Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

JuezJosé de Jesús Gudiño Pelayo,Sergio Valls Hernández,Juan N. Silva Meza,José Ramón Cossío Díaz
Número de registro22200
Fecha01 Mayo 2010
Fecha de publicación01 Mayo 2010
Número de resolución1a./J. 83/2009
LocalizadorGaceta del Semanario Judicial de la Federación. Tomo XXXI, Mayo de 2010, 793
EmisorPrimera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 121/2009. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS TRIBUNALES COLEGIADOS TERCERO Y CUARTO, AMBOS EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.


CONSIDERANDO:


PRIMERO. Esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer de la posible contradicción de tesis denunciada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 94, párrafo octavo, 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 197-A de la Ley de Amparo y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con los puntos segundo y cuarto, del Acuerdo Plenario 5/2001, en tanto que los asuntos de los que deriva el punto de contradicción son del orden civil, materia de la exclusiva competencia de esta S..


SEGUNDO. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, en términos de lo dispuesto en el artículo 197-A de la Ley de Amparo, en razón de que fue formulada por el Magistrado presidente del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, órgano jurisdiccional que emitió uno de los criterios en disputa.


TERCERO. Ante todo, es significativo tener en cuenta lo que los Tribunales Colegiados contendientes expusieron en las ejecutorias de las que derivaron los criterios presuntamente divergentes.


En ese sentido, en primer lugar, debe señalarse que el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, al resolver el ocho de abril de dos mil ocho, el juicio de amparo directo 1022/2007, determinó, por mayoría de votos, en lo conducente, lo siguiente:


"...


