Ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles
| Autor | José Pérez Chavez/Raymundo Fol Olguin |
| Páginas | 301-326 |
Page 301
Según el artículo 114 de la Ley del ISR, los ingresos en crédito que obtengan las personas físicas que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles, se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda, hasta el año de calendario en el que sean cobrados. Por lo tanto, estos contribuyentes calcularán el impuesto sólo por los ingresos cobrados en el ejercicio.
Mediante el artículo 115 de la Ley del ISR, se señala que los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos cobrados, en sustitución de las deducciones autorizadas que señala dicho artículo. Quienes ejerzan esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto de impuesto predial de dichos inmuebles, correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio, según corresponda.
Cabe señalar que el artículo 183 del Reglamento de la Ley del ISR señala que los contribuyentes que opten por efectuar la deducción opcional del 35% de los ingresos cobrados sin comprobación, lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquellos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate y, una vez ejercida, no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
Para una mayor comprensión de lo anterior, se presentan los casos prácticos siguientes:
CASO 1
Una persona física que obtiene ingresos por el arrendamiento de un edificio, desea determinar la base gravable del ISR correspondiente al ejercicio de 2014, considerando que ejerció en dicho año la opción de deducir el 35% de los ingresos cobrados.
Page 302
DATOS
- Ingresos efectivamente cobrados en el ejercicio de 2014 por el arrendamiento del edificio $600,000
- Erogaciones por concepto del impuesto predial del edificio del ejercicio de 2014 $112,500
DESARROLLO
1o. Determinación de la deducción opcional del 35% sin comprobación, correspondiente al ejercicio de 2014.
Ingresos efectivamente cobrados en el ejercicio de 2014 por el arrendamiento del edificio $600,000
(x) Por ciento de deducción opcional sin comprobación 35%
(=) Deducción opcional del 35% sin comprobación, correspondiente al ejercicio de 2014 $210,000
2o. Determinación de la base gravable del ISR correspondiente al ejercicio de 2014, considerando la deducción del 35% sin comprobación.
Ingresos efectivamente cobrados en el ejercicio de 2014 por el arrendamiento del edificio $600,000
(-) Deducción opcional del 35% sin comprobación, correspondiente al ejercicio de 2014 210,000
(-) Erogaciones por concepto de impuesto predial del edificio del ejercicio de 2014 112,500
(=) Base gravable del ISR correspondiente al ejercicio de 2014 $277,500
COMENTARIOS
Según el artículo 115 de la Ley del ISR, los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos cobrados, en sustitución de las deducciones autorizadas que señala dicho artículo. En este caso, también podrán deducir el monto de las erogaciones por concepto de impuesto predial de dichos inmuebles, correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio, según corresponda.
Page 303
CASO 2
Una persona física con ingresos por el arrendamiento de un edificio, que optó por determinar sus pagos provisionales del ISR del ejercicio de 2014 considerando la deducción del 35% sin comprobación, desea saber si, en su declaración anual de dicho ejercicio, es más conveniente aplicar las deducciones autorizadas, efectivamente realizadas en dicho ejercicio, en lugar de la mencionada deducción opcional.
DATOS
- Deducción opcional del 35% sin comprobación, correspondiente al ejercicio de 2014 (véase el caso 1) $210,000
- Deducciones autorizadas del ejercicio de 2014, sin considerar las erogaciones por concepto de impuesto predial $188,000
- Erogaciones por concepto de impuesto predial del edificio del ejercicio de 2014 $112,500
DESARROLLO
1o. Determinación del monto total de las deducciones autorizadas por la ley, correspondientes al ejercicio de 2014.
Deducciones autorizadas del ejercicio de 2014, sin considerar las erogaciones por concepto de impuesto predial $188,000
(+) Erogaciones por concepto de impuesto predial del edificio del ejercicio de 2014 112,500
(=) Monto total de las deducciones autorizadas por la ley, efectivamente realizadas en el ejercicio de 2014 $300,500
Page 304
2o. Determinación del monto total de deducciones del ejercicio de 2014, considerando la deducción opcional del 35% sin comprobación.
