Fraude por vender mas de una vez la misma cosa o derecho
| Autor | Lic. Ricardo Florentino García Córdoba |
| Páginas | 45-56 |
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En la fracción VII del artículo 387 del Código Penal Federal se prevé un tipo de fraude específico cuyo objeto de tutela penal es proteger al comprador perjudicado ante el incumplimiento del vendedor en la compraventa, sin que represente obstáculo alguno para la existencia y persecución del delito el ejercicio de la acción que en la jurisdicción civil o mercantil la ley brinda al comprador defraudado para pedir el cumplimiento o la rescisión del contrato, al castigar:
“Al que vende a dos personas una misma cosa sea mueble o raíz y recibe el precio de la primera o de la segunda enajenación, de ambas o parte de él, o cualquier otro lucro con perjuicio del primero o del segundo comprador”.
Iniciemos señalando que la venta es en realidad un contrato bilateral llamado compraventa, por el cual vende quien se obliga a transmitir a otro la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho, y compra quien se obliga a pagar por ella un precio cierto y en dinero.
“Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o (la titularidad)33 de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero”, definición legal contenida en el artículo 2248 del Código Civil Federal.
Como se advierte en la definición legal de compraventa, la acción de vender, recae, en general, sobre todos los bienes o derechos susceptibles de ser transmitidos por compraventa, tras de lo cual, la cualidad mueble o raíz de la cosa se refiere tanto a los muebles e inmuebles en sentido físico, como a los derechos reales sobre esas dos clases de bienes, que sean susceptibles de compraventa conforme a los artículos 747 al 749 del Código Civil Federal, excluyendo a los que no satisfagan tal requisito.
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Conforme al artículo 2249 del Código Civil Federal, la compraventa es perfecta y obligatoria cuando el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo respecto del precio y la cosa, aunque la cosa no haya sido entregada, ni el precio satisfecho.
Precepto que nos obliga necesariamente a distinguir perfectamente entre la promesa de compra y venta, y la compraventa misma, porque en ambos existe acuerdo de las partes en la cosa y el precio.
La diferencia se sitúa, obviamente,34 en que la promesa de compra y venta es un contrato preparatorio del de compraventa, cuya característica esencial es la incertidumbre sobre la celebración del contrato prometido, por medio del cual una de las partes promete vender y la otra, promete comprar en el futuro y dentro del término fijado determinada cosa en tal precio, entre tanto en la compraventa, en el presente, no después, una de las partes se obliga a vender la propiedad de la cosa o la titularidad de un derecho y la otra, se obliga a comprar en tal precio.
Surge entonces la pregunta, ¿por qué en el contrato de promesa de compra y venta se habla de la cosa y del precio? Porque en acatamiento a lo que el artículo 2246 del Código Civil Federal ordena, ese contrato preparatorio del de compraventa requiere para su validez constar por escrito, contener los elementos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo, por lo tanto, la cosa y el precio son elementos característicos del contrato de compraventa que en el futuro y dentro del término convenido, las partes prometen celebrar, elementos que debe contener la promesa de compra y venta para ser válida, dado que si no se fija el plazo, el precio y la cosa, la promesa no será válida, sino ineficaz.
Sea o no difícil la distinción, no habrá compraventa, sino promesa unilateral de venta, cuando una de las partes promete, en el futuro y dentro del término señalado en la promesa, celebrar la venta con quien acepte comprar, porque sólo habrá una promesa unilateral de voluntad hecha a los posibles compradores para celebrar el contrato indicado en la promesa, que procede de un vendedor oferente que se reserva el derecho de poder vender a otro posible comprador la misma cosa en tal precio, entre tanto llegue la aceptación del comprador, y quien queda liberado de toda responsabilidad si celebra la venta ofrecida con quien finalmente acepta comprar, si es la única que realiza.
Tampoco habrá compraventa, sino promesa bilateral de compra y venta, cuando ambas partes prometen, en el futuro y dentro del término establecido, celebrar el contrato de compraventa de una cosa en tal precio, porque esa manifestación de voluntades se expresa exclusivamente en el sentido de celebrar dentro del plazo
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fijado el contrato prometido, y no, sobre la cosa y el precio, que son los elementos característicos del contrato futuro.