"Resulta fundado y suficiente para obtener los efectos pretendidos, el argumento central del quejoso, por el que expresó que el contrato de subarrendamiento celebrado entre las partes subsistió una vez llegada la fecha pactada para su terminación, y que por ese hecho se actualizó en su beneficio el derecho que consideró establece el artículo 7.717 del Código Civil del Estado de México, ante el consentimiento tácito por parte de la actora respecto de la subsistencia del contrato. En principio debe destacarse el contenido de los artículos relacionados con el problema jurídico planteado, entre ellos, el artículo 7.717, el cual dispone: (se transcribe). Las disposiciones generales a las que se refiere el artículo transcrito, son las siguientes: (se transcriben). Ahora bien, es importante destacar que bajo ninguna circunstancia se puede poner en entredicho la coherencia del sistema jurídico, puesto que se debe partir de la base de que el legislador es un ser racional entre cuyos atributos esenciales está el que ‘el legislador no se contradice’, lo que lleva a concluir que la descripción que en abstracto realiza posee una lógica interna que la actividad interpretativa no puede destruir; de tal manera que el carácter sistemático y coherente del ordenamiento legal no es más que un valor presente de la interpretación. Bajo este tenor, se procede al análisis e interpretación del artículo 7.717, del Código de Civil del Estado de México, en base a un principio de coherencia legislativa, resultando lo siguiente: La tácita reconducción constituye una presunción de consentimiento para la renovación del arrendamiento, esto es, existe un consentimiento tácito que se deriva de hechos indubitables que demuestran la intención en el arrendatario de continuar en el uso o goce de las cosas y en el arrendador de permitir que se continúe en esa situación. En términos de lo anterior, los requisitos para que opere la tácita reconducción son la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la conclusión del término del contrato, y, la falta de oposición del arrendador al respecto. Una interpretación auténtica, psicológica y teleológica del artículo 7.717, del Código Civil del Estado de México, permite concluir que la figura jurídica de la tácita reconducción subsiste en la legislación sustantiva civil vigente. En efecto, para estar en posibilidad de resolver el problema jurídico concreto resulta necesario analizar el ordenamiento legal en cita reconstruyendo los fines de la ley a partir del texto de la misma o de una clarificación de los fines e intereses que persigue, atendiendo además a la interpretación que el legislador pretendió dar en el texto de la ley y a la voluntad, intención, objetivos o razones de éste para emitir su texto legislativo, a partir de los trabajos preparatorios de la misma. Ciertamente, para desentrañar el sentido de la norma en cuestión deberá analizarse la voluntad de los hombres que históricamente participaron activamente en la redacción y aprobación del documento normativo de que se trate, a fin de atribuirle un significado, apelando a la finalidad del precepto, entendiendo que la norma es un medio para un fin, puesto que el legislador racional está provisto de unos fines de los que la norma es un medio, por lo que ésta deberá ser interpretada teniendo en cuenta esos fines. Por ello, este órgano colegiado deberá colocarse en el punto de vista del legislador y repetir artificialmente la actividad de éste, a través del examen de trabajos preparatorios (como pueden ser: la iniciativa de ley que será objeto de interpretación, los dictámenes que se hayan elaborado en relación con la iniciativa de ley, la exposición de motivos y examen del Diario de Debates). A partir de lo anterior se pretende atribuir al enunciado normativo previsto en el artículo 7.717, del Código Civil del Estado de México, aquel significado, de todos los posibles, más acorde con el fin concreto que persigue el precepto, con ello se pretende visualizar a la norma como un medio, un instrumento del legislador para alcanzar determinado objetivo, pues cuando el legislador promulga cualquier norma concreta lo hace pensando en un fin que ésta debe alcanzar, que es identificable aunque sea sólo un pequeño elemento de cara a la consecución de un objetivo más general y ambicioso. En términos de lo anterior, se procede al análisis de los trabajos preparatorios desplegados por el legislador ordinario al aprobar la iniciativa del Código Civil del Estado de México, específicamente el Diario de Debates derivado de la sesión pública ordinaria de la ‘LIV’ Legislatura celebrada el treinta y uno de mayo de dos mil dos, del que se desprende la lectura y discusión del dictamen formulado a la iniciativa del ordenamiento sustantivo de mérito, destacándose lo siguiente. En la fecha señalada, las Comisiones de Dictamen de Asuntos Constitucionales, Legislación y Administración de Justicia, de la Legislatura Local, recibieron para su estudio y formulación del dictamen respectivo, la iniciativa del Código Civil del Estado de México, procediendo a estudiar el proyecto de ley que les fue turnado. Hecho lo anterior, se formuló el dictamen correspondiente, en el que se destacaron primeramente los antecedentes de la iniciativa analizada, enunciando los aspectos relevantes de la exposición de motivos de la iniciativa de mérito, destacando el legislador entre éstos, los comentarios realizados en el apartado correspondiente a libro séptimo de la codificación en cuestión denominado ‘De las obligaciones’, por los cuales se dijo: (se transcribe). Posteriormente, en el apartado denominado ‘Consideraciones’, los integrantes de las comisiones de dictamen hicieron los siguientes pronunciamientos: (se transcribe). De lo expresado por el legislador secundario en el dictamen a estudio se resalta lo siguiente: Que a fin asegurar el principio de certeza y seguridad jurídica en la relación contractual, se consideró necesaria la modificación del capítulo referente al contrato de arrendamiento, para precisar su concepto y, principalmente, redefinir los plazos máximos de su vigencia, estableciendo además los plazos para los casos en que se omitiera estipular su duración, esto es, se pretendió el terminar con la inseguridad normativa derivada de un contrato de arrendamiento en el que no fue expresamente pactada su duración, lo cual generaba la falta de certeza sobre el plazo de terminación de la relación contractual. Se resaltó el hecho de que las disposiciones que regulan los derechos y obligaciones de las personas, sus bienes y relaciones, conservaban en esencia los principios e instituciones fundamentales del derecho civil. A su vez, se concluyó que resultaba necesaria la sistematización del apartado de obligaciones y contratos para actualizar sus contenidos y construir preceptos legales a partir de criterios jurisprudenciales y de las modernas opiniones doctrinarias. De lo considerado por el legislador ordinario se puede advertir que en ningún momento se contempló la desaparición de una institución fundamental del derecho civil como resulta ser la tácita reconducción, la cual debería permanecer, en lo esencial, en la reforma propuesta, esto es, en la posibilidad de prolongar en el tiempo una relación jurídica que subsistiera después del plazo fijado en el contrato pactado, con la salvedad de que, con la finalidad de asegurar el principio de certeza y seguridad jurídica en la relación contractual, se matizara su duración, a efecto de terminar con la inseguridad que produce un contrato de arrendamiento de tiempo indeterminado en el que no fue expresamente pactado plazo alguno. Bajo este tenor, se concluye que el legislador del Estado de México consideró necesario el que la figura jurídica de la tácita reconducción subsistiera en la legislación civil vigente, en el artículo 7.717, el cual establece que al vencimiento del plazo, el contrato termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de dicho contrato, de ahí que conforme al numeral en cita, para el caso de que un contrato de arrendamiento continúe después del plazo fijado por las partes, a efecto de generar seguridad jurídica a éstas se tendrá que acudir a las disposiciones generales que rigen dicha relación contractual para establecer lo relativo a su duración, específicamente se aplicará la hipótesis normativa prevista por el ordinal 7.673, del Código Civil del Estado de México, el cual señala los plazos de duración de un contrato de arrendamiento para el caso en que las partes omitan establecer la temporalidad del mismo. Ciertamente, reconstruyendo los fines de la ley a partir del texto de la misma o de una clarificación de los fines e intereses que persigue, así como a la interpretación que el legislador pretendió dar en el texto de la ley y a la voluntad, intención, objetivos o razones de éste para emitir su texto legislativo, observada a partir de la sesión pública ordinaria de la ‘LIV’ Legislatura del Estado de México, celebrada el día treinta y uno de mayo de dos mil dos, necesariamente se debe concluir que la figura de la tácita reconducción continuó en la legislación vigente, pues de no ser así, ninguna razón tendría el que en el numeral 7.717, de la legislación sustantiva se hubiera utilizado la expresión ‘si ha subsistido’ y se efectuara la remisión a las disposiciones generales del contrato de arrendamiento en las que se encuentran los plazos que deben corresponder a las relaciones contractuales que en materia de arrendamiento hayan omitido establecer su duración. Así, la diferencia entre lo establecido en la legislación anterior y la vigente respecto de la figura de la tácita reconducción, radica en el hecho de que en la legislación abrogada, si el predio era urbano el arrendamiento se volvía indefinido, lo que en atención a los principios de certeza y seguridad jurídica que fueron tomados en consideración por el legislador al aprobar la iniciativa del Código Civil del Estado de México, no sucede actualmente, pues la ley sustantiva establece los plazos máximos de duración tratándose de casa habitación (un año), comercio (dos años) industria (tres años) y finca rústica (un año); por lo cual ya no se vuelve indefinido el contrato, sino determinado, al observarse los plazos que fija el artículo 7.673, del Código Civil del Estado de México, en virtud de la remisión expresa que hace el diverso 7.717, del mismo cuerpo de leyes, a las disposiciones generales del contrato de arrendamiento. En mérito de lo expuesto, como ya se dijo, resulta fundado el argumento central del quejoso, por el que se expresó que el contrato de subarrendamiento celebrado entre las partes subsistió una vez llegada la fecha pactada para su terminación, y que por ese hecho se actualizó en su beneficio el derecho que consideró establece el artículo 7.717, del Código Civil del Estado de México, ante el consentimiento tácito por parte de la actora respecto de la subsistencia del contrato. Efectivamente, en el caso que nos ocupa la actora demandó del aquí quejoso la terminación de un contrato de subarriendo celebrado el día quince de marzo de dos mil seis, respecto del local ubicado en la calle ***********, por haber fenecido. Al justificar las prestaciones reclamadas expresó que con fecha ************, las partes suscribieron el contrato de subarrendamiento materia de la litis, en el cual se fijó como plazo de duración un tiempo de doce meses, el que, a decir de la accionante, se cumplió el quince de marzo de dos mil siete y, por tanto, la relación contractual se debe tener por concluida y en términos del artículo 7.717, del Código Civil del Estado de México, resultando procedente la terminación del contrato de subarrendamiento fundamento de las pretensiones de la actora. Al dar contestación a la incoada en su contra, el ahora quejoso expuso que si bien resultaba cierto lo aseverado por su contraria respecto al tiempo de duración del contrato de subarrendamiento celebrado, también lo era que conforme a la segunda hipótesis del único párrafo del artículo 7.717, del código sustantivo civil aplicable, subsistió el acto jurídico en virtud de que después de la fecha de terminación del mismo los contratantes han realizado hechos y actos positivos e inequívocos que así lo permiten, al no existir oposición expresa por el subarrendador a recibir las consignaciones realizadas en su favor por concepto de renta. Bajo este contexto, si el contrato de subarrendamiento se celebró el quince de marzo de dos mil seis, con una vigencia de doce meses, es claro que vencía el quince de marzo de dos mil siete, por lo que la oposición del arrendador para que no operara la tácita reconducción debió ser efectuada dentro de los diez días siguientes a su vencimiento, esto es, del *********, ello conforme a la jurisprudencia emitida por la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación de rubro: ‘TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.’, localizable en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., julio de 2001, página 52. Sin embargo, la oposición del arrendador respecto de la continuación de la relación contractual se manifestó hasta la fecha de presentación del escrito inicial de demanda por el cual reclamó la terminación del contrato pactado, esto es, el día dos de mayo de dos mil siete, lo que refleja que había transcurrido con exceso el término de diez días naturales para oponerse a la subsistencia del subarrendamiento acordado, y por ende, operó a favor de la arrendataria la tácita reconducción. No obsta a lo anterior, el hecho de que en la cláusula octava del contrato base de la acción intentada se haya estipulado ‘Si el subarrendatario no desocupare por cualquier causa no se considera prorrogado el contrato si previamente no hay un convenio escrito para este fin entre las dos partes, no obstante lo cual subsistirá la obligación de pago de rentas hasta no ser devuelta (sic) el inmueble arrendado’. Ello en atención a que en dicha cláusula se establece que para la existencia de una prórroga del contrato, ésta se debía convenir en forma escrita; sin embargo, debe tenerse en consideración que aun cuando la prórroga y la tácita reconducción se refieren a una extensión de tiempo, éstas gozan de una naturaleza distinta, pues, por una parte, la prórroga de un contrato de arrendamiento se puede generar estando vigente el mismo y por un tiempo determinado, en el que el inquilino que quiera hacer uso de ese derecho tendrá que convenirlo expresamente, y por otra, la figura de la tácita reconducción opera después de concluido el plazo establecido en el contrato y su prórroga, si la hubo, en donde el arrendatario continúa sin oposición en el uso o goce de la cosa; por lo cual, la citada cláusula octava del contrato basal no es aplicable al caso concreto por referirse a una figura jurídica diversa, esto es, en dicha cláusula se estipuló la necesaria existencia de un convenio por escrito para considerar materializada la prórroga del mismo, por lo cual no puede surtir efectos en la tácita reconducción que se considera actualizada. Además, no debe perderse de vista que la intención del legislador plasmada en el artículo 7.717, del Código Civil del Estado de México, fue la de dotar de certeza y seguridad jurídica a las relaciones contractuales derivadas de un arrendamiento que ha subsistido más allá de su terminación, estableciendo la aplicación de las disposiciones generales previstas para dicho acto jurídico y determinando plazos específicos de duración, disposiciones generales que deben considerarse como irrenunciables por contener derechos y obligaciones fundamentales del derecho civil, por lo cual la cláusula octava del contrato base de la acción no puede surtir los efectos pretendidos. Por tanto, resultó ilegal haber decretado la terminación del contrato de arrendamiento, en la medida de que a la fecha en que se solicitó, se había materializado la tácita reconducción a favor del arrendatario, en los términos previstos por el artículo 7.717, en relación con el 7.673, ambos del Código Civil del Estado de México. En consecuencia, procede conceder el amparo y protección de la Justicia de la Unión para el efecto de que la autoridad responsable deje insubsistente la sentencia reclamada, y en su lugar dicte otra en la que parta de la consideración de que en el Código Civil del Estado de México, sí se encuentra regulada la figura jurídica de la tácita reconducción y que ésta operó a favor del aquí quejoso en los términos señalados en el cuerpo de la presente resolución, esto es, conforme a los plazos previstos por el artículo 7.673, de la legislación sustantiva civil aplicable, y hecho lo anterior, con plenitud de jurisdicción resuelva conforme considere procedente. ..."