Deducción opcional del 35% sin comprobación, correspondiente al ejercicio de 2014 $210,000
(+) Erogaciones por concepto de impuesto predial del edificio del ejercicio de 2014 112,500
(=) Monto total de deducciones del ejercicio de 2014, considerando la deducción opcional del 35% sin comprobación $322,500
3o. Comparación del monto total de las deducciones autorizadas por la ley, efectivamente realizadas en el ejercicio de 2014, con el total de deducciones del mismo ejercicio, considerando la deducción opcional del 35% sin comprobación.
[VER PDF ADJUNTO]
Nota:
En este caso, al ser el monto total de las deducciones autorizadas por la ley en el ejercicio de 2014 ($300,500), inferior al total de las deducciones del mismo ejercicio, considerando la deducción opcional del 35% sin comprobación ($322,500), es más conveniente aplicar este último importe para determinar la base gravable delISR del ejercicio mencionado, por lo que en este supuesto la opción en comento no deberá cambiarse en la declaración anual.
COMENTARIOS
El artículo 183 del Reglamento de la Ley del ISR indica que los contribuyentes que opten por efectuar la deducción opcional del 35% de los ingresos cobrados sin comprobación, lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquellos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate y, una vez ejercida, no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
Page 305
Conforme al tercer párrafo del artículo 116 de la Ley del ISR, los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos por arrendamiento y, en general, por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, cuyo monto mensual no exceda de 10 SMG vigentes en el DF elevados al mes, podrán optar por efectuar pagos provisionales trimestrales del ISR.
Para una mayor comprensión de lo anterior, se presenta el caso práctico siguiente:
CASO PRACTICO
Una persona física que únicamente obtiene ingresos por el arrendamiento de un local que se utiliza para fines distintos a casa-habitación, desea saber si podrá optar por efectuar pagos provisionales trimestrales del ISR durante el ejercicio de 2014.
DATOS
- Renta percibida por el arrendamiento del local en enero de 2014 $10,000
- SMG diario vigente en el DF $67.29
DESARROLLO
1o. Determinación del monto equivalente a 10 SMG vigentes en el DF, elevados al mes.
SMG diario vigente en el DF $67.29
(x) Diez _____10
(=) Monto equivalente a 10 SMG vigentes en el DF 673
(x) Número de días de enero de 2014 31
(=) Monto equivalente a 10 SMG vigentes en el DF, elevados a enero de 2014 $20,863
Page 306
2o. Comparación del monto equivalente a 10 SMG vigentes en el DF, elevados a enero de 2014, con el monto de la renta percibida en el mismo mes por el arrendamiento del local.
[VER PDF ADJUNTO]
Nota:
Debido a que el monto equivalente a 10 SMG vigentes en el DF, elevados a enero de 2014 ($20,863), es superior al monto de la renta percibida en el mismo mes por el arrendamiento del local ($10,000), esta persona física podrá optar por efectuar pagos provisionales trimestrales del ISR durante el ejercicio de 2014.
COMENTARIOS
Según el tercer párrafo del artículo 116 de la Ley del ISR, los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos por arrendamiento y, en general, por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, cuyo monto mensual no exceda de 10 SMG vigentes en el DF elevados al mes podrán optar por efectuar pagos provisionales trimestrales del ISR.
De acuerdo con el artículo 118, fracción II, de la Ley del ISR, las personas físicas que obtengan ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, estarán obligadas a llevar contabilidad, de conformidad con el CFF y su Reglamento. No quedarán comprendidos en esto, es decir, llevar contabilidad en los términos previstos, quienes opten por la deducción del 35% de los ingresos cobrados.
Según el primer párrafo de la regla I.2.8.2 de la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba