Capítulo 5. Caso práctico
| Autor | C.P.C. Javier Alejandro Sánchez Vega |
| Páginas | 168-190 |
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Con la finalidad de fundamentar el caso práctico, se reproduce el artículo 225 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que dispone:
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Artículo 225. Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, podrán optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran, siempre que cumplan con lo siguiente:
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I. Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación.
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II. Que los ingresos acumulables correspondientes provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento.
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Tratándose de contribuyentes que inicien operaciones, podrán ejercer la opción a que se refiere este artículo, siempre que los ingresos acumulables correspondientes a dicho ejerci-cio provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento y cumplan con los demás requisitos que se establecen en este artículo.
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III. Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la enajenación del terreno de que se trate, en lugar de la ganancia a que se refiere el artículo 20, fracción V de esta Ley.
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Cuando la enajenación del terreno se efectúe en cualquiera de los ejercicios siguientes a aquél en el que se efectuó la deducción a que se refiere este artículo, se considerará adi-cionalmente como ingreso acumulable un monto equivalente al 3% del monto deducido conforme a este artículo, en cada uno de los ejercicios que transcurran desde el ejercicio en el que se adquirió el terreno y hasta el ejercicio inmediato anterior a aquél en el que se enajene el mismo. Para los efectos de este párrafo, el monto deducido conforme a este artículo se actualizará multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al pe-riodo comprendido desde el último mes del ejercicio en el que se dedujo el terreno y hasta el último mes del ejercicio en el que se acumule el 3% a que se refiere este párrafo.
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IV. Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de los costos directos e indirectos a que se refiere el artículo 36 de esta Ley.
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V. Que en la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asiente la información que establezca el Reglamento de esta Ley.
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Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este artículo, lo deberán hacer respecto de todos sus terrenos que formen parte de su activo circulante, por un periodo mínimo de cinco años contados a partir del ejercicio en el que ejerzan la opción a que se refiere este artículo.
En este sentido, se plantea el caso de una contribuyente, dedicada a actividades de la construcción y la enajenación de desarrollos inmobiliarios para casa-habitación que, para cumplir con su objeto social, decide realizarlo mediante la celebración de un contrato de fideicomiso, cumpliendo con las disposiciones fiscales aplicables para obtener los beneficios que se otorgan a esta actividad con base en lo siguiente:
- · Los terrenos adquiridos serán destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación.
- · Constituirá una constructora, sociedad anónima de capital variable, con la finalidad de que los ingresos acumulables que obtenga provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios en un cien por ciento.
- · Al momento de la enajenación de los terrenos, considerará como ingreso acumulable el valor total de la enajenación del terreno de que se trate, en lugar de la ganancia a que se refiere el artículo 20, fracción V de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR).
- · El costo de adquisición de los terrenos no se incluirá en la estimación de los costos directos e indirectos, a que se refiere el artículo 36 de la LISR.Page 173
- · En la escritura pública, en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asentará la información que establezca el Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
- · Lo dispuesto en este artículo, se observará respecto de todos los terrenos que forman parte de su activo circulante, por un periodo de cinco años contados a partir del ejercicio en que se ejerza la opción.
A continuación se presenta un modelo de contrato de fideicomiso de administración, en el cual se aporta un terreno por parte del fideicomitente, y el compromiso de desarrollar inmuebles por parte del fideicomisario "B", mismos que serán administrados por una fiduciaria.
Contrato de fideicomiso de administración que celebran por una parte, Inmobiliaria "Z", S.A. de
C.V., representada en este acto por el Sr. Javier Pérez; y por la otra parte, como fiduciario, Banco "X", S.A. de C.V., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero, División Fiduciaria, representa- da por su delegado fiduciario, el Sr. Mario Peralta, de conformidad con los siguientes anteceden- tes, declaraciones y cláusulas:
ANTECEDENTES
PRIMERO. Por escritura número __________, de fecha___de____de __________, ante el licen- ciado_____________, notario número _____de ___________, estado de _____________, cuyo primer testimonio quedó inscrito en el Registro Público de la Propiedad, del estado de _________, en el folio de derechos reales número ___________, del distrito de _________, el día ____del mes de _________ de _____.