El mismo Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, al resolver los amparos directos 24/2008, 47/2008 y 1009/2007, los días veintidós de abril, trece de mayo y tres de junio, todos de dos mil ocho, reiteró, casi textualmente, también por mayoría de votos, el criterio relativo a que la "tácita reconducción" es una figura jurídica que aún persiste en la legislación sustantiva civil mexiquense. Por tanto, se estima innecesario transcribir las consideraciones de las ejecutorias relativas.


Por su parte, el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, al resolver el diecinueve de agosto de dos mil ocho, el juicio de amparo directo 563/2008, determinó lo siguiente:


"...


"Como puede advertirse, tales argumentos resultan fundados y suficientes para conceder el amparo y protección de la Justicia Federal solicitados. Para corroborar lo anterior, es necesario precisar que en la legislación civil sustantiva del Estado de México, anterior a la vigente, la figura jurídica de la tácita reconducción, no se encontraba contemplada expresamente con dicha denominación, ya que solamente se estatuían los requisitos y las condiciones para su operancia. En el caso del Estado de México, tal figura jurídica se desprendía del contenido de los artículos 2340 y 2341 del Código Civil del Estado de México, que son del tenor siguiente: (se transcriben). Como puede advertirse, es indudable que dichos preceptos sí contemplan la tácita reconducción, pues cuando se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, una vez concluido, si no existía oposición del arrendador para la continuación del uso y goce del bien materia del contrato por parte del arrendatario, se entendía prorrogada dicha relación contractual, pudiendo prolongarse por un año más o por un tiempo indefinido, según se trate, de predio rústico o de urbano. En ese contexto, la tácita reconducción no es sino el resultado de una presunción a favor del arrendatario dada la omisión del arrendador de manifestar su oposición para la continuación del arrendamiento, después de vencido el término pactado en el respectivo consenso de voluntades y, dicha negativa se estableció por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a través de jurisprudencia definida, que debería de realizarse después del vencimiento del contrato, pero no fuera del plazo de diez días contados a partir de su vencimiento, según se advierte de las jurisprudencias 122 y 765, del Tomo IV, del A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, cuyos rubros son: ‘ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE. y ‘TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.’; así como la diversa jurisprudencia por contradicción de tesis 1a./J. 31/2001, de la Primera S. de nuestro Máximo Tribunal del país, bajo el rubro: ‘TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.’. Luego, si como ha quedado descrito con anterioridad, los fundamentos legales de los cuales emergía la tácita reconducción en el Código Civil del Estado de México, anterior al vigente, se encontraban contemplados en los artículos 2340 y 2341, cuyo contenido efectivamente fue derogado del actual texto del Código Civil, lo que se traduce en que la intención del legislador fue la de suprimir la existencia de la figura jurídica de la tácita reconducción que, como se dijo, tenía como consecuencia que tratándose de fincas urbanas, el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido y si el inmueble fuera rústico, se entendería renovado por otro año. Respecto del tema la extinta Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consideró que los requisitos para que opere la tácita reconducción, son: a) La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración del término del contrato; y b) La falta de oposición del arrendador al respecto. Dicho aspecto se encuentra contenido en la jurisprudencia visible en la página 557, del A. al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, tesis número 765, en los siguientes términos: ‘TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.’ (se transcribe). Los requisitos mencionados con antelación, se contemplaban en los referidos artículos del Código Civil abrogado, para la procedencia de la tácita reconducción, sin embargo, lo fundado de los conceptos de violación antes precisados, se actualiza, porque ya no se encuentran contemplados en la codificación civil vigente, al no existir dispositivos legales cuyo contenido sea similar al de los numerales 2340 y 2341 transcritos en párrafos precedentes, de ahí que resulte factible asentar que la figura de la tácita reconducción, ya que no se contiene en la legislación civil vigente. Cabe precisar, que si bien la autoridad responsable destacó que el artículo 7.717 del Código Civil del Estado de México, en vigor, contempla la posibilidad de que el contrato subsista después de vencido, dado que ese precepto hace remisión a las disposiciones generales, en donde se establecen los plazos del arrendamiento, es evidente su conclusión en el sentido de que la parte actora formuló su oposición fuera del plazo de diez días, siguientes al en que feneció el término del arrendamiento, actualizándose la presunción a favor del inquilino para continuar en el uso del bien arrendado, siendo que tal plazo no está previsto en la legislación civil actual. Por lo anterior, cabe señalar que la autoridad responsable, aun cuando no mencionó de forma expresa la figura jurídica de la tácita reconducción, es evidente que se fundó en ésta, al mencionar que la oposición del arrendador no fue realizada dentro del plazo de diez días, siguientes al en que feneció el plazo del arrendamiento, teniendo por actualizada la presunción en favor del inquilino para que continuara en el uso del bien arrendado, pasando por alto que en la legislación civil vigente ya no se contempla esa figura, ni se reiteró el contenido de los artículos similar al de los numerales 2340 y 2341 del Código Civil del Estado de México, abrogado. ..."


De esa ejecutoria derivó la tesis aislada que a continuación se identifica:


"Novena Época

"Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XXVIII, octubre de 2008

"Tesis: II.4o.C.30 C

"Página: 2453


"TÁCITA RECONDUCCIÓN. EL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO, EN VIGOR A PARTIR DEL VEINTIDÓS DE JUNIO DE DOS MIL DOS, NO CONTEMPLA ESA FIGURA JURÍDICA. En la legislación civil sustantiva del Estado de México vigente hasta el veintiuno de junio de dos mil, la figura jurídica de la tácita reconducción, no se encontraba contemplada expresamente con dicha denominación, pues de los artículos 2340 y 2341 se advertía la forma en que ésta operaba, precisando que cuando se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, una vez concluido, si no existía oposición del arrendador para la continuación del uso y goce del bien materia del contrato por parte del arrendatario, se entendía prorrogada dicha relación contractual, pudiendo prolongarse por un año más o por tiempo indefinido, según se tratara, de predio rústico o de urbano; de lo que se entendía que la tácita reconducción no es sino el resultado de una presunción en favor del arrendatario, dada la omisión del arrendador de manifestar su oposición para la continuación del arrendamiento, después de vencido el término pactado en el respectivo consenso de voluntades y, dicha negativa se estableció por la Suprema Corte de Justicia de la Nación a través de jurisprudencia definida, que debería realizarse después del vencimiento del contrato, pero no fuera del plazo de diez días contado a partir de su vencimiento; sin embargo, el contenido de los preceptos citados fue derogado del actual texto del Código Civil, lo que se traduce en que la intención del legislador fue suprimir la existencia de la figura jurídica de la tácita reconducción que, como se dijo, tenía como consecuencia que tratándose de fincas urbanas, el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido y si el inmueble fuera rústico, se entendería renovado por otro año, supuestos que ya no se contemplan en la codificación civil vigente.


"Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito.


"Amparo directo 563/2008. ********** 19 de agosto de 2008. Unanimidad de votos. Ponente: J.M.G.. Secretario: F.P.H..


"Nota: Sobre el tema tratado existe denuncia de contradicción de tesis 121/2009 en la Primera S.."


