INIF 14 Contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles
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Esta INIF 14 tiene por objeto dar respuesta al siguiente cuestionamiento:
¿Cómo y cuándo deben reconocerse los ingresos y los costos y gastos asociados, procedentes de contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles?
Esta INIF 14 complementa la normatividad contenida en el Boletín D-7, Contratos de construcción y de fabricación de ciertos bienes de capital. Esta INIF 14 establece su entrada en vigor a partir del 1º de enero de 2010 para todas las entidades que efectúen contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles. Se permite su aplicación anticipada.
CONTENIDO Párrafos
ANTECEDENTES................1 - 2
ALCANCE......3 - 4
TEMA...............5
GENERALIDADES............6 - 12
Determinar si el contrato se encuentra dentro del alcance del Boletín D-7 o no........9 - 12
CONCLUSIONES............13 - 26
Reconocimiento de ingresos procedentes de contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles................13 - 22
Contrato de construcción.................13
Contrato para la prestación de servicios...........14 - 15
Contrato para la venta de bienes..............16 - 22
Revelaciones...........23 - 26
VIGENCIA Y TRANSITORIOS.........27 - 30
APÉNDICE A - Diagrama de análisis de un contrato para la construcción, venta y/o prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles
PÉNDICE B - Guías para la aplicación de la INIF
Caso 1 - Análisis sobre el involucramiento de la entidad en la participación continua en la administración en el grado asociado a la propiedad y el control efectivo................B1 - B4
Caso 2 - Contratos para la venta de bienes inmuebles de interés social que reconocen los ingresos y los costos y gastos asociados hasta la transferencia al comprador de los riesgos y beneficios..........B5 - B7
Caso 3 - Contratos para la venta de bienes inmuebles de interés social que reconocen los ingresos y los costos y gastos asociados conforme la construcción progresa........B8 - B9
Caso 4 - Contratos para la venta de bienes inmuebles que reconocen los ingresos y los costos y gastos asociados conforme la construcción progresa.....B10 - B15
Caso 5 - Contratos para la venta de bienes inmuebles que reconocen los ingresos y los costos y gastos asociados hasta la transferencia al comprador de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad........B16 - B17
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CONTENIDO Párrafos
Aplicación retrospectiva y vigencia..........BC1 - BC3
Escrituración.......BC4 - BC5
Costos versus gastos................BC6 - BC7
No supletoriedad de la IFRIC 15.............BC8 - BC9
Revelaciones..........BC10 - BC11
Elementos estructurales del diseño............BC12 - BC13
Gestión actual y control efectivo..........BC14 - BC15
Consejo Emisor del CINIF que aprobó la emisión de la INIF 14
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La INIF 14, Contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles, está contenida en los párrafos 1-30, los cuales tienen el mismo carácter normativo y los Apéndices A, B y C que no son normativos. La INIF 14 debe aplicarse de forma integral y entenderse en conjunto con las Normas de Información Financiera.
Referencias: Boletín D-7, Contratos de construcción y de fabricación de ciertos bienes de capital, (D-7) y Boletín C-9, Pasivo, provisiones, activos y pasivos contingentes y compromisos (C-9), así como NIC-18, Ingresos (norma supletoria en términos de la NIF A-8, Supletoriedad) (NIC-18).
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En el sector inmobiliario, muchas entidades que emprenden la construcción de bienes inmuebles, directamente o a través de subcontratistas, han cuestionado cómo deben reconocer sus ingresos tomando en cuenta que los contratos que celebran pueden abarcar actividades de construcción, de venta y/o prestación de servicios relacionados con los bienes inmuebles. También, requieren una precisión sobre si las disposiciones del D-7 son aplicables a esos contratos y en que términos; así como, si deben aplicarse supletoriamente las disposiciones establecidas en la Interpretación a las Normas Internacionales de Información Financiera 15 (INIIF 15), Acuerdos para la construcción de desarrollos inmobiliarios (IFRIC 15, por sus siglas en inglés), emitida por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por sus siglas en inglés).
