Enajenación de bienes inmuebles

AutorBenjamín Díaz Castrejón
Páginas55-78

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1. De los ingresos
1.1. Ingresos Gravables

De acuerdo con el artículo 119, se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación:

a) En los casos de permuta2 se considerará que hay dos enajenaciones.

b) Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.

c) Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

1.2. Ingresos que no se Consideran Enajenación

No se considerarán ingresos por enajenación, de acuerdo con el último párrafo de este artículo, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por:

a) Causa de muerte, y

b) La donación.

Comentario: Para efectos de este capítulo, únicamente señalamos los casos más comunes relacionados con inmuebles.

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1.3. Ingresos Exentos

La enajenación de la casa habitación del contribuyente

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, señala como ingresos exentos la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se for-malice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestración obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir la verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este enciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

Conceptos que comprenden la casa habitación

Asimismo, el Reglamento aclara en su artículo 129, que para los efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.

Criterio normativo 78/2012/ISR

El artículo 109, fracción XV de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece que no se pagará impuesto sobre la Renta por la obtención, entre otros, de los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación, siempre que el monto de la contraprestación

Comentario: Recordar que son setecientas mil unidades de inversión.

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obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.

La exención prevista en el artículo 109, fracción XV de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se refiere al supuesto de que sólo una parte de la superficie del inmueble sea destinada a casa habitación y la otra se utilice para un fin diverso o no se destinen exclusivamente para el uso habitacional, el impuesto sobre la renta se pagará sólo por la parte que no corresponda a la superficie destinada a casa habitación

Ahora bien, el artículo 129 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta dispone que, para los efectos de esta misma exención, la casa habitación comprende también al terreno donde se encuentre ésta construida, siempre que la superficie del terreno no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.

Por lo anterior, para efectuar el cálculo de la superficie del terreno precisado en el párrafo anterior, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional.

Documentos para acreditar la exención

El Reglamento en su artículo 130, obliga a los contribuyentes a acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coin-cida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:

1. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.

2. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.

3. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

La documentación a que se refieren los numerales anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

Comentario: Si el enajenante no presenta ningún documento de los mencionados pagará el ISR.

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Enajenación de derechos parcelarios o comuneros

Este mismo artículo 93, exceptúa del pago del impuesto sobre la renta, en su fracción XXVIII, los ingresos que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia.

La enajenación a que se refiere esta fracción deberá realizarse ante fedatario público, y el enajenante deberá acreditar que es titular de dichos derechos parcelarios o comuneros, así como su calidad de ejidatario o comunero mediante los certificados o los títulos correspondientes a que se refiere la Ley Agraria.

En caso de no acreditar la calidad de ejidatario o comunero conforme a lo establecido en el párrafo anterior, o que no se trate de la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros, el fedatario público calculará y entendrá el impuesto en los términos de este Título.

2. Del cálculo anual
2.1. Determinación de la Ganancia Acumulable y No Acumulable

El artículo 120, señala que las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:

I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.

II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.

III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.

El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:

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a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II, y III del artículo 151 de la misma...

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