La transmision de la propiedad en el contrato de compraventa y la acción pro forma
| Autor | Bernardo Pérez Fernández del Castillo |
| Páginas | 215-231 |
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Los artículos 2014, 2015, 2017, 2248, 2249, 2283 y 2284 del Código Civil para el Distrito Federal, tratan de algunas obligaciones en materia contractual, de las cuales se desprenden dos figuras fundamentales: la transmisión de la propiedad en la compraventa y la acción pro forma, las que han sido objeto de análisis por tratadistas nacionales y extranjeros, clásicos y contemporáneos.1En efecto, por lo que se refiere a la transmisión de la propiedad, es común realizar contratos informales de compraventa denominados "contrato privado de compraventa" o bien "contrato privado de promesa de venta", en los que se entrega parte del precio, que son simples recibos para "amarrar" la operación.
En el desarrollo de este trabajo, pretendo resolver las siguientes dudas: ¿El contrato de compraventa es traslativo de dominio? ¿Se transmite la propiedad en los contratos de promesa de venta, en los que existe entrega de parte del precio o de la posesión de la cosa vendida? ¿En los recibos de cantidad a cuenta del precio hay transmisión de dominio?
Para aclararlas es necesario, revisar las disposiciones legales y teorías doctrinales que se han elaborado sobre la transmisión de la propiedad en el derecho romano, español, alemán y francés, y asimismo, estudiar las diversas posiciones de tratadistas nacionales y extranjeros y la legislación mexicana. Page 216
En el estudio del Derecho Romano se distinguen dos periodos: Clásico y Justinianeo; sin embargo, para efectos de este trabajo, agrego un tercero que se puede llamar Derecho Romano Moderno.
En este período las personas se obligaban por los nudos pactos, los cuales no transmitían la propiedad, sólo creaban obligaciones. Para la transmisión de la propiedad se requerían actos extracontractuales como la mancipatio, la in-jure cessio y la traditio.
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La Mancipatio. Era un procedimiento entre ciudadanos romanos que tenía por objeto la res mancipi, es decir, fundos itálicos, esclavos y animales de tiro o carga. se celebraba frente a cinco testigos, se utilizaba un porta balanza, una balanza y un trozo de bronce, "randusculum". El que adquiría golpeaba uno de los platos de la balanza con el trozo de bronce y pronunciaba una fórmula solemne afirmando que hacia suya la cosa conforme al derecho de los quirites. En la hipótesis de que la cosa fuera mueble, ésta debía estar presente; en el caso de inmuebles se utilizaba algún símbolo: una teja, un terrón, etcétera. Requisito que posteriormente desapareció.2 Page 217
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La In-Jure Cessio. Tenía origen procesal. Se trataba de un juicio ficticio, donde las partes, vendedor y comprador, comparecían ante el pretor del tribunal en Roma y del presidente de las provincias. El comprador ponía la mano sobre la cosa afirmando ser el propietario. Si no había oposición del vendedor, el magistrado lo declaraba propietario. Es decir, la in-jure cessio era la imagen de un proceso ficticio reivindicatorío bajo las acciones de la ley, en el cual las partes se ponían previamente de acuerdo. Todo terminaba in jure, esto es, por la adhesión del demandado vendedor o cedente, a la pretensión del comprador demandante. En la hipótesis de que la cosa fuera mueble, ésta debía estar presente; en el caso de inmuebles, debían ir al lugar de su ubicación.3
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La traditio. La tradición consistía en la entrega de la posesión de la cosa vendida con la intención del enajenante de transmitir precisamente la propiedad y del comprador de adquirirla.
En la traditio existían tres elementos: el primero, la entrega física de la cosa, el segundo consistía en la intención del vendedor de transmitir la posesión de la cosa y la voluntad del comprador de adquirirla, y el tercero, la causa justa o causa eficiente de la transmisión, que normalmente era el contrato.
Siguiendo las características del Derecho Clásico, en este período se conserva la traditio como modo de adquirir la propiedad.
