LA OBTENCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA QUE AMPARE SU DERECHO DE PROPIEDAD (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO).’ (se transcribe). Cabe señalar, que no obsta para arribar a la conclusión sustentada en este fallo, que la parte demandada no haya opuesto como excepción el argumento atinente a que la acción de usucapión es improcedente porque, en el caso, la acción idónea es la pro forma, y que no obstante ello, el tribunal de alzada haya abordado el estudio de ese tópico, puesto que lo hizo, válidamente, con base en el agravio propuesto por los ahora disconformes, en su escrito relativo, tal como lo exige el artículo 430, fracción I, del Código de P.edimientos Civiles del Estado de Jalisco; además, no debe perderse de vista que la S. responsable debe analizar incluso, oficiosamente, la procedencia de la acción, pues tal obligación se la impone el artículo 87, último párrafo, del Código de P.edimientos Civiles del Estado de Jalisco, así como el criterio sustentado por la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 1a./J. 96/2001, visible en la página 5 del Tomo XIV, noviembre de 2001, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, del tenor: ‘ACCIÓN. LOS PRESUPUESTOS PROCESALES Y ELEMENTOS DE ÉSTA, DEBEN SER ANALIZADOS DE OFICIO POR EL TRIBUNAL DE ALZADA, EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 87, ÚLTIMO PÁRRAFO, DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE JALISCO (EN VIGOR A PARTIR DEL UNO DE MARZO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO).’ (se transcribe). Lo que en el caso se actualiza, pues el hecho de que una acción (en el caso la usucapión) no sea compatible con el derecho que se pretende hacer valer ante el órgano jurisdiccional, a través de ella, se traduce en el análisis de los elementos formales que integran toda acción, como lo es la clase a la que pertenece la acción, con base en su causa,(9) que no es otra cosa que el derecho o facultad que la persona tiene sobre una cosa o respecto de alguien, en virtud del cual, estará en posibilidad de ejercer tal o cual acción. Ello, porque conforme a lo expuesto en párrafos precedentes, la acción compatible con el derecho que ostenta la parte quejosa, no es la usucapión pues, se reitera, nadie puede prescribir lo que ya adquirió. Al margen de lo hasta aquí expuesto, se considera importante puntualizar, que no es óbice el que a la fecha hayan transcurrido trece años, contados a partir de que se celebró el contrato de compraventa materia de la controversia de origen,(10) pues ello no implica un obstáculo para que el actor en el juicio de origen, pueda ejercer la acción pro forma, en virtud de que desde la perspectiva de este tribunal, tal acción (pro forma), es imprescriptible, en términos del artículo 30 del Código de P.edimientos Civiles del Estado de Jalisco que, textualmente, establece: ‘Artículo 30. Las acciones duran lo que la obligación que representan, menos en los casos que la ley señale distintos plazos.’. Al comentar un precepto de idéntica redacción, el doctrinista E.P. sostiene lo siguiente: ‘Este precepto jurídico nos muestra que existe una relación íntima entre la acción y el derecho subjetivo que garantiza ...’(11) . Lo que se compagina con lo establecido por el artículo 1o. del citado ordenamiento adjetivo, que es del tenor literal siguiente: ‘Artículo 1o. El ejercicio de las acciones requiere: I. La existencia de un derecho, o la necesidad de declararlo, preservarlo, o constituirlo; II. La violación de un derecho o el desconocimiento de una obligación; III. La capacidad para ejercitar la acción por sí o por legítimo representante; IV. El interés y legitimación del actor que la ejercita o deduce.’. Así, la imprescriptibilidad de algunas acciones, se debe a que el derecho tutelado por la acción, es imprescriptible.(12) Lo que desde la óptica de este Tribunal Constitucional, se actualiza en el caso de la acción pro forma, pues el derecho tutelado por la misma, no es otro que el de propiedad, de ahí que goce de la perpetuidad del mismo, dado que al ser ‘el derecho pleno sobre la cosa, lleva en sí la facultad de ejercerlo e igualmente del no uso y así éste no puede interpretarse como abandono o negligencia del interesado.’(13). De esa manera, la acción pro forma no prescribirá por el no uso del derecho de propiedad (en el sentido de perfeccionar su forma, al hacerlo constar en una escritura pública), porque mientras no exista otra persona que controvierta el derecho de propiedad del titular, la acción de mérito (pro forma), no es necesaria y, por tanto, no existe necesidad de ejercerla; máxime que la falta de forma prescrita en la ley para las compraventas de inmuebles, de manera alguna tiene el alcance de perfeccionar dicho acto jurídico, sino única y exclusivamente, el de consignar tal acto (compraventa) en un documento que tenga pleno valor probatorio. En ese sentido, el derecho de exigir -ante la autoridad judicial- el otorgamiento de escritura pública respecto de la compraventa de un inmueble, debe considerarse como una mera facultad(14) y, como tal, no implica obligación de ejercer tal derecho, obligación que es requisito sine qua non para que se dé el presupuesto de la prescripción de derechos y de acciones(15). Seguramente, éstas y otras ideas semejantes, inspiraron el criterio de la aludida Tercera S. del Máximo Tribunal del País, contenido en la tesis publicada en la página 28 de la Cuarta Parte, CXXXIV, Sexta Época del Semanario Judicial de la Federación, que señala: ‘COMPRAVENTA DE INMUEBLES. ES IMPRESCRIPTIBLE EL DERECHO DE EXIGIR EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA RESPECTIVA. El artículo 1159 del Código Civil establece que fuera de los casos de excepción, se necesitará el lapso de diez años contados desde que una obligación pueda exigirse, para que se extinga el derecho de pedir su cumplimiento. En su generalidad absoluta, el contenido de la disposición legal invocada podría comprender la prescripción negativa de todos los derechos, por su no ejercicio, durante el plazo de diez años. No obstante, el derecho de exigir el otorgamiento de la escritura de compraventa de un inmueble es imprescriptible, porque en tanto exista el derecho de propiedad derivado de esa compraventa, subsiste también el derecho de reclamar el otorgamiento de la escritura correspondiente. Este derecho, específicamente accesorio, es de los llamados facultativos y es característica de ellos que normalmente se extinguen con el derecho principal del cual emanan; sin embargo, la acción sobre el otorgamiento de escritura es imprescriptible en tanto que el derecho de propiedad lo es, el cual puede perderse, mas no como consecuencia de su falta de ejercicio. La doctrina jurídica más generalizada declara que la propiedad puede desplazarse para efecto de la prescripción positiva, pero que no puede perderse pura y simplemente, ya que a diferencia de otros derechos reales, no se pierde por el no uso. Por ello, la Suprema Corte ha sostenido la tesis en el sentido de que la acción sobre el otorgamiento de escritura no prescribe, porque implica un derecho potestativo que el comprador puede hacer valer en cualquier momento mientras sea titular del derecho de propiedad. Es importante observar que existen muchos derechos a los cuales la ley no se refiere expresamente como imprescriptibles; no obstante, lo son, por ejemplo, la acción de división de un predio, la declarativa de prescripción, etcétera. Por tanto, la ausencia de disposición legal en el sentido de que la acción sobre otorgamiento de escritura es imprescriptible, no constituye obstáculo serio para adoptar esta resolución.’. Igualmente, sirve de apoyo a las conclusiones precedentes, por analogía, la jurisprudencia también emitida por la extinta Tercera S. del Máximo Tribunal del País, publicada con el número 13 en la página 13, del Tomo IV, Materia Civil, del A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, que a la letra señala: ‘ACCIÓN REIVINDICATORIA. ES IMPRESCRIPTIBLE’. (se transcribe). En tales condiciones, al haberse demostrado la inconstitucionalidad de la sentencia reclamada, lo procedente es conceder a la parte quejosa, la protección constitucional, para el efecto de que la autoridad responsable deje insubsistente la sentencia reclamada, y en su lugar dicte otra, en la que estime que la acción de prescripción positiva o usucapión, intentada por la parte actora en el juicio de origen, es improcedente; luego de lo cual, con plenitud de jurisdicción, en forma fundada y motivada, resuelva lo que en derecho corresponda."

CUARTO. Esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estima que sí existe la contradicción de tesis planteada.

En aras de mayor claridad, se explicarán, brevemente, los antecedentes de los asuntos en cuestión y las razones por las que se suscitaron:

I. En el juicio de origen del que conoció el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, contra el que se promovió amparo directo, la pretensión del actor al ejercer la acción de usucapión fue la de adquirir la propiedad del inmueble. A fin de señalar las particularidades del asunto, a continuación se expone una cronología del asunto en cuestión:

Ver cronología

Contra la sentencia de segunda instancia referida, se promovió juicio de amparo directo (DC. 243/2007), del cual tocó conocer del asunto al Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, en el que se analizaron, en esencia, las cuestiones siguientes, conforme a los antecedentes narrados:

A. Una compraventa en abonos, en la que quedó pendiente el pago de parte del monto.

B. Una acción de rescisión (ejercitada por el vendedor), reconvenida por una acción de usucapión con el objeto de adquirir la propiedad.

C. Para ello, señaló el Tribunal Colegiado, era suficiente contar con un título objetivamente válido para prescribir, y que no era necesario que se verificara que se cumplió con el pago del precio y la formalización del contrato.

D. Respecto a lo anterior, dicho tribunal concluyó que se suspendió (al mencionar que no pudo comenzar ni correr) el plazo de prescripción desde la celebración de la compraventa en abonos hasta el cumplimiento de la última parcialidad, en razón de que el vendedor no presentó una actitud pasiva de inactividad que presuma el abandono de su derecho, sumado a que nadie puede prescribir contra sí mismo (no se puede adquirir por usucapión lo que ya se tiene).

II. En el juicio natural contra el que se promovió el amparo directo del que conoció el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, la pretensión del actor al ejercer la acción de prescripción adquisitiva, fue con el objeto de obtener el cumplimiento y la firma de la escritura pública que avalara su derecho de propiedad, luego de haber celebrado una compraventa a plazos, en la que se cubrieron todas las parcialidades.

Al conocer de este juicio de amparo (DC. 7445/1997), el órgano jurisdiccional mencionado analizó lo siguiente:

A. Una compraventa en abonos, en la que se cubrieron todas las parcialidades.

B. El ejercicio de la acción de prescripción con el objeto de formalizar un contrato de compraventa.

C. Atento a lo anterior, dicho tribunal señaló que el tener un título objetivamente válido como la compraventa (vicio de forma), en nada impide que el interesado instaure una acción de prescripción en contra de la vendedora, con la finalidad de contar con una escritura pública.

Con estos elementos, concluyó el órgano colegiado que, para el efecto de la procedencia legal de la acción de prescripción, no existe diferencia entre ser poseedor en concepto de propietario y ser propietario, ya que ambas calidades sirven para exigir la forma en un contrato de compraventa.

En tal virtud, dicho tribunal concedió el amparo, basándose en que no se exige un requisito de procedibilidad al propietario para prescribir contra su vendedor, mismo que tenía la calidad de titular registral. De este modo, si lo que se pretendía era dar la forma debida al contrato de compraventa, señaló que, en el caso en cuestión, se había aplicado inexactamente el artículo 1156 del ordenamiento civil.

III. Respecto al juicio de amparo (533/2009), del que conoció el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, la pretensión del actor al ejercitar su acción en el juicio natural, fue la de adquirir la propiedad de un inmueble. A continuación, se expondrán brevemente sus antecedentes:

Ver antecedentes

El Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al conocer el juicio de amparo (DC. 533/2009), analizó los elementos siguientes:

Una compraventa verbal celebrada por un representante con facultades similares a un comisionista mercantil, en la que se ejercitó la acción de usucapión con el objeto de adquirir la propiedad del inmueble en cuestión. Por lo que se señaló que era inconcuso que si la parte actora en el juicio natural señaló como causa generadora de la posesión un contrato de compraventa entre ella y el autor de la sucesión, mismo que estimaron acreditado tanto el Juez de primera instancia como el tribunal de apelación; luego, la S. responsable debió declarar improcedente la acción real de prescripción adquisitiva, pues lo correcto era haber ejercitado la acción personal de otorgamiento de escritura (pro forma). Igualmente, concluyó que no era óbice el que hubiesen transcurrido más de diez años, contados a partir de que se celebró el contrato de compraventa, pues ello no obstaba para que la actora, en el juicio de origen, pudiera ejercer la acción pro forma. Ello en virtud de que, desde la perspectiva del tribunal en cuestión, tal acción es de carácter imprescriptible.

Como se puede observar, los tribunales contendientes analizaron figuras jurídicas similares y concluyeron de manera disidente respecto al tema que determina la presente contradicción de tesis que, en este caso, consiste en determinar la procedencia de la acción de usucapión ejercitada por el comprador en contra del vendedor (titular registral), cuando lo que se pretende es obtener un título susceptible de ser inscrito para surtir efectos ante terceros.

QUINTO. Para analizar lo anterior, es necesario describir las características de dicha figura jurídica, a efecto de señalar si, por un lado, la usucapión tiene únicamente la función de adquirir la propiedad; por otro, las razones que motivan para accionarla en contra del vendedor, es decir, si se pretende adquirir, o bien únicamente darle forma al contrato, a efecto de obtener un documento auténtico (esto es, un documento susceptible de ser inscrito); y, finalmente, si dichas razones pueden ser satisfechas mediante el ejercicio de la acción de usucapión únicamente, o si existen otras vías para lograr el mismo objetivo.

La usucapión es una figura que tiene su origen en el derecho romano. Surgió como un mecanismo necesario para la seguridad jurídica, evitando que, después de generaciones o siglos, se reclamaran algunos vicios en la trasmisión de derechos. Además, la usucapión era útil para corregir las complicaciones nacidas de la coexistencia de la propiedad bonitaria y quiritaria, y al ser una figura del ius civile su resultado era la propiedad quiritaria. Por esta razón, la bonitaria no era más que una institución transitoria que, por el mero transcurso del tiempo, se convertía en quiritaria. Por tanto, como se observa, la usucapión era una institución reparadora.(17)

La usucapión, que empezó por ser un complemento confirmativo de la mancipatio, se convirtió en un modo general de comprobar la propiedad defectuosa, fuera: i) porque el enajenante no era propietario (recepción a non domino); o, ii) porque se adquirió la posesión de una res mancipi sin la forma de la mancipatio o de la in iure cesio. En la época de J., una vez desaparecida la distinción entre res manicipi y res nec mancipi, la usucapión sólo conservó interés para consolidar adquisiciones a non domino.(18)

Á. D’ors(19) habla también de la prescripción que tiene su origen en la figura de la praescriptio longi temporis que tenía requisitos diversos a la usucapión y que, a diferencia de ésta, se tramitaba por vía de excepción, a fin de obtener, en esencia, un bien que no era susceptible de ser apropiado.

J. se encargó de reunir las dos figuras recién citadas y creó una prescripción de tres años para muebles y de diez o veinte para inmuebles, según el caso. Además, creó la praescriptio longissimi temporis, de treinta años, para cosas robadas que ya se encontraban en manos de personas de buena fe.

Como se puede apreciar, en sus orígenes, las figuras de prescripción y usucapión eran diversas, y si bien tenían requisitos similares, no eran idénticas. Al tiempo, ambas instituciones sufrieron cambios sustanciales, ya fuera equiparándolas, o bien, combinado sus efectos.

Acorde con lo anterior, la institución denominada usucapión en el derecho romano era una figura reparadora que, al confundirse en el Código Napoleón, con la praescriptio longi temporis, combinó sus efectos. Por ello, es menester analizar qué efectos son los que subsisten actualmente.

De acuerdo con algunos tratadistas, "La palabra prescripción no tiene entre nosotros la misma significación que el derecho romano, en donde tuvo su origen, pues en él se introdujo la prescripción por el derecho prentorio a fin de llenar un vacío que dejaba la usucapión. Este era un medio de adquirir la propiedad, a diferencia de la prescripción o praescriptio longi temporis, como se le llamaba, que sólo era un medio de defensa que el pretor concedía al poseedor cuando había poseído durante un tiempo determinado y bajo ciertas condiciones."(20)

"La prescripción satisface pues, una necesidad de interés público, porque ‘consolida los títulos legítimos de propiedad’, insuficientes por sí mismos para acreditarla, o los suple cuando se ha perdido, y protege el patrimonio de los individuos contra injustas pretensiones.".(21)

Por su parte, el Código Napoleón se caracterizó por la confusión entre la usucapión y la prescripción como si fueran fenómenos conceptuales iguales o muy semejantes, de tal manera que los trataron en un solo lugar. Así, el código francés, en el último de sus títulos, destinado a la prescripción, aglutinó dos figuras que desde el derecho romano "clásico" habían sido correctamente distinguidas: la usucapión y la prescripción.(22)

Al respecto, el Código Civil de 1884 (al igual que su antecesor de 1870) exigió como requisitos para la prescripción adquisitiva, los mismos ya exigidos por el derecho romano y el Código Napoleón, en ese sentido, la legislación de 1884 adoptó una definición similar a la del código francés, expresada de la siguiente manera:

"Artículo 1059.(23) Prescripción es un medio de adquirir el dominio de una cosa o de librarse de una carga u obligación, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley." (Código Civil de 1884).