Pese a la denominación de contrato de promesa de compra y venta, se está en presencia de una compraventa cuando las partes han consentido transmitir la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho y pagar por ello un precio cierto y en dinero, cuando se hace entrega del bien o derecho vendido, y cuando se entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio convenido.35Pero la promesa de compra y venta no equivale a compraventa, cuando se recibe una cantidad de dinero como retribución simple-mente por el otorgamiento de la promesa, o cuando se entrega en depósito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en la promesa a cargo del promitente comprador, porque el promitente vendedor recibe la cantidad de dinero en depósito hasta el momento en que se otorgue y firme la operación definitiva de compraventa y le sea pagado el precio total convenido, en cuyo momento podrá aplicar dicho depósito a cuenta del precio convenido.
Confiados en haber delimitado las diferencias entre el contrato de promesa de compra y venta y el contrato de compraventa, transcribimos el texto de un contrato bilateral de promesa para su mejor identificación.
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CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA
Contrato de promesa bilateral de compra-venta, que celebran, por una parte _____, a quien en lo sucesivo se le designará como el
promitente vendedor, y por la otra _____, a quien en lo sucesivo se
le designará como la promitente compradora, de conformidad con las siguientes declaraciones y cláusulas.
DECLARACIONES
-
Declara el promitente vendedor, ser legítimo propietario del bien inmueble ubicado en _____, y tener plena capacidad jurídica
para prometer venderlo y para enajenarlo en su oportunidad, lo que acredita con _____.
2. Declara la promitente compradora, que desea celebrar el presente contrato de promesa bilateral de compra-venta del referido inmueble con el promitente vendedor, así como en su oportunidad otorgar y firmar la escritura pública en que se formalice tal compra-venta.
Estando de acuerdo con lo anterior, las partes convienen en otorgar las siguientes:
CLAUSULAS
PRIMERA. El promitente vendedor y la promitente compradora, prometen celebrar un contrato de compra-venta, que se sujetará a los siguientes términos y condiciones:
(1) Serán partes en el contrato de compra-venta _____, quien
participará como el vendedor, y _____, quien comparecerá como la
compradora.
(2) El objeto del contrato será la compra-venta del inmueble _____, mismo que según escritura tiene las siguientes medidas y
colindancias:
(3) A la firma de la escritura pública de compra-venta, el objeto del contrato, pasará a ser propiedad del comprador, libre de todo gravamen, limitación de dominio y responsabilidad aún fiscal y al corriente en el pago de sus impuestos y contribuciones.
(4) El precio del inmueble será la cantidad de $_____.
(5) El comprador se obligará a pagar y pagará al vendedor, la totalidad del precio del inmueble, de contado, simultáneamente a la firma de la escritura pública en que se formalice tal compra-venta.
(6) Ambas partes otorgarán y firmarán la escritura definitiva de compra-venta, a más tardar el día __ de _____ de ____ ante el Licenciado _____, Notario Público número ___ del Distrito Federal.
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SEGUNDA. La promitente compradora, en este acto entrega al promitente vendedor, la cantidad de $ _____, que recibe el promitente vendedor, en calidad de depósito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en este contrato a cargo del promitente comprador.
El promitente vendedor conservará el dinero que recibe en depósito hasta el momento en que se otorgue y firme por las partes la escritura pública de compra-venta del inmueble y le sea pagado el precio total convenido, en cuyo momento podrá aplicar dicho depósito a cuenta del precio convenido.
Para el caso de que no se otorgue y firme la escritura pública de compra-venta, por causas no imputables al promitente comprador, dentro del término fijado, el promitente vendedor devolverá a aquél el monto total del depósito.
TERCERA. Las partes se obligan a entregar al Licenciado _____,
Notario Público número ___ del Distrito Federal, en un término no mayor a ___ días hábiles contados a partir de la firma de este contrato, la documentación que éste requiera para elaborar la escritura de compra-venta correspondiente.
CUARTA. Para la interpretación y cumplimiento del presente contrato y para todo aquello que no esté expresamente pactado en el mismo, las partes se someten _____.
El presente contrato consta de __ fojas y previa su lectura y conformidad con el mismo, enteradas las partes de su contenido y alcance legal, lo firman en dos ejemplares, en __, a los __ días del mes de __ de __.
Volviendo al tema, la descripción típica de esta modalidad de fraude requiere que las ventas sean por lo menos dos, si no carece de sentido la expresión...
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