Inmobiliaria "Z", S.A. de C.V., adquirió por compra-venta en precio de (__________pesos 00/100 M.N.) el inmueble ubicado dentro del municipio de ____________, estado de _________, deno- minado "El paraíso", con la superficie y linderos que en el título que se relaciona se describieron como sigue:
Con una superficie de ______m2 y las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE en ___m2 con la Laguna de Cristal; AL SUR en _____m2 con la Playa Azul; AL ESTE en _____m2 con la
Hacienda del Palmar; AL OESTE en ____m2 con terreno propiedad del Sr. Pedro del Olmo.
SEGUNDO. Por escritura número __________, de fecha___de____de _________, ante el mismo notario que la anterior, cuyo primer testimonio quedó inscrito en el Registro Público de la Propie- dad del estado de _________, en el folio de derechos reales número ___________, del distritoPage 174 de _________, el día ____del mes de _____ de _____, se protocolizaron las diligencias de apeo y deslinde, respecto a la superficie y linderos del inmueble relacionado con el antecedente an- terior, promovidas por Inmobiliaria "Z", S.A. de C.V., ante el Juzgado Mixto de Primera Instancia del Distrito Judicial de___________, autos que fueron marcados con el número de expediente________diagonal_________, de la cual se copia literalmente:
"...Se hace constar que la superficie del inmueble de referencia se deslindó como sigue:________________", dando una distancia total de ________m2 y un área de _________m2.
TERCERO. Declara el representante de Inmobiliaria "Z" S.A. de C.V., que el inmueble relacionado en los antecedentes anteriores, se encuentra libre de gravámenes, lo que acredita con el certifica- do de libertad de gravámenes, presentado en el Registro Público de la Propiedad de ________, estado de _______, el día ____del mes de _____ de ____, que se agrega al presente contrato como anexo 1.
Manifiestan las partes por conducto de sus representantes estar de acuerdo con firmar el presente contrato de fideicomiso de administración.
DECLARACIONES
PRIMERA. Declara el representante de Inmobiliaria "Z", S.A. de C.V., al que en lo sucesivo se le denominará el "fideicomitente y fideicomisario A":
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Que su representada no tiene ningún impedimento legal para suscribir el presente contrato y que su objeto social así lo permite.
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Que su representada es legítima propietaria del inmueble a que se hace referencia en los antecedentes de este contrato.
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Que "Banco "X", S.A. de C.V.", Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero, División
Fiduciaria, por conducto de su delegado fiduciario, le ha explicado en forma inequívoca el valor y consecuencias legales contenidas en el inciso b) de la fracción diecinueve romano del artículo ciento seis de la Ley de Instituciones de Crédito, así como del alcance y conte- nido de este contrato.
SEGUNDA. Declara el representante de Constructora "Y", S.A. de C.V., el Sr. Julián Navarro, a quien en lo sucesivo se le denominará el "fideicomisario B y desarrollador":
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Que su representada no tiene ningún impedimento legal para suscribir el presente contrato y que su objeto social así lo permite.Page 175
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Que comparece a la firma de este fideicomiso para efectos de aceptar y cumplir con las obligaciones que se derivan de este contrato.
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Que Banco "X", S.A. de C.V., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero, División
Fiduciaria, por conducto de su delegado fiduciario, le ha explicado en forma inequívoca el valor y consecuencias legales contenidas en el inciso b) de la fracción diecinueve romano del artículo ciento seis de la Ley de Instituciones de Crédito, así como del alcance y conte- nido de este contrato.
TERCERA. Declaran en forma conjunta el "fideicomitente y fideicomisario A" y el "fideicomisario B y desarrollador", ambos por conducto de sus representantes:
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Que están de acuerdo con llevar a cabo sobre el inmueble de referencia, un desarrollo in- mobiliario, en lo subsecuente "El desarrollo", para la construcción de un complejo turístico que constará de un edificio y diez casas, además de las instalaciones necesarias, cuyas características se detallan en el Plan Maestro que se anexa al presente. La urbanización, construcción, instalaciones, así como las erogaciones necesarias para la obtención de licencias, permisos y todo lo que...
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