Por tanto, reguló a la prescripción adquisitiva como un medio de adquirir el dominio, y exigió que la posesión fuese (1) fundada en un justo título; (2) de buena fe; (3) pacífica; (4) continúa; y, (5) pública.(24)

Posteriormente, el Código Civil de 1928 reguló de igual manera a la prescripción en sus dos sentidos, tanto positivo como negativo; pero, respecto de los requisitos, estableció algunos cambios en la temporalidad, pero principalmente en la posesión necesaria para usucapir:

"Artículo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:

"I. En concepto de propietario.

"II. Pacífica;

"III. Continua;

"IV. Pública."

Como se puede apreciar, se modificó el justo título por una posesión en concepto de propietario que comprende, además de la buena fe, a la mala fe. Por ello, también se suprimió del código la exigencia de que la posesión fuese de buena fe. De forma tal que puede suceder que si ésta es de mala fe u objeto de un delito, lo que ocurrirá será que la temporalidad aumenta, y en caso de un bien robado o que hubiese sido objeto de un delito, se le aumentará al cómputo para la usucapión el plazo de la prescripción negativa del delito de que se trate.

Al respecto, el Código Civil para el Distrito Federal siguió las mismas bases que el Código Civil de 1928, por lo que la regulación sobre la prescripción adquisitiva quedó intocada.

Derivado de lo anterior, podemos afirmar que uno de los efectos de la prescripción adquisitiva o usucapión, actualmente es el de reparar un acto jurídico que, en principio, es traslativo de dominio, pero que, por alguna causa, esa traslación no se completa o, completada, adolece de algún vicio. Entonces, la prescripción adquisitiva no tiene únicamente el efecto de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo y cumpliendo ciertos requisitos legales; sino que también tiene una función reparadora, como en su origen lo tuvo y actualmente lo conserva. Por ello, esa función puede convalidar vicios o inconsecuencias como la falta de forma.

Por lo anterior, resulta conveniente establecer cuáles son las posibles consecuencias de la falta de forma exigida por la ley en un contrato de compraventa que tiene por objeto la trasmisión de la propiedad de un bien inmueble, para así poder determinar las posibilidades de actuación por parte de quien es titular de un derecho derivado de un acto jurídico que adolezca de este requisito de validez.

Como regla general, la forma, como manera de expresar la voluntad, es libre, toda vez que la manera en que se expresa el consentimiento, salvo disposición expresa de la ley, es consensual.(25) La forma es, también, un requisito de validez para la celebración de los contratos y, por ende, la falta de ella conlleva la nulidad del acto (convalidable). Al respecto, los artículos 1307 y 1833 del Código Civil del Estado Jalisco y del Código Civil para el Distrito Federal, respectivamente, señalan que cuando la ley exija una forma determinada y el contrato en cuestión no observe la misma, no será válido.

Por lo que, a continuación, conviene establecer las consecuencias de la invalidez de un contrato por falta de forma, a efecto de determinar de qué manera es susceptible un acto al que le falta este requisito de ser convalidado.

1. Nulidad. Acorde a los artículos 1759 a 1779 y los preceptos 2224 a 2242 del Código Civil del Estado de Jalisco y su correlativo del Distrito Federal, respectivamente, la falta de forma puede acarrear, bien la nulidad del mismo o bien su convalidación.

Si se trata de nulidad, ésta tiene el carácter de relativa(26) y, por tanto, pueden darse, dependiendo de la forma de accionar que tengan los interesados o de su pasividad, los siguientes supuestos:

a) Que alguno de los interesados decida ejercer la acción de nulidad y ésta prospere. En este supuesto, por regla general, se destruirán retroactivamente los efectos creados por el mismo y, de manera excepcional, éstos permanecerán si con ello se afectan derechos de terceros, observando lo dispuesto para los terceros adquirentes de buena fe; y,(27)

b) Que nadie ejerza la acción de nulidad, aun cuando éste sea nulo. En este supuesto, el acto nulo podrá convalidarse, ya sea por prescripción negativa de la acción de nulidad, o bien por confirmación.

En el primero de los supuestos mencionados (inciso a), la acción prescribirá y, por tanto, el acto quedará firme, pero sin revestir la forma exigida por la ley; en el segundo, puede suceder que la confirmación sea voluntaria y no requiera de la intervención judicial para ello, pero puede ocurrir, también, que la confirmación no sea voluntaria y la intervención judicial se haga necesaria, como sucede, por ejemplo, en el caso de la acción pro forma.

2. Acción pro forma. Si se da el caso de la convalidación, se puede exigir jurisdiccionalmente, por alguna de las partes, que se le dé la forma legal al contrato, siempre que la voluntad de éstas conste de manera indubitable; y, en el caso de la legislación civil de Jalisco, se agrega el requisito de que alguna de las partes cumpla (aunque sea parcialmente) y la contraparte acepte dicho cumplimiento. Lo anterior, conforme a los artículos 1307 y 1833, correspondientes al Código Civil del Estado de Jalisco y a su similar del Distrito Federal, respectivamente.

Ver artículos

Ahora bien, para darle forma al acto jurídico viciado mediante el ejercicio de la acción pro forma, es requisito indispensable que exista un contrato de compraventa y que las obligaciones del mismo, incluido el pago del bien adquirido, ya estén cumplidas, de manera que sólo quede una obligación pendiente correspondiente al vendedor: firmar la escritura pública, para que ésta sea susceptible de ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Sirve de apoyo a lo anterior la tesis 1a./J. 14/2000, sustentada por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyos rubro y texto se transcriben a continuación:

"ACCIÓN PRO FORMA. LA EXHIBICIÓN DEL PRECIO ADEUDADO ES UN REQUISITO DE PROCEDENCIA DE ÉSTA. Para la procedencia de la acción pro forma es necesario que el actor exhiba concomitantemente con la demanda el saldo del precio adeudado. Una compraventa es un contrato sinalagmático cuyas obligaciones son recíprocas e interdependientes, por lo que si una de las partes no cumple con la obligación a su cargo, la otra deberá cumplir para exigirle judicialmente el cumplimiento. Por ello, para la procedencia de la acción pro forma es requisito que la actora consigne el saldo del precio adeudado, ya que de otra suerte no podría comprobar que ella sí cumplió; sería totalmente injusto que la parte que no se ha avenido al cumplimiento de sus obligaciones exigiera de la otra la ejecución de sus compromisos, máxime si se convino que el saldo del precio se pagaría al momento de escriturar."

Por tanto, como en los casos de donde deriva la presente contradicción, si se trata de un contrato de compraventa el cual no revista la forma debida y que se encuentre pendiente algún pago, no se podría ejercer la acción pro forma, a menos que se demuestre que pagó o que previamente obtenga una sentencia ejecutoriada en la que se declare la prescripción negativa del adeudo en cuestión.

3. Información ad perpetuam. Si los requisitos para el ejercicio de la acción pro forma no pudieran ser acreditados, conforme a los artículos 1051 a 1057, y los preceptos 927 al 931 del Código Civil del Estado Jalisco y de su homologo del Distrito Federal, respectivamente, es posible solicitar información ad perpetuam, la cual se insta para justificar la posesión como un medio de acreditar el dominio pleno de un inmueble y, al emitirse en forma de sentencia, dicha información se plasma en un documento auténtico, susceptible de ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

Al respecto, cabe señalar que la información ad perpetuam sólo serviría como base para probar la posesión o, por lo menos, para que ésta se presuma a su favor; pero otorga la ventaja, al presunto poseedor que la inscriba, de tener la presunción iuris tantum de ser propietario.(28) Esto únicamente da lugar a acreditar la posesión y no la propiedad del inmueble, ya que si bien es cierto la primera de éstas es susceptible de mutar a un derecho de propiedad derivado de un juicio en el que se accione la usucapión, ello no quiere decir que por sí misma acredite con plenitud la propiedad.

