Aspectos por considerar en la celebración de contratos de arrendamiento
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Cuando se pretende utilizar un bien, ya sea mueble o inmueble, y por diferentes circunstancias no se quiere o no se puede adquirir en definitiva, la opción es conseguirlo mediante arrendamiento.
Ciertos empresarios, al desarrollar algún proyecto -generalmente de construcción- y lograr el mejor aprovechamiento de los recursos, optan por rentar tanto maquinaria y equipo como tecnología.
Este proceder en frecuente cuando se visualiza que el equipo sólo será útil para determinados procesos y la inversión no se justifica; también, cuando se desea alquilar un espacio para instalar de manera provisional una representación publicitaria para difundir productos o servicios.
Ante ello, la industria inmobiliaria conciente de la enorme demanda y escasa oferta de espacios libres, se dedica a la construcción de departamentos, oficinas y otras áreas con el fin de permitir su uso mediante el arrendamiento.
La modalidad de arrendamiento no sólo se utiliza en los ámbitos empresarial y habitacional, sino también aplica en el campo, al permitir el uso de parcelas o de yuntas en las comunidades rurales mediante un tanto o al fijar un importe por un cierto periodo, ahí lo común es el arrendamiento por temporadas como lo es la época de siembra.
La figura jurídica del arrendamiento se puede formalizar por medio de un contrato civil, traslativo de uso.
Para saber qué estipular en dicho contrato, a continuación se analizan tanto los aspectos legales que rodean a la figura jurídica como las sugerencias del clausulado que debe contener tal documento.
El arrendamiento es un contrato civil traslativo de uso o goce temporal y siempre de tipo oneroso, pues el arrendatario debe pagar una cantidad por utilizar el bien por determinado tiempo.
Existe arrendamiento cuando las dos partes contratantes (arrendador y arrendatario) se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ello un precio cierto.
Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse y los derechos estrictamente personales, como los que a continuación se enumeran:
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Bienes inmuebles como locales comerciales, oficinas, condominios, casas rústicas, entre otras construcciones;
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Bienes muebles como maquinaria, equipo de transporte y mobiliario y equipo;
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Otros; como animales utilizados en yuntas para el campo; y
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Derechos personales. Arrendamiento financiero.
Arrendador. Es la persona propietaria o con el derecho a arrendar cualquiera de los bienes, ya sean muebles o inmuebles, a cambio de recibir una renta por el uso o goce temporal.
Arrendatario. Es la persona que a cambio de entregar cierta cantidad de dinero en efectivo o en especie (si se pacta en contrato), puede utilizar el bien durante cierto tiempo.
Fiador. Es la persona que deja alguna propiedad como garantía de algún contrato de arrendamiento, a favor del arrendador, cuando el arrendatario incumpla las obligaciones convenidas en el contrato.
El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador, ante cualquier controversia que se suscite.
Dicho contrato no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo que se acuerde lo contrario.
En caso de copropiedad, el copropietario no puede arrendar el bien sin consentimiento de los otros copropietarios.
Si durante la vigencia del contrato por cualquier motivo ocurre la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato.
Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá la obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique, el título de propiedad, ya sea judicial o extrajudicialmente ante notario público o ante dos testigos, aun cuando alegue haber pagado por adelantado al primer propietario, a menos que el adelanto de rentas aparezca estipulado en el mismo contrato de arrendamiento.
Si la transmisión de la propiedad se hace por causa de utilidad pública, el contrato se rescindirá, pero el arrendador y el arrendatario serán indemnizados por el expropiador.
Según, el artículo 2412 del Código Civil Federal (CCF) el arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso, a lo siguiente:
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A entregar al arrendatario el bien arrendado con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel al que por su misma naturaleza estuviere destinado; así como en las condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
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A conservar el bien arrendado en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;
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A no estorbar ni obstaculizar de manera alguna el uso del bien arrendado, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
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A garantizar el uso o goce pacífico del bien por todo el tiempo del contrato;
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A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del inmueble, anteriores al arrendamiento; y
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Hacer entrega del bien en el tiempo convenido y si no existiera convenio, cuando el arrendatario así lo requiera.
Para cumplir lo anterior, el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar daños y perjuicios que su omisión cause. Si el arrendador no cumple con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinado el bien, quedará a elección del arrendatario rescindir el contrato u ocurrir ante el juez para que invite al arrendador al cumplimiento de su obligación.
El arrendatario por su parte, también está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el menor tiempo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o piense hacer en el bien arrendado, bajo pena de pagar daños y perjuicios que cause con su omisión. Por ello, el arrendatario tiene el derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento.
Si el arrendador es vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, el arrendatario puede reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de daños y perjuicios que sufra.
En todo caso el arrendador debe...
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