Justiniano la explica así:
"XL. Según el derecho natural adquirimos las cosas por tradición. En efecto, que la voluntad del propietario que quiere transferir su cosa a otro reciba su ejecución, Page 218 nada es más conforme a la equidad natural. Así la tradición puede aplicarse a toda cosa corpórea y hecha por el propietario produce enajenación. Por este medio se enajenan los fundos estipendiarios o tributarios, que así se llaman los fondos situados en las provincias. Pero entre ellos y los de Italia no existe, según nuestra constitución, ninguna diferencia. La tradición que se hace por donación, por dote o por cualquier otra causa, sin duda alguna transfiere la propiedad".4
Cuando la posesión se entregaba jurídica pero no físicamente, la traditio se conocía como la "tradición breve mano" y la "tradición larga mano". Al respecto Ortolán expresa:
"Los comentadores han usado también para los mismos casos la expresión de tradición de breve mano, tomada de un fragmento del Digesto, y en oposición a ésta, la de tradición de larga mano, sacada también del Digesto y aplicable al caso de que el que adquiere no se haya en cierto modo apoderado de los objetos sino con la vista, especie de mano larga; por ejemplo, cuando se ha puesto en su presencia un talego de dinero, o cuando le han señalado con el dedo el campo que se entregaba. Sin disputar acerca de las expresiones de breve y larga mano, es preciso decir que para adquirir la propiedad no existe más que una sola tradición, que consiste en la entrega de la posesión, entrega que puede efectuarse por todos los medios propios para poner la cosa a disposición del adquirente. Estos diversos medios pueden enunciarse por medio de expresiones diferentes por ejemplo, recibir la cosa de larga mano; pero no se sigue de esto que haya otras tantas especies diversas de tradición"5
En el tercer y último período de la evolución del derecho romano (de los posglosadores), la constitutio posesorio se conoció como otra forma de transmisión de la propiedad. Consistía en una cláusula por medio de la cual el adquirente recibía la posesión jurídica, no física, y el enajenante manifestaba conservar la posesión por cuenta del adquirente.
Marcel Planiol la explica así:
"Hay, pues, sin desplazamiento material de la cosa, un desplazamiento de la posesión jurídica. Al reconocerse que la tradición era suficiente para transferir, que equivaldría a la tradición, hacia el comprador propietario; esto se cumplía por efecto de un simple pacto, frecuentemente inserto en las ventas y llamado por los antiguos autores "constitutio posesorio"; tal pacto ha desempeñado un papel decisivo en esta materia".6 Page 219
El Derecho Español sigue al Romano en la traditio, niega al contrato efectos traslativos de dominio; concede exclusivamente el carácter de "causa justa" de la transmisión. El contrato sólo da lugar a la creación de la obligación de dar que se cumple por un acto posterior.
Los autores españoles sistematizan el estudio de la transmisión de la propiedad, distinguiendo entre el contrato al que denominan "título" y las transmisión de la propiedad a la que llaman "modo de adquirir".
Al respecto Castan Tobeñas explica:
"Los autores patrios suelen encabezar el estudio de los modos de adquirir el dominio con la famosa (cuanto ya anticuada en otros países) cuestión del modo y del título de adquirir el dominio, que más bien que a la categoría general de la adquisición de éste, debía corresponder a la doctrina de los modos derivativos, y especialmente a las adquisiciones por transmisión inter vivos. Redúcese dicho problema a determinar si basta para la transmisión y adquisición del dominio y demás derechos reales el mero contrato o acto constitutivo título, como sucede cuando se trata de los derechos de obligación, o es necesario, además, alguna otra formalidad o requisito".7
"Los romanos no suministraron más que la base de la teoría. La construcción o elaboración de ésta fue obra de los intérpretes y expositores de la Edad Media y primeros siglos de la Moderna, que llegaron a ella: 1º. Inclinándose hacia la interpretación causal (no abstracta) de la traditio. 2º Ampliando y generalizando la doctrina romana de la tradición a todos los casos de adquisición y a todos los derechos reales, con algunas excepciones. 3º Aplicándole las denominaciones de titulus y modus adquirendi, causa próxima y causa remota, tomadas de la terminología escolástica propia de la época. Expresaban estos hombres las ideas o categorías de posibilidad y efectividad. Ahora bien: como la convención entre transmitente y adquirente no se daba sino la mera posibilidad de que la transmisión y, consiguientemente, la adquisición de la propiedad se efectuase, se le llamó título, y como la tradición realizaba en concreto, efectuaba la transmisión y, consiguientemente, la adquisición de la propiedad se le llamó modo"8
El artículo 609 del Código Civil Español dispone:
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Y en el capítulo primero define a la compraventa: Page 220
"Artículo 1445. Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se...
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