Sirve de apoyo a lo anterior la tesis jurisprudencial 1a./J. 91/2005, sustentada por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyos rubro y texto se transcriben a continuación:

"INFORMACIONES AD PERPETUAM. LA RESOLUCIÓN QUE EN ELLAS SE DICTE NO ES APTA PARA ACREDITAR LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE MATERIA DE UN JUICIO REIVINDICATORIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO). De la interpretación conjunta de los artículos 731 y 734 del Código de P.edimientos Civiles y 1252 del Código Civil, ambos para el Estado de Guanajuato, se advierte que la declaración hecha en un procedimiento de jurisdicción voluntaria sobre diligencias de información ad perpetuam, sólo tiene el alcance de acreditar que se ha tenido la posesión de un inmueble, pero en ningún caso que se acreditó la propiedad y pueden servir de base para que en un juicio posterior se decida sobre la propiedad, siempre y cuando se reúnan las condiciones legales necesarias para ello. Esto es así, porque la propiedad es un derecho erga omnes por definición, mientras que la declaración hecha en las informaciones ad perpetuam sólo es oponible respecto de algunas personas. Por ello, de dichas diligencias no puede desprenderse un derecho de propiedad que no sea oponible a los demás. De igual forma, la declaración emitida en los procedimientos de jurisdicción voluntaria no tiene efectos constitutivos sino sólo declarativos, pues en ellos no existe una contención entre las partes. De esta manera, la propiedad sobre los inmuebles sólo puede acreditarse mediante el juicio contencioso en el que se han reunido las condiciones legales requeridas, por lo que las diligencias de información ad perpetuam resultan ineficaces para probar el elemento de propiedad necesario para ejercer la acción reivindicatoria."

4. Demandar al vendedor la usucapión o prescripción adquisitiva del inmueble en cuestión, siempre que éste (el vendedor) sea el titular registral del mismo. Conforme a los artículos 898 y 1156 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente, es posible ejercitar las acciones señaladas en contra de quien aparezca como titular registral. Sin embargo, como ha sucedido en los casos como los que dan lugar a la presente contradicción, puede suceder que la usucapión se ejerza en contra del vendedor y que éste sea, a su vez, titular registral. En este caso, surgen las preguntas que determinan la materia de la presente contradicción, tales como ¿se puede usucapir contra sí mismo? y, al hacerlo, ¿se está adquiriendo un bien propio? Puesto en estos términos, la pregunta no resulta del todo correcta, por lo que esta S. considera más exacto cuestionarse si ¿es posible usucapir un bien propio?

La pregunta anterior debe responderse de manera afirmativa, aunque más adelante se señalarán los supuestos de excepción. Ello en virtud de que, como se explicará, la propiedad es susceptible de ser adquirida de diversas maneras; pero el acto por el cual se llega a esa propiedad puede estar viciado. Uno de estos vicios puede ser la falta de forma, lo cual no conlleva necesariamente a que no se tenga la calidad de propietario; sino más bien lo que sucede es que esta propiedad no es susceptible de surtir efectos ante terceros, mediante la publicidad registral, sino sólo inter partes. Para que esto suceda, el acto que da origen a la propiedad debe ser convalidado, dándole la forma que la ley establezca para cada caso.

Ello es posible mediante las posibilidades explicadas con anterioridad. Ahora bien, cabe destacar que, cuando el acto se convalida o se ejerce la acción pro forma o resulta procedente la acción de usucapión, la propiedad derivada de un título que adolece de falta de forma, se supera y se convierte en una propiedad válida; pero ello no significa que el acto sea siempre eficaz, ni que para estar legitimado para realizar las actuaciones procesales descritas con anterioridad se establezcan los mismos requisitos.

L.D.P. señala que: "Un sector de la doctrina distingue entre ineficacia e invalidez del contrato. Se dice que es inválido un contrato cuando falta alguno de sus elementos (vgr., no haya causa) o está viciado (defecto de capacidad de una de las partes, dolo o error en la formación de su voluntad, etc.). En cambio, ineficaz en sentido estricto es un contrato en el cual están en regla los elementos esenciales y los presupuestos de validez, pero impide su eficiencia una causa extrínseca a él (incumplimiento de la condición suspensiva a que estaba condicionado, resolución por incumplimiento o revocación del mismo permitida por la ley, etcétera)."(29)

Con independencia de que se diga que un acto ineficaz siempre debe ser inválido, cabe señalar que esto no necesariamente ocurre. Lo anterior es así, pues puede transcurrir el tiempo para que la acción susceptible de anularlo prescriba negativamente y el acto ser convalidado; pero si no reviste la forma apta para considerarse un documento auténtico y, por tanto, inscribible, no surtirá efectos ante terceros y dicho acto si bien resulta válido, no será eficaz. Incluso, desde otra perspectiva, se podrá entender que en dicho caso el vicio subsiste, pero lo único que ocurre es que no se puede exigir que se corrija, ello por efecto de la prescripción negativa. Pero lo mismo sucede si una compraventa se eleva a escritura pública y no se inscribe. En este caso, el acto en todo tiempo es perfectamente válido; pero mientras no sea oponible a terceros por medio de la publicidad registral, no será eficaz, al no surtir efectos ante éstos. Pero puede ocurrir lo contrario, es decir, que sólo surta efectos inter partes.(30) Con lo que se ve que existen dos esferas de eficacia, aunque el legislador sólo reconozca los efectos inter partes.(31)

Por ello, cabe señalar cuáles son los efectos ante terceros:

"El contrato (y en general cualquier negocio jurídico) es en principio ajeno a los terceros, de forma que no podría causarles efecto alguno; sin embargo, tal principio no es absoluto, en primer lugar, porque es necesario tener presente que además de los autores del acto, varios sujetos pueden tener repercusión directa, por lo que pretender conceptualizar a los terceros como "aquéllos no otorgantes del acto" es superficial; en este sentido D.P. ha distinguido acertadamente entre autores, destinatarios, cointeresados y finalmente terceros, es decir, personas totalmente extrañas o ajenas al acto. Con todo, los terceros en el negocio pueden adquirir un interés legítimo que deba ser defendido o bien pueden ser beneficiados por las convenciones o actos de otros; en este sentido el derecho les ha conferido varias acciones relativas a la eficacia del negocio, así como en algunos casos cuentan con herramientas para hacer exigibles actos relacionados con terceros.".(32) Al respecto, este autor señala ciertas ineficacias motivadas a petición de terceros (la acción de reducción por inoficiosidad del testamento, la donación, la acción pauliana, etcétera).

Después de lo expuesto, conviene hacer la distinción entre los tipos de ineficacia para, posteriormente, analizar la figura de la compraventa, sus efectos (inter partes y ante terceros) y la característica de que ésta conste en un documento susceptible de inscribirse, así como la forma que éste debe revestir.

El punto de partida es determinar cuándo se produce la ineficacia, si desde la conformación del acto o de manera superveniente al surgimiento del mismo. El primer tipo de ineficacia se llama estructural porque se da desde la génesis del acto jurídico en cuestión; el segundo tipo de ineficacia se refiere a los efectos que debieran surtir respecto de un acto que desde su nacimiento es perfecto, pero que, por alguna circunstancia ulterior a su conformación, no los produce:

1) "Ineficacia estructural. Cuando la no producción de efectos jurídicos es causada por la indebida integración de los elementos o requisitos del acto jurídico, se presenta una ineficacia estructural, es decir, el acto en su conformación, integración o estructuración es deficiente para la producción de efectos de derecho; la ineficacia en este caso obedece a la no conformación del acto; en sentido estricto, siendo que los elementos del acto no están presentes, no se pudo conformar el acto, por lo que no existe fuente de consecuencias jurídicas, o en todo caso, la fuente que existe se encuentra afectada de un vicio que impide la producción de efectos y los causados deberán ser destruidos. Es importante reiterar que el acto inválido, no es de por sí ineficaz: el acto nulo o incluso inexistente produce sus efectos en tanto no sea declarado inválido y en consecuencia es eficaz, aunque sea sólo temporalmente; éste ha sido uno de los más importantes argumentos para sostener que la ineficacia estructural opera como sanción, pues finalmente es menester el reconocimiento judicial de la no integración de elementos en el acto."(33)

2) Ineficacia funcional. Según hemos expuesto no sólo la invalidez es causa de ineficacia, sino que existen supuestos en los que el acto válido no surte efectos o bien cesa de producirlos; esta ineficacia, que ha sido denominada también sobrevenida (en contraposición a la ineficacia estructural a la que se ha llamado inicial) ocurre por diversas causas, que van desde el incumplimiento del contrato hasta la defensa o protección de los derechos de tercero; además, en esta categoría encontramos igualmente actos que por virtud de la voluntad de sus autores no producen efectos o dejan de producirlos en alguna circunstancia, como ocurre en la simulación, por ejemplo. La ineficacia funcional no es necesariamente una sanción o castigo, puesto que puede ser incluso un elemento del acto, como ocurre por ejemplo con el testamento, que siendo un acto mortis causa, no produce efectos al momento en que se integran sus elementos; los efectos se generan hasta que ha fallecido el testador, antes de ello el testamento si bien es existente y válido es totalmente ineficaz.(34)

De la explicación anterior se puede observar que una compraventa que desde su conformación es válida (como es aquella que carece de vicios y es elevada a escritura pública), carece de una ineficacia estructural; pero si dicha compraventa es perfecta desde su génesis, ello no siempre significa que sea eficaz pues, si bien es cierto que los efectos entre las partes se cumplen (son perfectos por el mero efecto del contrato y con el acuerdo entre el precio y el bien o derecho objeto del mismo), ello no siempre ocurre así, por virtud de los efectos que debería producir ante terceros (los cuales no siempre suceden). Ello se explica con la lectura de los artículos del Código Civil para el Distrito Federal, siendo los siguientes:

"Artículo 2014. En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya sea simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Público."(35)

"Artículo 2249. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho."(36)

La oponibilidad ante terceros sería, entonces, una consecuencia necesaria en todos los contratos de compraventa. Esto si se considera derivado de la definición tradicional de derecho real, entendido como "El poder jurídico que se ejerce, directa e inmediatamente sobre una cosa, para obtener de ella el grado de aprovechamiento que le autoriza su título legal al que ejerce el poder, y es oponible erga omnes.".(37) En el caso de los inmuebles, esa oponibilidad se da mediante la publicidad registral que únicamente puede ocurrir si el documento idóneo para ser inscrito, lo es ante el Registro Público de la Propiedad, pues si no lo es, no producirá efectos ante terceros, por la circunstancia superveniente al surgimiento del contrato de la falta de inscripción. Por ende, será ineficaz (funcionalmente) por no surtir plenamente sus efectos.

