NIF C-17 Propiedades de inversión

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INTRODUCCIÓN

Preámbulo

IN1 A la fecha de emisión de esta NIF, no existía una Norma de Información Financiera (NIF) que establezca las bases para el reconocimiento contable de las llamadas propiedades de inversión; por lo tanto, las entidades que emiten información financiera con base en las NIF aplicaban en forma supletoria la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 40, Propiedades de Inversión, emitida por el International Accounting Standards Board (IASB).

IN2 Como criterio general, la NIC 40 permite valuar las propiedades de inversión a su valor razonable o a su costo de adquisición, según decida la entidad, aunque recomienda el uso del valor razonable. No obstante, la aplicación de la NIC 40 como norma supletoria a las NIF del CINIF se ha hecho hasta hoy, tomando en cuenta la Circular 55, Aplicación supletoria de la NIC 40, emitida por la Comisión de Principios de Contabilidad del Instituto Mexicano de Contadores Públicos, la cual no permite utilizar el modelo del valor razonable para valuar las propiedades de inversión.

Razones para emitir esta norma

IN3 La NIF C-17 se emite para incorporar una norma sobre propiedades de inversión al compendio de las NIF y eliminar la supletoriedad de la NIC 40.

Principales cambios en relación con pronunciamientos anteriores

IN4 Como ya se mencionó, antes de la fecha de emisión de la NIF C-17, la NIC 40 se aplicaba en

México en conjunto con la Circular 55, la cual no permitía el uso del modelo de valor razonable en la valuación de propiedades de inversión. Por lo que el principal cambio que establece la NIF C-17 es que abre la posibilidad de que las propiedades de inversión se valúen, a elección de la entidad, a su costo de adquisición o a su valor razonable.

IN5 Se ajusta la definición de propiedades de inversión para establecer que estos activos se tienen por un inversionista bajo un modelo de negocios cuyo objetivo principal es ganar por la apreciación de su valor (apreciación del capital) en el mediano plazo mediante su venta, mencionando que mientras estos activos ganan valor, a menudo, dichos inversionistas llevan a cabo contratos de arrendamiento para no tenerlos ociosos. El cambio en definición deja fuera del alcance de la NIF C-17 a los activos que se tienen con el objetivo primario de obtener rentas; es decir, no se consideran propiedades de inversión los activos que una entidad mantiene como parte de un modelo de negocio cuyo objetivo es sólo generar ingresos por rentas bajo cualquier tipo de contrato de arrendamiento, por ser esta la actividad primaria de la entidad.

Bases del Marco Conceptual que se utilizaron para la elaboración de esta NIF

IN6 La NIF C-17 se fundamenta en el Marco Conceptual de la Serie NIF A, especialmente en las NIF

A-5, Elementos básicos de los estados financieros, y NIF A-6, Reconocimiento y valuación.

IN7 La NIF C-17 establece que para reconocer una propiedad de inversión ésta debe cumplir con los elementos de la definición de activos establecida en la NIF A-5.

IN8 La NIF C-17 permite utilizar el valor razonable o el costo de adquisición para valuar las propiedades de inversión. Dichos conceptos de valor se utilizan en los términos en que se deinen en la NIF A-6.

Convergencia con las Normas Internacionales de Información Financiera

IN9 La NIF C-17 tiene esencialmente dos diferencias con la NIC 40, las cuales se explican en los siguientes párrafos.

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IN10 Diferencia 1. La NIC 40 establece que una propiedad de inversión es la que se mantiene para obtener rentas, apreciación del capital, o ambas cuestiones. Por su parte, la NIF C-17 establece que una propiedad de inversión es un activo que se mantiene por un inversionista esencialmente para ganar por la apreciación de su valor (apreciación de capital) mediante su venta a mediano plazo, reconociendo que mientras se tiene dicha propiedad, esta puede ganar rentas mediante contratos de arrendamiento operativo; por lo tanto, si no hay la intención de un inversionista de ganar por apreciación de capital en el momento de la venta, un activo no puede considerarse propiedad de inversión. En consecuencia, la NIF C-17 deja fuera de la definición de propiedades de inversión a los activos que sólo se tienen para ganar rentas, como es el caso de los activos arrendados por una entidad cuya actividad primaria es ganar rentas por contratos de arrendamiento operativo.

IN11 Diferencia 2. La NIC 40 establece que un activo por derecho de uso sobre un terreno o un edificio puede considerarse una propiedad de inversión. Por su parte, la NIF C-17 considera que un activo por derecho de uso no cumple con la definición de propiedad de inversión, dado que un arrendatario típicamente no tiene la posibilidad de ganar por la apreciación del valor de dicho activo.