CUARTO. Precisado lo anterior, es pertinente significar que el hecho de que el criterio del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito no haya sido expuesto formalmente como tesis y, por ende, no exista la publicación respectiva en términos de lo previsto en el artículo 195 de la Ley de Amparo, no es obstáculo para que esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación se ocupe de la contradicción denunciada, pues a fin de que se determine su existencia, basta que diversos Tribunales Colegiados adopten criterios disímbolos al resolver sobre un mismo punto de derecho.


Son aplicables a lo anterior, las jurisprudencias P./J. 27/2001 del Tribunal Pleno y 2a./J. 94/2000 de la Segunda S. de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, que a continuación se identifican:


"Novena Época

"Instancia: Pleno

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XIII, abril de 2001

"Tesis: P./J. 27/2001

"Página: 77


"CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA QUE PROCEDA LA DENUNCIA BASTA QUE EN LAS SENTENCIAS SE SUSTENTEN CRITERIOS DISCREPANTES. Los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Federal, 197 y 197-A de la Ley de Amparo establecen el procedimiento para dirimir las contradicciones de tesis que sustenten los Tribunales Colegiados de Circuito o las S.s de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. El vocablo ‘tesis’ que se emplea en dichos dispositivos debe entenderse en un sentido amplio, o sea, como la expresión de un criterio que se sustenta en relación con un tema determinado por los órganos jurisdiccionales en su quehacer legal de resolver los asuntos que se someten a su consideración, sin que sea necesario que esté expuesta de manera formal, mediante una redacción especial, en la que se distinga un rubro, un texto, los datos de identificación del asunto en donde se sostuvo y, menos aún, que constituya jurisprudencia obligatoria en los términos previstos por los artículos 192 y 193 de la Ley de Amparo, porque ni la Ley Fundamental ni la ordinaria establecen esos requisitos. Por tanto, para denunciar una contradicción de tesis, basta con que se hayan sustentado criterios discrepantes sobre la misma cuestión por S. de la Suprema Corte o Tribunales Colegiados de Circuito, en resoluciones dictadas en asuntos de su competencia."


"Novena Época

"Instancia: Segunda S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XII, noviembre de 2000

"Tesis: 2a./J. 94/2000

"Página: 319


"CONTRADICCIÓN DE TESIS. SU EXISTENCIA REQUIERE DE CRITERIOS DIVERGENTES PLASMADOS EN DIVERSAS EJECUTORIAS, A PESAR DE QUE NO SE HAYAN REDACTADO NI PUBLICADO EN LA FORMA ESTABLECIDA POR LA LEY. Los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución General de la República, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, regulan la contradicción de tesis sobre una misma cuestión jurídica como forma o sistema de integración de jurisprudencia, desprendiéndose que la tesis a que se refieren es el criterio jurídico sustentado por un órgano jurisdiccional al examinar un punto concreto de derecho, cuya hipótesis, con características de generalidad y abstracción, puede actualizarse en otros asuntos; criterio que, además, en términos de lo establecido en el artículo 195 de la citada legislación, debe redactarse de manera sintética, controlarse y difundirse, formalidad que de no cumplirse no le priva del carácter de tesis, en tanto que esta investidura la adquiere por el solo hecho de reunir los requisitos inicialmente enunciados de generalidad y abstracción. Por consiguiente, puede afirmarse que no existe tesis sin ejecutoria, pero que ya existiendo ésta, hay tesis a pesar de que no se haya redactado en la forma establecida ni publicado y, en tales condiciones, es susceptible de formar parte de la contradicción que establecen los preceptos citados."


QUINTO. El Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL, en sesión del treinta de abril de dos mil nueve, estableció, por unanimidad de diez votos, que para que se dé una contradicción de tesis, es indispensable que exista un problema jurídico que amerite ser definido para el mundo jurídico, y así evitar que se sigan dando situaciones confusas y, desde luego, soluciones distintas y contradictorias a asuntos similares.


En esa tesitura, a efecto de determinar si existe o no la contradicción de criterios denunciada y, en su caso, pronunciarse sobre el que habrá de prevalecer, es conveniente, en principio, traer a cuentas los antecedentes que informan los criterios presuntamente divergentes.


Criterio del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito.


En el expediente número 1022/2007, dicho Tribunal Colegiado resolvió un juicio de amparo directo en el que se reclamó la sentencia definitiva dictada en un juicio ordinario civil en el que el actor demandó de otra persona la terminación de un contrato de subarrendamiento celebrado entre las partes respecto de un local.


En el juicio natural, el demandado se opuso a la pretensión de su contrario aduciendo que si bien el plazo del contrato de arrendamiento feneció subsistió en cuanto a sus fines en términos de lo dispuesto en el artículo 7.717 del Código Civil del Estado de México vigente, y reconvino el otorgamiento y firma de un nuevo contrato de subarrendamiento.


La sentencia de primera instancia declaró terminado el contrato de subarrendamiento.


El demandado y actor en la reconvención apeló la resolución de primera instancia, la cual fue confirmada por el tribunal de alzada, quien estimó que en la legislación sustantiva civil vigente no se encuentra prevista la figura jurídica de la "tácita reconducción".


Contra esa resolución de segunda instancia, el enjuiciado promovió juicio de amparo directo, y el mencionado Tribunal Colegiado lo resolvió concediendo, por mayoría de votos, el amparo y la protección de la Justicia Federal, sobre la premisa de que contrario a lo expuesto por el tribunal de alzada, el contrato de subarrendamiento base de la acción subsistió una vez llegada la fecha pactada para su terminación, puesto que operó la "tácita reconducción"; figura jurídica que subsiste en la legislación sustantiva civil vigente.


En el expediente número *********, dicho Tribunal Colegiado resolvió un juicio de amparo directo en el que se reclamó la sentencia definitiva dictada en un juicio ordinario civil en el que el actor demandó la prórroga de un contrato de subarrendamiento de un local comercial, celebrado con el demandado.


Al contestar la demanda, el demandado en contra de la pretensión del actor demandó en la vía reconvencional la terminación del contrato de subarrendamiento.


El actor se opuso a la reconvención y entre otras excepciones, estableció la relativa a que el contrato base de la acción subsistió más allá del tiempo pactado, por lo que no procedía la acción de terminación, ya que operó a su favor la "tácita reconducción".


La sentencia primigenia declaró procedente la acción reconvencional de terminación del contrato de subarrendamiento base de la acción.


El actor apeló dicho fallo y en la sentencia de segunda instancia fue confirmado por el tribunal de alzada, sobre la premisa esencial de que no operó a favor del actor la "tácita reconducción", pues esta figura jurídica no se encuentra contemplada en el actual Código Civil del Estado de México.


Por mayoría de votos de sus integrantes, el Tribunal Colegiado de Circuito de que se trata resolvió que contrario a lo expuesto en la sentencia reclamada, en la actual legislación sustantiva civil del Estado de México se encuentra prevista la "tácita reconducción", lo que se desprende de lo dispuesto en el artículo 7.717 del código relativo vigente, en el sentido de que al vencimiento del plazo, el contrato termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo dispuesto en las disposiciones generales de dicho contrato.


En el expediente número 24/2008, dicho Tribunal Colegiado resolvió un juicio de amparo directo en el que se reclamó la sentencia definitiva dictada en un juicio ordinario civil promovido por una persona en el que demandó del quejoso la rescisión del contrato de arrendamiento de un inmueble urbano, celebrado entre las partes.


El demandado, quejoso en el juicio de amparo, en contra de la pretensión del actor demandó en la vía reconvencional la "tácita reconducción" del contrato de arrendamiento relativo.


El actor se opuso a la reconvención y entre otras excepciones, estableció la relativa a que la "tácita reconducción" no se encuentra prevista en la legislación civil sustantiva del Estado de México.


La sentencia de primera instancia declaró improcedente la acción de "tácita reconducción" ejercitada por el demandado en vía de reconvención.


El demandado apeló dicho fallo, el cual fue confirmado en segunda instancia por el tribunal de alzada, sobre la premisa esencial de que no operó a favor del actor la "tácita reconducción", pues esta figura jurídica no se encuentra contemplada en el actual Código Civil del Estado de México.