Ello si se atiende a la forma que debe revestir el contrato de compraventa de inmuebles, derivado de su cuantía.(38) Pues, de acuerdo con los Códigos Civiles de las entidades que participan en esta contradicción, debe constar en escritura pública. Si esto no sucediera, dicho acto no sólo adolecería de una ineficacia estructural (derivado de su invalidez por falta de forma); sino que, además, padecería una ineficacia funcional, porque la compraventa en cuestión no tendría la característica de ser un documento auténtico.

Como se puede apreciar, en el caso en cuestión, la falta de forma en un contrato de compraventa es una omisión a un requisito de validez que se genera desde la génesis del acto jurídico en cuestión; y, por otro lado, la falta de inscripción es una ineficacia que surge de manera superveniente a la celebración del acto jurídico de que se trata. Lo cual, si bien no constituye el derecho de propiedad -porque éste se da de manera concomitante con el acuerdo entre el precio y cosa objeto de la compraventa- éste no cumple con el requisito de oponibilidad, el cual, conforme a la definición clásica de derecho real, cumpliría con las primeras características, pero no con el requisito de oponibilidad. Lo anterior no quiere decir que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad sea constitutiva de derechos; sino que, para que el derecho real de propiedad cumpla con todas sus características, debe estar inscrito, y si no lo está, ese derecho de propiedad resulta imperfecto, al no ser oponible a terceros.

Al respecto, las dos soluciones que habitualmente se dan en la práctica -y que coinciden con las expuestas en los casos de los cuales deriva la contradicción que se trata- por ser las más eficaces para remediar el problema de no tener un documento susceptible de ser inscrito, han sido, por un lado, el ejercer la acción de otorgamiento y firma de escritura, denominada doctrinalmente pro forma; y, por el otro, la acción de prescripción adquisitiva o usucapión. Si bien es cierto que dichas acciones pueden tener el mismo resultado (consistente en obtener un documento inscribible y válido para demostrar ante terceros la titularidad del derecho de propiedad sobre inmuebles), también lo es que éstas no son iguales.

En principio, la acción pro forma es una acción personal, en la cual los sujetos legitimados activamente son todos aquellos que celebren un contrato que no revista la forma exigida por la ley (en el caso que nos atañe, todo aquel que celebre un contrato de compraventa); pero, además, requiere que las obligaciones de pago del comprador queden satisfechas, como se mencionó en párrafos anteriores, conforme a la tesis jurisprudencial 1a./J. 14/2000, sustentada por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Asimismo, para tener legitimación pasiva cuando se ejerce este tipo de acción, se requiere ser vendedor (o contratante) en el contrato de compraventa y no haberlo celebrado en la forma prescrita por la ley.

Consecuencia de que esta acción proceda, es que las partes eleven el contrato a la forma exigida por la ley (escritura pública). Sin embargo, la procedencia de la acción y la correspondiente escritura pública no necesariamente harían que el acto fuese completamente eficaz, pues, como se ha venido sosteniendo en párrafos anteriores, el inscribir un contrato depende de la voluntad del comprador, quien con un documento susceptible de inscripción ante la institución registral tendrá la potestad de inscribirlo para que sea oponible a terceros derivado de la publicidad registral.

Por otra parte, como se indicó, otra de las formas de regularizar un derecho de propiedad derivado de un contrato de compraventa viciado por falta de forma, sería la usucapión. Esta institución no tiene por función dar la forma exigida a un acto traslativo de dominio que carezca de algún requisito de validez. De hecho, ni siquiera requiere la celebración de un contrato traslativo de dominio para que eso ocurra.

En la usucapión, la legitimación pasiva es más amplia que en la acción pro forma. Si bien en principio la demanda se debe entablar en contra del titular registral (porque se presume que es el titular del derecho de propiedad), éste puede no ser el único sujeto legitimado pasivamente, ya que, como se ha expuesto, puede darse el caso de que el sujeto que tenga inscrito a su nombre el bien inmueble en cuestión, no sea el propietario, por no cumplir con el requisito de oponibilidad por la falta de registro, o bien un registro imperfecto.

Sirve de apoyo a lo anterior la tesis jurisprudencial 1a./J. 58/2004 sustentada por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyos rubro y texto se transcriben a continuación:

"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. LA ACCIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 1156 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL DEBE DIRIGIRSE CONTRA QUIEN APARECE COMO PROPIETARIO EN EL REGISTRO PÚBLICO Y TAMBIÉN EN CONTRA DEL VERDADERO PROPIETARIO, CUANDO NO COINCIDAN, SI EL POSEEDOR SABE DE ANTEMANO QUIÉN ES ESTE ÚLTIMO. El sistema del Código Civil en materia de prescripción adquisitiva sólo distingue, de manera expresa, dos hipótesis cuando se pretende adquirir por prescripción: a) un bien registrado o b) un bien sin registro (artículos 1156 y 3047). Sin embargo, no contempla la diversa hipótesis en la que el bien está registrado, pero a nombre de quien no es el verdadero propietario. Esto es correcto en la generalidad de los casos, pues en principio ambos sujetos deben coincidir y si así no ocurriera no hay por qué establecer una carga adicional y prácticamente irrealizable para el poseedor de investigar quién en verdad detenta la propiedad. Sin embargo, sería nugatorio del fin perseguido por la prescripción adquisitiva suponer que el artículo 1156 del Código Civil para el Distrito Federal limita el ejercicio de la acción respectiva ‘sólo’ en contra del propietario que aparece en el Registro Público, cuando se sabe que el propietario real es otro. Ante esta circunstancia, el poseedor que quiera adquirir debe demandar a los dos sujetos mencionados, pues sólo así el estado de incertidumbre que entraña la posesión cesaría, aunque tomando en cuenta los derechos del auténtico dueño de la cosa y respetando su garantía de audiencia previa al acto privativo; además, así no se atribuiría el abandono del bien inmueble a quien no es realmente su propietario ni se sancionaría a quien puede imputársele la calidad de ‘propietario negligente’."

Por otra parte, respecto de la legitimación, debe decirse que en la usucapión los sujetos legitimados para ejercer la acción son todos aquellos que tengan una posesión apta para usucapir (poseedores originarios),(39) y que, además, cumplan los requisitos establecidos por la ley. Esto es, que posean de manera pública, pacífica, continua y en concepto de propietario, por el tiempo exigido en la legislación.(40) Es de destacar que no se encuentra prohibición alguna respecto a que el sujeto que cumpla con estos requisitos no pueda ser el comprador, por lo que pueden confundirse en una misma persona las calidades de comprador y las que la ley exige para usucapir.

Este hecho, por sí mismo, en el supuesto de una compraventa a plazos en la que se encuentren pendientes las parcialidades (como fue en uno de los casos que concurren a la presente contradicción), no haría que se dejara en estado de indefensión al vendedor que la hubiera celebrado, pues ello no significa que se faculte al comprador para que, mediante la acción de usucapión, deje de cubrir al vendedor el precio pactado. Toda vez que, en estos casos, se deben distinguir los aspectos reales (esto es, la trasmisión de propiedad, como efecto principal) de los obligacionales (es decir, el pago del precio, como primera obligación del comprador) del contrato.