La NIF C-17, Propiedades de inversión , está integrada por los capítulos 10 al 80, los cuales tienen el mismo carácter normativo. La NIF C-17 debe aplicarse de forma integral y entenderse en conjunto con el Marco Conceptual establecido en la serie NIF A.

10 OBJETIVO

10.1 El objetivo de esta Norma de Información Financiera (NIF) es establecer las normas de valuación, presentación y revelación para el reconocimiento de las propiedades de inversión en los estados financieros de una entidad.

20 ALCANCE

20.1 Las disposiciones de esta NIF son aplicables a todas las propiedades de inversión de entidades que emiten estados financieros en los términos establecidos en la NIF A-3, Necesidades de los usuarios y objetivos de los estados financieros.

20.2 Esta NIF no es aplicable a:

a) los activos que una entidad mantiene como parte de un modelo de negocio cuyo objetivo es sólo generar ingresos por rentas bajo cualquier tipo de contrato de arrendamiento, cuando esta es la actividad primaria de la entidad;

b) los activos por derecho de uso que tiene un arrendatario, sin importar que sean sobre terrenos o edificios;

c) los activos biológicos relacionados con las actividades agropecuarias, los cuales son tratados en la NIF E-1, Actividades agropecuarias;

d) los activos relacionados con la minería y la extracción de petróleo, gas natural y recursos no renovables similares; y

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e) las propiedades ocupadas por la entidad para la producción, el suministro de bienes o servicios, para ines administrativos o mantenidas para su venta en el curso ordinario del negocio.

30 DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y ASPECTOS GENERALES

31 Definición de términos

31.1 Los siguientes términos que se listan a continuación se usan en esta NIF con los significados que se especifican en el glosario mostrado al inal del libro:

a) costo de adquisición;

b) propiedad de inversión ;

c) propiedad ocupada por la entidad;

d) valor neto en libros; y

e) valor razonable.

32 Aspectos generales

32.1 Una propiedad de inversión es un activo que se tiene esencialmente bajo un modelo de negocios cuyo objetivo principal es ganar por la apreciación de su valor a mediano plazo mediante su venta; es decir, es una inversión más bien de tipo financiero; no obstante, durante el plazo en el que se mantienen, los inversionistas suelen obtener ingresos por rentas de las propiedades de inversión mediante contratos de arrendamiento operativo.

32.2 Las propiedades de inversión generan lujos de efectivo que son en gran medida independientes de los procedentes de las propiedades ocupadas por la entidad. Esta característica marca la diferencia entre las propiedades de inversión con las propiedades ocupadas por la entidad, dado que estas últimas usualmente generan lujos de efectivo junto con otros activos utilizados en la producción o el suministro de bienes o servicios.

32.3 Los siguientes son ejemplos de propiedades de inversión:

a) un terreno que se tiene para la apreciación de capital por su generación de plusvalía a mediano plazo y no para venderse en el corto plazo dentro del curso ordinario de las actividades del negocio;

b) un edificio propiedad de la entidad que se mantiene para ganar plusvalía y mientras tanto está rentado, o está desocupado en espera de ser rentado, a otra entidad, a través de uno o más arrendamientos operativos; y

c) un inmueble que está siendo construido o mejorado para mantenerlo en el futuro como una propiedad de inversión.

32.4 Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que, por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta NIF:

a) inmuebles adquiridos o en proceso de construcción, con el propósito de venderlos en el curso normal del negocio como parte de las actividades primarias de la entidad (véase NIF C-4, Inventarios);

b) propiedades ocupadas por la entidad, incluyendo, entre otras, las que se tienen en espera de que en el futuro sean usadas como propiedades ocupadas por la entidad; por ejemplo,

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terrenos que se tienen para construir en ellos una planta (véase la NIF C-6, Propiedades, planta y equipo);

c) propiedades ocupadas por empleados de la entidad (paguen o no rentas a precio de mercado);

d) propiedades ocupadas por la entidad en espera de disponer de ellas; y

e) propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero.

32.5 Ciertas propiedades se pueden dividir en dos partes: una que se mantiene como propiedad de inversión y otra que es una propiedad ocupada por la entidad. Si esas partes pueden ser dispuestas en forma separada, por ejemplo, vendiéndolas o colocándolas en un régimen de arrendamiento financiero, la entidad debe reconocerlas por separado. Si no fuera así, únicamente cuando la parte ocupada por la entidad sea poco importante, la propiedad completa puede clasificarse como propiedad de inversión

32.6 Cuando una entidad coloca en arrendamiento una propiedad de inversión y suministra servicios adicionales a los ocupantes de la propiedad arrendada, esta debe reconocerse como una propiedad de inversión sólo si esos servicios son un componente poco importante del contrato. Ejemplos de dichos servicios podrían ser la vigilancia y los servicios de...

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