El Tribunal Colegiado de Circuito de que se trata resolvió, por mayoría de votos de sus integrantes, que contrario a lo expuesto en la sentencia reclamada, en la actual legislación sustantiva civil del Estado de México se encuentra prevista la "tácita reconducción", lo que se desprende de lo dispuesto en el artículo 7.717 del código relativo vigente, en el sentido de que al vencimiento del plazo, el contrato termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo dispuesto en las disposiciones generales de dicho contrato.


En el expediente número *********, dicho Tribunal Colegiado resolvió un juicio de amparo directo en el que se reclamó la sentencia definitiva dictada en un juicio ordinario civil promovido por una persona en el que se demandó la declaración de terminación de un contrato de arrendamiento de un local comercial, celebrado entre las partes.


En la sentencia de primera instancia, el Juez civil declaró terminado el contrato de arrendamiento base de la acción.


El demandado apeló dicho fallo y en la sentencia de segunda instancia fue confirmado por el tribunal de alzada, sobre la premisa esencial de que no operó a favor del actor la "tácita reconducción", pues esta figura jurídica no se encuentra contemplada en el actual Código Civil del Estado de México.


El Tribunal Colegiado de Circuito de que se trata resolvió, por mayoría de votos de sus integrantes, que contrario a lo expuesto en la sentencia reclamada, en la actual legislación sustantiva civil del Estado de México se encuentra prevista la "tácita reconducción", lo que se desprende de lo dispuesto en el artículo 7.717 del código relativo vigente, en el sentido de que al vencimiento del plazo, el contrato termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo dispuesto en la disposiciones generales de dicho contrato.


Criterio del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito.


Dicho órgano jurisdiccional conoció del juicio de amparo directo 563/2008, en el que se reclamó la sentencia definitiva dictada en un juicio ordinario civil en el que una persona demandó de otra la terminación de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes respecto de un local comercial.


El demandado se opuso a la pretensión de la actora alegando, entre otras cuestiones, que si bien feneció el plazo del contrato de arrendamiento base de la acción, se convirtió en un contrato por tiempo indefinido y, además, reconvino del actor el otorgamiento y firma de un contrato de arrendamiento por el plazo de veinticuatro meses.


El Juez civil correspondiente declaró la terminación del contrato de arrendamiento. El demandado apeló la determinación relativa, y el tribunal de apelación revocó dicho fallo.


Inconforme el demandante promovió juicio de amparo directo, el Tribunal Colegiado de Circuito de que se trata lo resolvió mediante resolución del diecinueve de agosto de dos mil ocho, concediendo el amparo y la protección de la Justicia Federal, sobre la base de que contrario a lo expuesto por el tribunal de alzada, en el Código Civil vigente del Estado de México ya no se encuentra prevista la figura jurídica de la "tácita reconducción", que se establecía en los artículos 2340 y 2341 del Código Civil del Estado de México anterior al vigente.


Sobre tales premisas, cabe destacar que de la confrontación de los criterios sustentados por los Tribunales Colegiados Tercero y Cuarto en Materia Civil del Segundo Circuito, se advierte que sí existe discrepancia de criterios sobre un mismo problema jurídico.


Se expone tal aserto puesto, que mientras que el Tercer Tribunal Colegiado sostiene que la figura jurídica de la "tácita reconducción" se encuentra prevista en el Código Civil del Estado de México vigente, el otro dice que no.


En esas condiciones, lo que en esta resolución debe determinarse, es si la institución de la "tácita reconducción" se encuentra o no prevista en el Código Civil del Estado de México, publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado de México el siete de junio de dos mil dos.


Cabe señalar que no impide efectuar el análisis de la contradicción de tesis a estudio, la circunstancia de que ninguno de los criterios sustentados por los Tribunales Colegiados contendientes haya integrado jurisprudencia, toda vez que los artículos 107, fracción XIII, párrafos primero y tercero, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo, que establecen el procedimiento para dirimir una contradicción de tesis, no exigen dicho requisito.


Es aplicable al caso la jurisprudencia P./J. 27/2001 del Pleno de este Alto Tribunal, precisada y transcrita en el considerando anterior.


Tampoco es obstáculo para determinar que existe la contradicción de tesis, la circunstancia que uno de los criterios haya sido emitido por mayoría de votos, puesto que los artículos 184, fracción II, de la Ley de Amparo y 35, primer párrafo, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación establecen que las resoluciones de los Tribunales Colegiados de Circuito pueden emitirse válidamente por mayoría de votos, de manera que, desde el punto de vista formal, contienen el criterio del órgano jurisdiccional que las pronuncia y, por ende, son idóneas para la existencia de contradicción de tesis.


Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia de la Segunda S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación que a continuación se precisa y que esta Primera S. comparte:


"Novena Época

"Instancia: Segunda S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

"Tomo: XXVIII, octubre de 2008

"Tesis: 2a./J. 147/2008

"Página: 444


"CONTRADICCIÓN DE TESIS ENTRE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. EXISTE AUN CUANDO LAS SENTENCIAS QUE CONTIENEN LOS CRITERIOS RELATIVOS HAYAN SIDO EMITIDAS POR MAYORÍA DE VOTOS. Los artículos 184, fracción II, de la Ley de Amparo y 35, primer párrafo, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación establecen que las resoluciones de los Tribunales Colegiados de Circuito pueden emitirse válidamente por mayoría de votos, de manera que, desde el punto de vista formal, contienen el criterio del órgano jurisdiccional que las pronuncia y, por ende, son idóneas para la existencia de contradicción de tesis."


SEXTO. Debe prevalecer el criterio de esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al tenor de las consideraciones que enseguida se exponen:


Como se precisó, el punto de divergencia se centra en determinar si la figura jurídica denominada "tácita reconducción" se encuentra o no prevista en el Código Civil del Estado de México vigente.


En ese sentido, en principio debe significarse que, según informa G.F.M., en su obra "Derecho Romano", el contrato de arrendamiento era conocido en ese derecho como locatio-conductio rerum, y a través del cual el locutor se obligaba a proporcionar a otra persona, el conductor, el goce temporal de una cosa no consumible, a cambio de una remuneración periódica en dinero.


El mismo autor señala, en la citada obra, que en el derecho romano se distinguía dentro del contexto de la locatio-conductio rerum, una figura especial denominada relocatio tacita (o sea, reconducción tácita), la cual consistía en que cuando terminaba el plazo previsto en el contrato de arrendamiento, y las partes continuaban comportándose como si el contrato estuviera todavía en vigor, éste se tenía por prorrogado en las mismas condiciones, pero sin plazo determinado hasta que una de las partes manifestara su deseo de terminar la relación de arrendamiento; pero que si se trataba de un predio rural, esta relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual que caracteriza las labores agrícolas.


En esa misma tónica, cabe destacar que de acuerdo con el Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia de J.E., la reconducción es "el contrato de segundo arrendamiento, que se celebra con alguno después de cumplido el tiempo del primero; ó bien: la renovación de un arrendamiento. Puede hacerse espresa o tácitamente: espresamente, esto es, por escrito ó palabras positivas entre las partes; tácitamente, esto es, no avisándose á tiempo la despedida los contrayentes".


De lo que se sigue que en la "tácita reconducción" existe un consentimiento tácito derivado de hechos indubitables que demuestran la intención en el arrendatario de continuar en el uso o goce de la cosa, y en el arrendador, de permitir que se continúe en esa situación; y tiene lugar cuando se vence el contrato de arrendamiento, o su prórroga, si la hubo, de tal manera que se transforma de término fijo en término voluntario e indeterminado si se tratare de una finca urbana, o bien, se entiende renovado el contrato por un año más, si el predio es rústico.