En este sentido, el contrato de compraventa tiene dos efectos principales: por un lado, la trasmisión de propiedad por parte del vendedor al comprador (efecto real); y, por el otro, la creación de un derecho de crédito que faculta al vendedor para exigir el pago del precio adeudado. Por tanto, el hecho de que mediante una sentencia que declare que ha operado la usucapión derivado de que el comprador tiene la posesión del inmueble aunado a los requisitos que establece la ley, no trae como consecuencia que se le libere de la obligación de pago, toda vez que, en este caso, la declaración judicial únicamente confirmará una situación preexistente, y el efecto reparador de la usucapión consistirá en la obtención de un diverso título de propiedad, ya que la causa del mismo no será la compraventa, sino la usucapión. Por ende, su propiedad no tendrá ningún defecto de forma y será susceptible de ser oponible a terceros derivado de la sentencia que declare que es propietario, pues éste es un documento auténtico susceptible de ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

En efecto, desde que se reúnen los requisitos legales de la usucapión, hay propiedad; y tal circunstancia es totalmente independiente de lo que sucede a nivel obligacional. El nuevo propietario, aunque lo sea, sigue estando obligado al pago total del precio.

Por ello, la pregunta que originalmente se formulan los órganos jurisdiccionales que participan de esta contradicción, consistente en si ¿es posible que alguien pueda usucapir contra sí mismo?, denota una visión restringida respecto de los efectos de la usucapión. Pues, en el caso, no se estaría demandando a sí mismo, sino al titular registral. Así pues, lo que se desea no es adquirir la propiedad del inmueble (porque ya se tiene), sino lo que se quiere es un título inscribible, que compruebe que se es titular del derecho real de propiedad.

Por ello, esta Primera S. considera pertinente reformular la pregunta de la siguiente manera: ¿Se puede usucapir un bien propio? Como ya se dijo, en principio, se debe responder a esta pregunta de modo afirmativo, toda vez que no existe prohibición al respecto cuando las partes reúnan los requisitos previstos para ello por la ley. Por las razones siguientes:

El Maestro R.R.V. distingue entre dos clases de títulos que hace derivar del concepto "justo título" a que se refería el Código Civil de 1884:(41)

"El código anterior, en sus artículos 1079 y 1080, empleaba otra denominación, y decía que la posesión necesaria para prescribir debía estar fundada en un justo título, entendido por tal aquel que es bastante para adquirir el dominio o que se reputa fundadamente suficiente para adquirirlo. El código anterior exigía que el justo título fuera objetivamente válido para transferir el dominio, o bien subjetivamente válido por originar una creencia fundada respecto de la trasmisión del dominio. Sólo admitía, por consiguiente, dos formas del título justo: el objetivo y el subjetivo. El objetivo es aquel que reúne todos los requisitos que el derecho exige para la adquisición del dominio y para la trasmisión del mismo, requisitos independientes de la creencia del poseedor, requeridos en la norma jurídica para darle plena validez al título. Esto es, naturalmente, el título perfecto para que la posesión sea apta para prescribir; pero al mismo tiempo no tiene aplicación práctica, porque si el título es objetivamente válido, no habrá necesidad de recurrir a la prescripción ‘para consolidar el dominio’; se parte de la hipótesis de que la propiedad se ha obtenido válidamente, conforme al derecho y, en consecuencia, ya no se necesita poseer durante cierto tiempo para adquirir el dominio que por virtud del título se ha trasmitido legalmente."(42)

Como se aprecia, un título que transmite la propiedad no acarrea necesariamente, como consecuencia, el que no se pueda ejercer la acción de usucapión en contra del vendedor. Pues ésta no tiene por única finalidad el declarar la adquisición del dominio, toda vez que esta figura tiene, como se ha venido señalando, otros efectos, como son el de reparar la propiedad derivada de un acto viciado (por falta de forma), y esa reparación únicamente se podría dar si se reúnen los requisitos de legitimación, tanto activa como pasiva, aludidos en párrafos anteriores, necesarios para la procedencia de la acción de usucapión.

Ello no quiere decir que la usucapión eleve a escritura pública la compraventa y repare su forma; sino que el efecto reparador se surtiría al otorgar un título susceptible de ser inscrito que proviene de una causa diferente al acto viciado. Esto es, la propiedad vendrá derivada del cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para que pueda ejercerse la acción de usucapión, lo cual será declarado mediante una sentencia. El propietario, por ende, estará en aptitud de inscribir esa sentencia que declara la titularidad del derecho real de propiedad y, con ello, hacer su derecho oponible a terceros, conforme a los artículos 899 y 1157 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.

El hecho de que exista otra manera de obtener un documento inscribible mediante el ejercicio de la acción pro forma que, como ya se explicó, es diversa a la acción de usucapión, aunque tiene como consecuencia la obtención de una escritura pública susceptible de inscripción, no quiere decir que si el comprador tiene la legitimación activa para ejercer la acción de otorgamiento y firma de escritura pública, aunado a estar legitimado también para ejercer la usucapión (por tener una posesión pública, pacífica, continua y en concepto de propietario), tenga que elegir forzosamente la acción pro forma si el comprador considera que le es más fácil acreditar los requisitos de la usucapión.

Otorgar esta posibilidad (el ejercicio de cualquiera de las acciones antes señaladas, si concurren los requisitos exigidos por la ley) contribuye a solucionar algunos problemas que surgen en la práctica. Pues mientras más tiempo carezca el verdadero propietario de un título susceptible de ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, más inseguridad jurídica se presenta, no sólo para las partes (en especial para el comprador), sino también ante terceros. Esto, porque al no cumplir con el efecto de oponibilidad y, por tanto, padecer de una ineficacia funcional, puede dar lugar a que concurran situaciones de excepción al principio res inter alios acta.(43)

Estas excepciones se han denominado en una parte de la doctrina supuestos excepcionales de legitimación, entendida ésta como "el reconocimiento que hace el derecho a una persona de la posibilidad de realizar con eficacia un acto jurídico".(44) Para esta teoría existen diversos tipos de legitimación: la directa (coincidencia entre el autor del acto y el titular del derecho subjetivo); e indirecta (en la cual se legítima a una persona para realizar actos en nombre propio o ajeno, en una esfera jurídica ajena); y, por último, la legitimación extraordinaria, considerada como el "reconocimiento de la posibilidad de realizar un acto jurídico eficaz sobre una esfera jurídica ajena, en nombre propio, en virtud de una apariencia de titularidad o en nombre ajeno, en virtud de una representación aparente".(45)

Derivado de lo anterior, se puede apreciar que el hecho de no contar con un documento inscrito en el Registro Público de la Propiedad o al menos susceptible de serlo, pudiera facultar al titular registral para realizar actos eficaces sobre el patrimonio ajeno, esto derivado de una legitimación extraordinaria, en los términos expuestos, con la que contaría, por el simple hecho de ser titular registral. Con lo anterior, se aprecia que si el titular registral no es el verdadero propietario, pueden ocurrir ventas de cosa ajena, dando lugar a excepciones al ya mencionado principio res inter alios acta, en los términos que expone R.S.M.:(46)

"a) El comprador de buena fe de un inmueble que aparecía inscrito a favor del vendedor, por virtud de la fe pública registral, adquiere la propiedad de dicho bien una vez que se inscribe a favor del mismo comprador, aunque posteriormente se anule o resuelva el derecho del vendedor en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro (3009).

"b) El comprador adquiere también la propiedad de la cosa, cuando se trata de venta por heredero aparente error communis facit jus, que es el caso previsto en el art. 1343 del Cód. Civil, aplicable también en casos análogos, como por ejemplo a la venta efectuada por un heredero legítimo, cuando después de su declaración como tal el interesado respectivo, aparece un testamento que se desconocía (art. 789, Cód. P.. Civiles)."

Como resulta evidente, pueden ocurrir múltiples ventas sobre el mismo bien. Esto porque se faculta al titular registral a vender un bien que no le pertenece y la venta quedará firme si ésta fue inscrita primero, sin importar que pudiese haber una o más traslaciones de dominio previas a esta inscripción. Todo ello, como se ha tratado de exponer, derivado de una situación de legitimación extraordinaria que da eficacia jurídica a un acto que desde su conformación no era válido, pero al que -para proteger a los terceros de buena fe y no generar una situación de inseguridad jurídica para los terceros- se le da eficacia plena, en términos de los artículos 1255 y 3009 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.

El hecho de permitir que el comprador ejerza la acción de usucapión en contra de su vendedor, para el efecto de contar con un título susceptible de ser inscrito que avale su derecho de propiedad y pueda ser oponible a terceros, no se contrapone al ejercicio de la acción pro forma, toda vez que ésta, además de ser diversa, tanto en los diferentes sujetos legitimados para ejercerla de manera pasiva como activamente, tiene una finalidad diversa que es el otorgamiento de firma y escritura pública. Este título, al igual que la sentencia que declara la usucapión, es un documento inscribible, el cual permitiría, en este caso al comprador, que puedan concurrir en su persona ambas legitimaciones, para accionar de la manera que más convenga a sus intereses y a la celeridad con la que se pueda obtener dicho título, para que se inscriba y no permanezca más el estado de inseguridad jurídica que genera la falta de inscripción.