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Es importante señalar que en este sector, estos contratos adoptan diversas modalidades, las cuales pueden existir o no, dependiendo de la naturaleza y especificaciones del contrato o contratos, tales como:
-
las entidades pueden celebrar contratos con uno o más compradores antes de que la construcción se haya completado o, incluso, iniciado;
-
la entidad constructora de los bienes inmuebles puede convenir o celebrar un contrato con un comprador único;
-
el comprador puede estar obligado a realizar pagos parciales desde el momento del acuerdo inicial y hasta la terminación del contrato (terminación contractual);
-
la construcción puede tener lugar en un terreno que el comprador posee o arrienda antes de dar inicio a la construcción;
-
la comercialización de las unidades individuales (departamentos o casas) puede comenzar mientras que la construcción está todavía en proceso o, incluso, antes de que haya comenzado;
-
cada comprador puede convenir un acuerdo para adquirir una determinada unidad cuando esté lista para su ocupación o en cualquier momento durante la construcción;
-
el depósito pagado a la entidad puede ser reembolsable sólo si la entidad no puede entregar la unidad terminada de conformidad con las condiciones contratadas; o
-
el saldo del precio de compra puede ser pagado a la entidad sólo a la terminación contractual, cuando el comprador obtenga la posesión de la unidad.
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Esta INIF aplica al reconocimiento de los ingresos y los costos y gastos asociados de todas las entidades que emprenden la construcción de bienes inmuebles directamente o a través de subcontratistas y que emiten estados financieros en los términos establecidos por la NIF A-3, Necesidades de los usuarios y objetivos de los estados financieros.
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Los contratos incluidos en el alcance de esta INIF son los relativos a los contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles; además de la construcción de bienes inmuebles, tales contratos pueden incluir la entrega y prestación de otros bienes y servicios. También son aplicables a los contratos relacionados con la construcción y fabricación de ciertos bienes de capital que estén cubiertos en el Boletín D-7.
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Derivado de las inquietudes manifestadas por las entidades del sector inmobiliario, esta interpretación aborda el siguiente cuestionamiento:
¿Cómo y cuándo deben reconocerse los ingresos y los costos y gastos asociados, procedentes de contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles?
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Una entidad que emprende la construcción de bienes inmuebles (de aquí en adelante "entidad") puede contratar la venta de bienes o servicios, además o de manera independiente de la construcción de bienes inmuebles1. En cualquier caso, es necesario dividir lo contratado en componentes identificables por separado (contrato de construcción, venta y/o prestación de servicios). El total del efectivo o, en su caso, del valor razonable de los activos de la contraprestación recibida o por recibir debe asignarse a cada uno de tales componentes.
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Si los componentes están identificados por separado, la entidad debe aplicar los párrafos 9 a 12 de esta INIF a cada componente contratado, con el fin de determinar si ese componente se encuentra dentro del alcance del D-7 o no. Para tal efecto, los criterios de combinación y segmentación del D-7 deben aplicarse a cualquier componente del contrato.
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Los siguientes párrafos se refieren a los contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles, los cuales pueden aplicarse a un componente o a varios componentes.
Determinar si el contrato se encuentra dentro del alcance del Boletín D-7 o no
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El determinar si los componentes de un contrato relacionado con bienes inmuebles se encuentran dentro del ámbito de aplicación del D-7 o no, depende de los términos del contrato y de todos los hechos y circunstancias que lo rodean. Esta determinación exige un juicio por parte de la administración o gerencia de la entidad con respecto a cada componente contratado.
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El D-7 debe aplicarse cuando el componente contratado se ajuste a la definición de un contrato de construcción establecida en el párrafo 7 del D-7, el cual lo define como sigue: "es el que se negocia específicamente para la construcción o fabricación de un activo o de una combinación de activos". Un componente contratado relacionado con la construcción de bienes inmuebles se ajusta a la definición de un contrato de construcción cuando el comprador es capaz de especificar los principales elementos estructurales del diseño de los inmuebles antes de dar inicio a la construcción y/o especificar los principales cambios estructurales una vez que la construcción está en curso (ejerza o no esta capacidad).
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El D-7 se aplica cuando, el contrato de construcción incluye también los contratos o componentes para la prestación de los...
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