Sobre tales bases, es evidente que la esencia o naturaleza de la figura jurídica de la "tácita reconducción" no es simplemente crear la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino radica en la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o determinado) de un contrato de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, en términos de lo dispuesto en el artículo 7.43 del Código Civil del Estado de México vigente, continúa surtiendo sus efectos; lo anterior, acorde también con el principio de conservación de los contratos que se encuentra regulado en el artículo 7.19 del mismo ordenamiento jurídico.


Los citados artículos 7.19 y 7.43 del Código Civil del Estado de México en vigor, son del tenor literal siguiente:


"Artículo 7.19. Cuando el acto jurídico es nulo por incapacidad, violencia o error, puede ser confirmado cuando cese el vicio o motivo de nulidad, siempre que no concurra otra causa que lo invalide."


"Artículo 7.43. El consentimiento puede ser expreso o tácito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por signos inequívocos. El tácito resultará de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a presumirlo, excepto en los casos en que por ley o por convenio la voluntad deba manifestarse expresamente."


Así es, en relación con la existencia, validez y eficacia jurídica del contrato, rige la regla de procurar conservar el contrato, es decir, el principio de conservación de los contratos.


El derecho romano conocía el criterio del "favor contractus", pues se lee en el Digesto: "Siempre que en las estipulaciones hay una oración ambigua, es lo más conveniente que se entienda aquello por lo que queda a salvo la cosa de que se trata." (D.45.1.80; también D.34.5.12).


Por otra parte, V. Escalada señala que el principio de conservación del contrato no significa "la necesidad de otorgar el máximo efecto posible a las cláusulas del contrato", sino que frente a las cláusulas equívocas o ambiguas de las que se puede derivar tanto la invalidez como la validez, impone optar por esta última posibilidad.


El fundamento de esta regla responde a la conducta normal de las personas, que si han procurado formalizar un contrato entendieron que no hacían algo inútil o estéril.


Así, el derecho orienta al intérprete para que en principio, y frente a la duda, escoja mantener vivo al contrato.


En esa tesitura, partiendo del consentimiento tácito y del principio de conservación de los contratos, se corrobora la postura de que la esencia de la figura jurídica de la "tácita reconducción" es la persistencia por cierto tiempo de un contrato de arrendamiento de plazo vencido.


Respecto de la figura de tácita reconducción, la extinta Tercera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sostuvo los criterios siguientes:


"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: XXXV, Cuarta Parte

"Página: 38


"ARRENDAMIENTO, REQUISITOS PARA QUE SE OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. Los requisitos para que se opere la tácita reconducción son: a) La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración del término del contrato y b) La falta de oposición del arrendador al respecto. Como nuestro Código Civil no fija cuál es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposición a la tácita reconducción, queda a la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y demás circunstancias del caso; sobre el particular la Suprema Corte ha resuelto que no es prudente establecer que la tácita reconducción opere al día siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un lapso moderado para considerar que no hubo oposición a que el arrendatario continúe en el uso y goce del predio, así como que ese plazo tácito no podrá ser menor de diez días, tiempo suficiente para que se manifieste la voluntad del arrendador. Por tanto, notificada la terminación del arrendamiento cinco días después de concluido, debe considerarse que es oportuna y válida la oposición a su continuación, y en consecuencia, que no puede producirse la tácita reconducción.


"Amparo directo 926/59. ********* 9 de mayo de 1960. Cinco votos. Ponente: J.C.E..


"Sexta Época, Cuarta Parte:


"V.X., página 100. Amparo directo 2514/59. ******** 21 de octubre de 1959. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: G.G.R..


"Volumen XXIV, página 80. Amparo directo 2603/58. ******** 11 de junio de 1959. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: J.C.E.."


"ARRENDAMIENTO, REQUISITOS ESENCIALES PARA QUE SE OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. De conformidad con lo dispuesto por los artículos 2486 y 2487 del Código Civil en vigor en el Distrito Federal, los requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción son la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el contrato, y la falta de oposición del arrendador. Ahora bien: el derecho mexicano no precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposición, y tampoco hay norma alguna sobre la forma de realizarla y evitar que la continuación en el uso y disfrute produzca la tácita reconducción. Por lo que se refiere a la primer cuestión, esta Suprema Corte de Justicia ha fijado el término de diez días para que el arrendador se oponga a la continuación del arrendamiento, y en cuando a la segunda, ha considerado como acto de oposición la demanda de desocupación, la notificación fehaciente hecha al arrendatario de la oposición del arrendador, el permiso para preparar y hacer la mudanza, la renuncia de la tácita reconducción consignada en el contrato primitivo o antes de su vencimiento, o la inclusión en el contrato de una cláusula penal para el caso en que el inquilino no desocupe al vencerse el arrendamiento.


"Amparo directo 3657/58. *********. 29 de junio de 1959. Mayoría de cuatro votos. Disidente: G.G.R.. Ponente: M.R.S.."


A su vez, la propia S. precisó los requisitos para que no opere esta figura en el siguiente criterio aislado:


"Sexta Época

"Instancia: Tercera S.

"Fuente: Semanario Judicial de la Federación

"Volumen: LXXXIV, Cuarta Parte

"Página: 38


"ARRENDAMIENTO. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL. Los requisitos necesarios para que no opere la tácita reconducción, son dos, a saber: a) oposición del arrendador dentro de un término prudente que se ha fijado en diez días y b) forma de exteriorizar esa oposición, que puede ser mediante notificación fehaciente al arrendatario, o por otros medios indirectos que la hagan patente.


"Amparo directo 2493/62. ********* 18 de junio de 1964. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: R.R.V.."


Ahora, ya en el derecho moderno, y siguiendo la tradición romanista, el Código Civil del Estado de México de mil novecientos cincuenta y seis establecía en sus artículos 2340 y 2341, respectivamente, que si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continuaba el arrendatario sin oposición en el goce del predio y si éste era rústico, se entendería renovado el contrato por otro año, y que en ese mismo caso (terminación del contrato), si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido.


Para avalar tal postura, a continuación se transcriben los citados numerales del Código Civil del Estado de México de mil novecientos cincuenta y seis:


"Artículo 2340. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce del predio y si éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año."


"Artículo 2341. En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba."


En ese sentido, es evidente que el Código Civil del Estado de México de mil novecientos cincuenta y seis contemplaba expresamente la figura jurídica de la "tácita reconducción", que implica la prórroga o continuación de un contrato de arrendamiento vencido por un tiempo indefinido o fijo, cuando el arrendador permite que el arrendatario continúe en el uso de la cosa y acepta el pago de la renta.


Cabe destacar que para terminar con esa indeterminación derivada de la "tácita reconducción", cualquiera de las partes podía dar por terminado el contrato previo aviso por escrito dado a la otra parte conforme a lo dispuesto en el artículo 2332 del citado Código Civil del Estado de México de mil novecientos cincuenta y seis, el cual era del tenor siguiente:


"Artículo 2332. Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos que no se hayan señalado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes previo aviso dado a la otra parte en forma indubitable, en los siguientes términos:


"I. Si es el arrendador quien da por terminado el contrato, deberá dar el aviso al arrendatario con seis meses de anticipación, si la finca es urbana, y con un año, si es rústica.


"II. Si es el arrendatario quien desea terminar el contrato, deberá dar aviso al arrendador con dos meses de anticipación, si la finca es urbana, y con un año, si es rústica."


Ahora bien, el siete de junio de dos mil dos se publicó en la Gaceta de Gobierno del Estado de México el Código Civil de esa entidad, que abrogó el citado código sustantivo civil de mil novecientos cincuenta y seis.


En este nuevo ordenamiento jurídico se estableció, en sus artículos 7.670 al 7.720, comprendidos dentro de la tercera parte del código relativo, denominada "De las diversas especies de contratos" y el título sexto, denominado "Del arrendamiento", lo relativo al contrato de arrendamiento, pero en ninguno de ellos, el legislador del Estado de México reiteró lo que estableció expresamente en los artículos 2340 y 2341 del código sustantivo civil anterior, respecto a que si vencido el plazo fijado en el arrendamiento continuaba el arrendatario sin oposición en el goce del predio se entendería renovado por un año si fuere rústico, y que siendo un predio urbano, el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido. Tampoco se estableció la obligación de las partes de dar aviso de su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, en los plazos previstos en el artículo 2332 del Código Civil mexiquense anterior.