Sirven de apoyo a lo anterior, las tesis jurisprudenciales 1a./J. 40/2001 y 1a./J. 9/2008, emitidas por la Primera S. de este Alto Tribunal, que señalan lo siguiente:

"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES UN MEDIO APTO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO, AUN CUANDO SE ENCUENTRE PENDIENTE DE SATISFACER EL PAGO RESPECTIVO. Para demostrar la posesión en concepto de dueño es necesario acreditar la existencia de un título del que se derive la posesión originaria, es decir, de un título cuya naturaleza sea traslativa de dominio; por consiguiente, si el contrato de compraventa, cuando es de fecha cierta y tratándose de un bien cierto y determinado, tiene tal carácter, es inconcuso que es apto para acreditar que el comprador posee a título de dueño, resultando irrelevante la falta de pago del precio, pues ese incumplimiento no afecta el carácter de la posesión originaria del comprador, la cual se detenta en virtud de un título cuya finalidad es la transmisión permanente de la propiedad, misma que no se altera por la omisión en el pago, toda vez que ello es materia del cumplimiento del contrato, que no modifica su naturaleza y, por ende, la de la posesión originaria."

"PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA QUE SE EXHIBE PARA ACREDITAR EL JUSTO TÍTULO O LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN, DEBE SER DE FECHA CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN). De los artículos 806, 826, 1136, 1148, 1149, 1151 y 1152 del Código Civil del Estado de Nuevo León se advierte que son poseedores de buena fe tanto el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer como quien ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho; que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario y con justo título, pacífica, continua y pública; y que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción. De manera que si para que opere la prescripción adquisitiva es indispensable que el bien a usucapir se posea en concepto de propietario, no basta con revelar la causa generadora de la posesión para tener por acreditado ese requisito, sino que es necesario comprobar el acto jurídico o hecho que justifique ese carácter, esto es, el justo título, entendiéndose por tal el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio. Ahora bien, los documentos privados adquieren certeza de su contenido a partir del día en que se inscriben en un registro público de la propiedad, se presentan ante un fedatario público o muere alguno de los firmantes, pues si no se actualiza uno de esos supuestos no puede otorgarse valor probatorio frente a terceros. Así, se concluye que si el dominio tiene su origen en un instrumento traslativo consistente en un contrato privado de compraventa, para acreditar el justo título o la causa generadora de la posesión es indispensable que sea de fecha cierta, pues ese dato proporciona certidumbre respecto de la buena fe del acto contenido en el referido documento y otorga eficacia probatoria a la fecha que consta en él, para evitar actos fraudulentos o dolosos, ya que la exhibición del contrato tiene como finalidad la acreditación del derecho que le asiste a una persona y que la legítima para promover un juicio de usucapión; de ahí que la autoridad debe contar con elementos de convicción idóneos para fijar la calidad de la posesión y computar su término."

Conforme a las tesis jurisprudenciales citadas, se concluye que el contrato de compraventa es un medio apto para probar que se posee en concepto de propietario (o que se tiene un justo título, en las legislaciones que así lo exijan); pero para que el comprador pueda demandar la usucapión en contra del vendedor, requerirá, además, cumplir con los requisitos de la usucapión. Esto es, tener una posesión pública, pacífica, continua y en concepto de propietario y no sólo el mencionado contrato traslativo de dominio que únicamente servirá para acreditar que se posee en concepto de propietario, toda vez que el justo título no se exige por las legislaciones de Jalisco ni por la del Distrito Federal.

Aunado a lo anterior, la posibilidad de que el comprador pueda usucapir en contra de su vendedor para obtener un documento inscribible, es sólo una opción más para aquel que, además de contar con el contrato de compraventa con las parcialidades cubiertas, cumple también con los requisitos de la usucapión y, por tanto, puede elegir entre esta acción y la acción pro forma.

El hecho de negarle a un sujeto que cuenta con ambas legitimaciones activas, una vía para obtener un documento inscribible, no permitirá que éste sea plenamente eficaz, toda vez que no surtiría efectos contra terceros, aunado al hecho de que se estaría estableciendo un procedimiento más lento, el cual resultaría contrario a lo establecido por el segundo párrafo del artículo 17 constitucional, que establece lo siguiente:

(Reformado, D.O.F. 18 de junio de 2008)

"Artículo 17. Ninguna persona podrá hacerse justicia por sí misma, ni ejercer violencia para reclamar su derecho.

"Toda persona tiene derecho a que se le administre justicia por tribunales que estarán expeditos para impartirla en los plazos y términos que fijen las leyes, emitiendo sus resoluciones de manera pronta, completa e imparcial. Su servicio será gratuito, quedando, en consecuencia, prohibidas las costas judiciales."

Acorde a lo anterior, es de concluirse que no se debe permitir que los juicios se prolonguen innecesariamente cuando, estando las partes legitimadas para promover dos juicios diversos, se les impida el ejercicio de uno de ellos si el accionante puede allegarse de elementos que le faciliten su celeridad y, por tanto, esté en aptitud de reducir la temporalidad y la inseguridad jurídica que se presenta cuando el propietario (comprador) no coincide con el que para los terceros, resulta ser el titular del derecho real de propiedad, en virtud de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

En las relatadas condiciones, debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio que sustenta esta Primera S. en la presente resolución, debiendo quedar redactado con los siguientes rubro y texto:

- Si bien es cierto que puede obtenerse un documento susceptible de inscripción mediante el ejercicio de la acción pro forma, también lo es que ello no excluye la posibilidad de que, si el comprador tiene la legitimación activa para ejercerla, así como para ejercer la acción de usucapión (por tener una posesión pública, pacífica, continua y en concepto de propietario), éste pueda elegir esta acción en contra del vendedor, si considera que le es más fácil acreditar los requisitos de la usucapión. Esta posibilidad contribuye a solucionar algunos problemas que surgen en la práctica, ya que mientras más tiempo carezca el propietario de un título susceptible de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, más inseguridad jurídica se presenta, no sólo para las partes (en especial para el comprador), sino también ante terceros, de manera que al no cumplir con el efecto de oponibilidad y, por tanto, padecer de una ineficacia funcional, da lugar a que concurran situaciones de excepción al principio res inter alios acta. Esto es, permitir que el comprador ejerza la acción de usucapión en contra del vendedor, para contar con un documento susceptible de inscribirse, que avale su derecho de propiedad y pueda oponerse a terceros, no se contrapone al ejercicio de la acción pro forma, ya que ésta, además de ser diversa en los diferentes sujetos legitimados para ejercerla pasiva o activamente, tiene un fin distinto, que es el otorgamiento de firma y escritura pública, título que, al igual que la sentencia que declara la usucapión es un instrumento inscribible, el cual permite al comprador que puedan concurrir en su persona ambas legitimaciones, de manera que le sea posible accionar de la forma que más convenga a sus intereses y a la celeridad con la que pueda obtenerse dicho título, a fin de inscribirse y no permanezca más el estado de inseguridad jurídica que genera su falta de inscripción. Además, negarle a un sujeto que cuenta con ambas legitimaciones activas, una vía para obtener un documento inscribible, no permite que éste sea plenamente eficaz, toda vez que no surte efectos contra terceros, aunado al hecho de que se estaría estableciendo un procedimiento más lento, el cual resultaría contrario a lo establecido por el segundo párrafo del artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Esta posibilidad no trae como consecuencia que se faculte al comprador para que, mediante la acción de usucapión, deje de cubrir al vendedor el precio pactado. Toda vez que, en estos casos, se deben distinguir los aspectos reales (esto es, la transmisión de propiedad, como efecto principal) de los obligacionales (es decir, el pago del precio, como primera obligación del comprador) del contrato. El hecho de reunir los requisitos legales de la usucapión, y que por dicha causa, se adquiera un nuevo título de propiedad, es totalmente independiente de lo que sucede a nivel obligacional, ya que el propietario, derivado de este nuevo título que avala su derecho real, sigue estando obligado al pago total del precio adeudado.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.-Sí existe contradicción entre los criterios sustentados por los Cuarto y Quinto Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, en términos del considerando cuarto de esta resolución.

SEGUNDO.-Debe prevalecer con el carácter de jurisprudencia la tesis formulada por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que aparece en la parte final del último considerando de este fallo.

TERCERO.-De conformidad con los artículos 195 y 197-A de la Ley de Amparo, hágase la publicación y remisión correspondientes.

