Régimen de propiedad en condominio en la Ciudad de México. Disposiciones legales que lo regulan
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El crecimiento de la población en la Ciudad de México ha propiciado que aumente la demanda de viviendas y la construcción indiscriminada de condominios.
Al respecto, la convivencia entre varias familias o personas en un condominio genera, en muchas ocasiones, diversos problemas como la falta de información de derechos y obligaciones de los condóminos, la ausencia de participación y cooperación en las actividades del condominio, la inasistencia de aquéllos a las asambleas, la falta de actividad del administrador y la precariedad en los servicios.
Por tal razón, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (actualmente, Ciudad de México) regula la constitución, modificación, organización, funcionamiento y administración del régimen de propiedad en condominio, así como las relaciones entre los condóminos y la administración.
Comentamos las disposiciones legales que regulan el régimen de propiedad en condominio en la Ciudad de México. Cabe precisar que para el desarrollo de este taller tomamos como referencia la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF), la cual sigue vigente aun cuando el Distrito Federal ha cambiado su nombre por Ciudad de México; además, para el caso de cualquier otra ciudad o estado se deberá atender a la ley del estado de que se trate.
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El artículo 2o. de la LPCIDF señala que se denominará condominio al inmueble cuya propiedad pertenezca proindiviso a varias personas y que reúna las condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito Federal.
Los condominios se clasifican considerando la estructura y uso. La clasificación por estructura es la siguiente:
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La clasificación según el uso del condominio es la siguiente:
1. Habitacional. Cuando el condominio se destina sólo para vivienda.
2. Comercial o de servicios. Cuando la unidad de propiedad exclusiva se utiliza para actividades de comercio y servicios.
3. Industrial. Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa es para actividades permitidas propias del ramo.
4. Mixto. Cuando el condominio se aplica a dos o más de los usos señalados en los numerales anteriores.
En términos del artículo 3o. de la LPCIDF, la constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble constituyen ante notario público y en el que declaran la voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, entendida como aquella en la que
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coexiste un derecho de propiedad absoluto y exclusivo respecto de unidades de propiedad privativa, y un derecho de copropiedad en términos de los artículos 943 y 944 del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) en relación con las áreas y bienes de uso común necesarios para el adecuado uso o disfrute del inmueble.
En el régimen de propiedad en condominio intervienen las siguientes figuras:
1. El condómino. Es la persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, aquella que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio.
2. El administrador, el cual podrá ser de dos tipos, a saber:
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En el régimen de propiedad en condominio cada titular disfrutará de sus derechos en calidad de propietario, en los términos del CCDF. Por tal razón, podrá venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad privativa, todos los contratos a los que se refiere el derecho común, con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad.
Conforme al artículo 9o. de la LPCIDF, para constituir el régimen de propiedad en condominio el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en escritura pública, en la cual se hará constar lo siguiente:
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1. Que se tuvo a la vista y se agrega copia al apéndice de la escritura, la manifestación de construcción tipo B o C y/o licencia de construcción especial, en su caso; o a falta de ellas, la constancia de regularización de construcción.
2. La descripción de cada unidad de propiedad privativa; número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen, más el porcentaje de indiviso...
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