Precisado lo anterior, ahora debe determinarse si la falta de prescripción en el Código Civil del Estado de México vigente de las prevenciones que se encontraban contempladas en los artículos 2340 y 2341 del anterior código de la materia, significó la proscripción de la legislación sustantiva civil mexiquense de la figura jurídica de la "tácita reconducción", como lo sostuvo uno de los Tribunales Colegiados de Circuito contendientes, o si dicha figura jurídica aún persiste, como lo considera el otro de los Tribunales Colegiados.


En ese sentido, desde una primera óptica, pareciera que ante tal falta de previsión, el Código Civil del Estado de México en vigor no contempla la "tácita reconducción". Sin embargo, el análisis del proceso legislativo que dio origen a la expedición de dicho código y, sobre todo, de su articulado, evidencia que dicha figura aún sigue vigente, aunque ya no con las modalidades tradicionales.


En efecto, en la exposición de motivos de la iniciativa correspondiente, que dio origen a la expedición del Código Civil del Estado de México vigente, enviada a los diputados secretarios de la honorable LIV Legislatura de dicha entidad, el gobernador constitucional del Estado de que se trata expuso, en lo que interesa, lo siguiente:


"... El derecho civil es una rama del derecho privado que constituye un sistema jurídico coherente, construido alrededor de la persona (personalidad y capacidad), del patrimonio (bienes, contratos, sucesiones) y de la familia (matrimonio, filiación, patria potestad y tutela); instituciones jurídicas que se complementan con los principios fundamentales del derecho objetivo como son la vigencia de la ley en el tiempo y en el espacio, igualdad jurídica de la persona con independencia de su sexo y condición, principios fundamentales de la interpretación de la ley y su aplicación, la fuerza imperativa de las leyes de interés público, entre otros.


"El Código Civil del Estado de México tiene por objeto regular en territorio estatal los derechos y obligaciones de orden privado concernientes a las personas, a sus bienes y a sus relaciones.


"...


"Mediante decreto número 128 la H. XXXIX Legislatura del Estado, expidió el Código Civil del Estado de México vigente, publicado en el periódico Oficial Gaceta del Gobierno el 29 de diciembre de 1956, el cual entró en vigor el 3 de enero de 1957. Al día de la fecha ha sido reformado, adicionado y derogado en sus disposiciones por esa H.R., en trece ocasiones a través de los decretos legislativos correspondientes.


"La primera modificación se efectuó por decreto número 22, publicado en el periódico Oficial Gaceta del Gobierno el 31 de diciembre de 1963, y la última, por decreto número 33, publicado el 19 de agosto de 1994.


"El Código Civil del Estado de México al día de hoy ha estado vigente 45 años 3 meses 26 días.


"Por las razones expuestas, el Ejecutivo a mi cargo considera de la mayor importancia para el Estado, contar con un Código Civil acorde no sólo a los requerimientos actuales, sino también a los futuros, para que se constituya en un eficiente y eficaz instrumento que regule los derechos y obligaciones de orden privado concernientes a las personas, a sus bienes y a sus relaciones.


"La presente iniciativa de Código Civil del Estado de México, es uno de los esfuerzos más notables que en materia legislativa se ha llevado a cabo en los últimos años en nuestro Entidad, por el tiempo que se dedicó a esta labor, por la diversidad de especialistas en derecho civil y de asociaciones de profesionales de abogados que participaron, por las fuentes de investigación y de información consultadas, que comprendieron la asistencia de los Magistrados del Poder Judicial del Estado, la consulta a la legislación comparada y la exposición de eminentes tratadistas nacionales de derecho civil.


"...


"Con la participación conjunta de los Poderes Ejecutivo y Judicial y de las personas físicas y organizaciones señaladas fue posible formular esta iniciativa de Código Civil, en el cual se modifican títulos, capítulos, artículos, cambios de secuencia y de relación, para una mejor congruencia y claridad, la creación del epígrafe correspondiente a cada uno de los artículos y la eliminación de las disposiciones objeto de materias reglamentarias y de preceptos de otras ramas del derecho.


"...


"En los contratos de arrendamiento se fijan plazos máximos y mínimos cuando se omita su duración y para seguridad y publicidad, se dispone que los que se celebren en representación de incapaces y menores deberán otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y, en cuanto la forma, se señala el contenido mínimo de los mismos."


Por otra parte, el examen del dictamen de las Comisiones de Dictamen de Asuntos Constitucionales, Legislación y Administración de Justicia de la Legislatura del Estado de México, en relación con la iniciativa del gobernador constitucional de esa entidad, efectuado en la sesión pública ordinaria de la LIV Legislatura, del treinta y uno de mayo de dos mil dos, evidencia que se destacó, entre otras cosas, que la propuesta de la iniciativa consistía en modificar el capítulo referente al contrato de arrendamiento, para precisar su concepto, redefinir los plazos máximos de su vigencia, establecer plazos para los casos en que se omitiera estipular su duración, prevenir que se otorgue en escritura pública y que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad, cuando se trate de arrendamientos de inmuebles de menores, incapacitados o de una sucesión o en el que se pacte un anticipo de rentas.


Asimismo, se indicó que las disposiciones que regulan los derechos y obligaciones de las personas, sus bienes y relaciones, conservan en esencia los principios e instituciones fundamentales del derecho civil.


Para avalar tal aserto, a continuación se transcribe en lo conducente el referido análisis:


"Se modifica el capítulo referente al contrato de arrendamiento, para precisar su concepto, redefinir los plazos máximos de su vigencia, establecer plazos para los casos en que se omita estipular su duración, y prevenir que se otorgue en escritura pública y se inscriba en el Registro Público de la Propiedad, cuando se trate de arrendamientos de inmuebles de menores, incapacitados o de una sucesión o en el que se pacte un anticipo de rentas.


"...


"Los integrantes de las comisiones de dictamen advertimos que se trata de una medida legislativa que se propone actualizar la legislación civil para regular con mayor eficacia y sistematización los derechos y obligaciones de orden privado concernientes a las personas, sus bienes y relaciones.


"Los integrantes de las comisiones de dictamen coinciden con el autor de la iniciativa, en la necesidad de reestructurar la legislación civil, pero sobre todo en que es indispensable contar con un instrumento jurídico acorde, no sólo con los requerimientos actuales, sino también a los futuros.


"Los dictaminadores advierten que la presente iniciativa es producto de un intenso trabajo de estudio y sistematización de las normas civiles, sustentado en un cuidadoso análisis de la legislación, doctrina y jurisprudencia, cuyo resultado se hace patente en la construcción de disposiciones sólidas y congruentes que dan unidad y consistencia al cuerpo normativo.


"...


"Es importante señalar que las disposiciones que regulan los derechos y obligaciones de las personas, sus bienes y relaciones, conservan en esencia los principios e instituciones fundamentales del derecho civil.


"...


"En el mismo sentido, constituye un esfuerzo de técnica legislativa haber sistematizado el apartado de obligaciones y contratos, para actualizar su contenido, construyendo los preceptos respectivos a partir de criterios jurisprudenciales y de las modernas opiniones doctrinarias. ..."


Lo anterior pone de manifiesto que el legislador mexiquense, al discutir la iniciativa de que se trata, en ningún momento tuvo la intención de modificar los principios e instituciones fundamentales del derecho civil de añeja tradición, sino sólo sistematizar sus normas a efecto de que existiera mayor congruencia y claridad en ellas, y en lo relativo al arrendamiento, fundamentalmente, fijar plazos máximos y plazos mínimos para cuando las partes omitan señalar la duración de un contrato de esa naturaleza.