N.; con testimonio de la presente resolución, hágase del conocimiento de los Tribunales Colegiados en controversia y, en su oportunidad, archívese el expediente como asunto concluido.

Así lo resolvió la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de tres votos de los señores Ministros: A.Z.L. de L., J.N.S.M. y O.S.C. de G.V. (ponente), en contra de los votos emitidos por los señores Ministros J.R.C.D. (quien formulará voto particular) y J. de J.G.P. (presidente).

********* En términos de lo previsto en el artículo 14, fracción VI, de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en ese supuesto normativo.

Nota: Las tesis P. XLVI/2009, 1a./J. 14/2000, 1a./J. 91/2005, 1a./J. 40/2001 y 1a./J. 9/2008 citadas en esta ejecutoria, aparecen publicadas en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomos XXX, julio de 2009, página 68; XII, noviembre de 2000, página 11; XXII, agosto de 2005, página 86; XIV, julio de 2001, página 320 y XXVII, abril de 2008, página 315, respectivamente.

________________

1. "Artículo 1850. La compraventa es un contrato por virtud del cual una persona transfiere a otra la propiedad de un bien, a cambio de un precio cierto y en dinero.".-"Artículo 1851. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido en forma sobre el bien y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho."

2. J.M.M.P., en su obra: Los Principios Generales del Derecho Repertorio de Reglas Máximas y Aforismos Jurídicos, con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, editado por B., casa editorial, Barcelona, 1979, página 153.

3. Í., página 152.

4. Utilizando el argumento de la reducción al absurdo (ad absurdo), que se define, a decir de F.J.E.G. como: "... aquel que permite rechazar un significado de un enunciado normativo de entre las teóricamente posibles, por las consecuencias absurdas a las que conduce" (La Argumentación Interpretativa en la Justicia Electoral Mexicana, Tribunal Electoral del Poder Judicial de la Federación, segunda reimpresión, México, 2007, página 163).

5. Máxime que dicho criterio se encuentra participando en la contradicción de tesis 236/2009, del índice de la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, misma que a la fecha en que se dicta este fallo no ha sido resuelta.

6. Autor citado, El P.eso Civil en México, E.P., México, 2003, páginas 1 y 2.

7. F.J.C.V., Derecho P.esal Civil, V.I., Oxford University Press, México, 2005, página 13.

8. Autor citado, Tratado de las Acciones Civiles, tercera edición, Editorial Botas, México, 1962, páginas 64, 65 y 90.

9. H.D.E., en su obra Teoría General del P.eso, Editorial Universidad, Buenos Aires, 1997, página 195, explica que existe consenso en la doctrina en cuanto a que los elementos de la acción son: los sujetos, su objeto y su causa.

10. Pues, según los hechos narrados por el actor en el juicio natural, la compraventa tuvo verificativo el doce de febrero de mil novecientos noventa y seis.

11. Tratado de las Acciones Civiles, duodécima edición, E.P., México, 2008, página 81.

12. Ver R.H.C. de Caso, Editorial Astrea de A. y R.D., Buenos Aires, 1997, en el apartado relativo a la prescripción liberatoria, en específico el tema de las acciones imprescriptibles, páginas 547 a 553.

13. Enciclopedia Jurídica Omeba, vocablo consultado: "Prescripción de la acción."

14. Entendido dicho término como: "el poder o la habilidad para realizar una cosa. Normalmente el término ‘facultad’ se asocia a aquello que es optativo, potestativo; de ahí: facultativo." Diccionario Jurídico Mexicano, UNAM-SCJN, México, 1998, página 952.

15. Según J.G., el fundamento esencial para que prospere la prescripción extintiva es la trinidad: "necesidad de ejercitar la acción; posibilidad jurídica de ejercitarla; y falta de ejercicio real o ficticio de la acción" que en conjunto equivalen a lo que el mismo autor llama inercia del acreedor (Teoría de las Obligaciones en el Derecho Moderno, traducción de E.D.I., 2a. edición, Madrid, R., página 228).

16. Cabe destacar que esto sucede nueve meses antes de la promoción de la reconvención de prescripción positiva en una segunda demanda.

17. Acorde al romanista G.F.M.S. (El Derecho Privado Romano, vigesimosexta edición, Editorial Esfinge, Naucalpan, México, 2001, páginas 267 a 272), los requisitos de la prescripción tenían como finalidad que todos los bienes tuvieran la certeza de un propietario que se hiciera cargo del bien.

18. D’ors, Á.. Derecho Privado Romano, novena edición, Universidad de Navarra, Pamplona, España, 1997, página 239.

19. Op. cit., páginas 241 y 242.

20. M.A., M., Estudios sobre el Código Civil del Distrito Federal, tomo II, Suprema Corte de Justicia de la Nación, México, 2004, página 317.

21. Í., página 319.

22. Rico Á., F. y Garza Bandala, P., Teoría General de las Obligaciones, México, P., 2005, páginas 562 y 563.

23. Lo mismo se estableció en su predecesor de 1870 en el artículo 1165.

24. Así fue regulado por los artículos 1187 y 1079 de los Códigos Civiles de 1870 y 1884, respectivamente.

25. Artículos 1306 y 1832 del Código Civil del Estado Jalisco y del Código Civil para el Distrito Federal, respectivamente.

26. Dicha nulidad en ambas legislaciones produce provisionalmente sus efectos, es convalidable por confirmación o por prescripción negativa, y si se declara la nulidad, ésta destruirá los efectos temporales retroactivamente, y la nulidad, a diferencia de las demás causas de nulidad relativa, la pueden exigir todos los interesados y no sólo las partes.

27. Artículo 3009 del Código Civil para el Distrito Federal.

28. Artículos 848 y 798 Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.

29. D.P., L. y G., A., Sistema de Derecho Civil, volumen II, Tecnos, Madrid, 1995, páginas 110 y ss.

30. "... como se sabe bien el Código Civil al regular las fuentes de las obligaciones adoptó como principal fuente, a semejanza del Código Napoleón, el contrato, disponiendo que las reglas o disposiciones en materia de contratos son aplicables, en lo que no afecte a su naturaleza, a los demás actos jurídicos (art. 1859); en este sentido, al referirnos a los efectos del contrato entendemos que igualmente se hace referencia a los efectos del acto o negocio jurídico; sin embargo, vale la pena destacar que los efectos a los que el legislador se refiere; son exclusivamente los causados entre las partes de la realidad jurídica pero siendo que los actos o contratos surten efectos además con relación a terceros, conviene analizar ambas esferas de eficacia.". O.B., G.M.. Categorías de la Ineficacia en el Derecho Civil, Revista Mexicana de Derecho No. 8, Colegio de Notarios del Distrito Federal, México, 2007, páginas 94 y ss.

31. Éstos son: a) la creación de derechos y obligaciones (relativo principalmente a derechos de crédito); b) la transmisión de derechos y/u obligaciones (comprende principalmente derechos reales); c) la modificación de derechos y obligaciones, la extinción de derechos y obligaciones; y, d) (no expresamente reconocida) es la certificación o confirmación de una situación jurídica (reconocimiento de deuda y capitulaciones matrimoniales, por ejemplo).

32. Í., página 98.

33. Í., página 100.

34. Í., página 101.

35. En su similar del Estado de Jalisco se pronuncia en el mismo sentido en el artículo 1522.

36. En el mismo sentido se pronuncia el Código de Jalisco en el artículo 1851.

37. G. y G., E., El Patrimonio, P., México, 2002, página 233.

38. Artículos 1908 y 2320 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.

39. Entendido este concepto a contrario sensu de los poseedores derivados acorde al artículo 791 del Código Civil para el Distrito Federal, son aquellos que en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder.

40. Artículos 890 y 1152 de los Códigos Civiles de Jalisco y del Distrito Federal, respectivamente.

41. Diversos Códigos Civiles estatales siguen exigiendo un justo título como requisito de la usucapión, tal es el caso del Código Civil del Estado de Nuevo León.

42. R.V., R., C. de Derecho Civil, tomo II, P., México, 1996, páginas 222 y 223.

43. Que significa que "lo hecho entre unos, no puede perjudicar ni aprovechar a otros". De donde "se obtiene el principio general de derecho, de que el contrato sólo aprovecha o afecta a los que lo celebran, pero no a tercera persona que intervino en su celebración". G. y G., E., Derecho de las Obligaciones, P., México, séptima edición, 2005, página 522.

44. L.C., J., Legitimación y Apariencia Jurídica, Barcelona, 1952, página 11.

45. L.C., Op. cit., página 40.

46. S.M., R., De los Contratos Civiles, P., México, vigesimosegunda edición, México, 2007, páginas 176 y 177.