Ahora, el arrendamiento es un contrato por virtud del cual, una persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto, pues así se establece en el artículo 7.670 del Código Civil del Estado de México vigente, a precisar:


"Artículo 7.670. En el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a transmitir el uso o el uso y goce temporal de un bien al arrendatario, quien se obliga a pagar un precio."


La renovación tácita del contrato de arrendamiento es una institución fundamental del derecho civil, en la medida que ya desde el derecho romano la "tácita reconducción" ha servido para interpretar, por una parte, el silencio del arrendador que vencido un contrato de arrendamiento no se opone a que el arrendatario siga usando la cosa arrendada y, por otra parte, la actitud del arrendatario de seguir cumpliendo con aquello a lo que se obligó, como un acuerdo táctico entre dichos contratantes respecto de la continuación del pacto locativo, convirtiéndolo en indefinido o de plazo determinado, de acuerdo a las características de la cosa arrendada, garantizando así un mínimo de seguridad jurídica respecto a las relaciones jurídicas derivadas del contrato primigenio, fundamentalmente, relacionadas con el uso de la cosa y el pago de la renta.


En efecto, durante el proceso legislativo del que derivó el Código Civil del Estado de México en vigor, en ningún momento se señaló que la figura jurídica de la "tácita reconducción" dejaría de existir. En lo relativo al arrendamiento, sólo se reflejó, fundamentalmente, la intención de concluir con la indefinición derivada de la falta de pacto en lo relativo al plazo de duración de un contrato de esa naturaleza, y el establecimiento de plazos máximos.


Es decir, la intención del legislador del Estado de México consistió en establecer que si no hubo acuerdo respecto del plazo o que una vez terminado, las partes continúan comportándose como arrendador y arrendatario cumpliendo sus obligaciones y recibiendo las contraprestaciones correspondientes, debe considerarse que la relación contractual persiste, pero ya no por tiempo indefinido, sino por un año si se trata de casa habitación; de dos tratándose de comercio; de tres en el caso de industria; y de uno tratándose de finca rústica.


En ese sentido, el legislador mexiquense no pretendió con el nuevo Código Civil del Estado de México hacer desaparecer una institución fundamental del derecho civil como lo es la "tácita reconducción", es decir, eliminar una figura jurídica que desde los tiempos del derecho romano ha permitido al arrendador y al arrendatario la posibilidad de prolongar en el tiempo una relación jurídica de arrendamiento más allá del plazo fijado en el contrato relativo, sino sólo impedir que exista indefinición o indeterminación en una relación contractual de arrendamiento, garantizando que la relación subsista por un plazo determinado que atienda a las características del bien materia del arrendamiento; lo que, cabe destacar, no es contrario a la figura jurídica de que se trata, pues, como se ha indicado, la naturaleza de ésta no es simplemente crear la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o determinado) de un contrato de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito continúa surtiendo sus efectos.


Por lo contrario, dicho legislador permitió la figura jurídica de que se trata, toda vez que en el artículo 7.717 del Código Civil del Estado de México vigente previó que al vencimiento del plazo, el contrato (de arrendamiento) termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de dicho contrato; lo que significa que aunque el contrato de arrendamiento llegue a su término en el día prefijado, sus efectos y consecuencias pueden persistir, aunque ya no cabe la posibilidad de que exista indeterminación, pues se entenderá que esa prolongación queda sujeta a ciertos plazos fijos y mínimos, previstos en el artículo 7.673 del Código Civil del Estado de México vigente, comprendido dentro de las disposiciones generales del contrato, a las cuales remite el citado artículo 7.717; circunstancia que no desnaturaliza la figura jurídica de la "tácita reconducción" que, se reitera, no consiste en la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo tácitamente, sea por tiempo indefinido o por tiempo fijo.


Para corroborar tal postura, a continuación se transcriben los citados artículos 7.673 y 7.717 del Código Civil del Estado de México en vigor:


"Artículo 7.673. Cuando se omita establecer el plazo de duración en el contrato, se considerarán los siguientes:


"I. Un año para casa habitación;


"II. Dos años para comercio;


"III. Tres años para la industria;


"IV. Un año para finca rústica."


"Artículo 7.717. Al vencimiento del plazo, el contrato termina en el día prefijado, si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de este contrato."


De no ser así, ninguna razón tendría que en el citado numeral 7.717 se haya utilizado la expresión "si ha subsistido" y que se efectuara la remisión a las disposiciones generales del contrato de arrendamiento en las que se encuentran los plazos que deben regir cuando no exista pacto expreso. Simplemente se hubiera señalado que al vencimiento del plazo, el contrato termina en el día prefijado.


Es corolario de lo expuesto, que el punto materia de contradicción debe resolverse determinando que en el Código Civil del Estado de México vigente se encuentra contemplada la "tácita reconducción".


Por las razones que se expresan, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 192 de la Ley de Amparo, se sostiene que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al tenor de la tesis redactada con el rubro y texto siguientes:


-Desde el derecho romano se distinguía dentro del contexto de la locatio-conductio rerum (contrato de arrendamiento), la relocatio tacita, es decir, la reconducción tácita, según la cual si al término del plazo previsto en el contrato las partes continuaban comportándose como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas condiciones, pero sin plazo determinado, hasta que una de ellas manifestara su deseo de terminarlo, y si se trataba de un predio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual de las labores agrícolas. Luego, la esencia de dicha figura jurídica es permitir la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o determinado) de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, y acorde con el principio de conservación de los contratos, continúa surtiendo sus efectos, no así crear la indeterminación en un contrato de esa naturaleza. De acuerdo con esa tradición romanista, el Código Civil del Estado de México de 1956 aludía a la tácita reconducción en sus artículos 2.340 y 2.341, pues establecía que si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continuaba el arrendatario sin oposición en el goce del predio y si éste era rústico, se entendería renovado el contrato por otro año, pero si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido. Ahora bien, el Código Civil del Estado de México vigente (publicado en la Gaceta del Gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002), regula el contrato de arrendamiento en sus artículos 7.670 al 7.720, pero sin reiterar lo previsto en los artículos 2.340 y 2.341 del código anterior; sin embargo, ello no significa que se haya proscrito de la legislación sustantiva civil mexiquense la figura de la tácita reconducción, pues además de que del proceso legislativo correspondiente no se advierte que el legislador haya pretendido desaparecer esa institución fundamental del derecho civil, la permitió expresamente al establecer en el artículo 7.717 del citado código vigente que al vencimiento del plazo, el contrato de arrendamiento termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de dicho contrato, lo cual implica que aunque éste llegue a su término en el día prefijado, sus efectos y consecuencias pueden persistir, aunque ya no es posible que sea indeterminadamente, pues se entenderá que esa prolongación queda sujeta a los plazos fijos que señala el artículo 7.673 del referido código vigente, comprendido dentro de las disposiciones generales del contrato a las cuales remite el aludido artículo 7.717; circunstancia que no desnaturaliza la figura jurídica de la tácita reconducción, la cual no consiste en la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo tácitamente por tiempo indefinido o por tiempo fijo.


Por lo expuesto y fundado, se resuelve:


PRIMERO.-Sí existe la contradicción entre los criterios a que este expediente se refiere, en términos de lo expuesto en el considerando quinto de esta resolución.


SEGUNDO.-Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio sustentado por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en los términos redactados en el último considerando de la presente resolución.


TERCERO.-Dése publicidad a la tesis de jurisprudencia que se sustenta en la presente resolución, conforme a lo dispuesto en el artículo 195 de la Ley de Amparo.


N.; con testimonio de esta resolución, vuelvan los autos al lugar de su origen y, en su oportunidad, archívese el toca.


Así lo resolvió la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros: J. de J.G.P., J.R.C.D., J.N.S.M., O.S.C. de G.V. y presidente S.A.V.H. (ponente). El Ministro J. de J.G.P. manifestó que realizará voto concurrente.


En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II y 18, fracción II, de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos.



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