Arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles
| Autor | Benjamín Díaz Castrejón |
| Páginas | 31-54 |
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La Ley del Impuesto Sobre la Renta en su artículo 114 tipifica lo que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, y en su fracción I menciona como ingreso gravable al arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
Asimismo, en su fracción II señala a los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Comentario: Para efectos de este capítulo reemarcamos únicamente lo relacionado con el arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles.
En su último párrafo, este artículo obliga a declarar y a calcular el impuesto que corresponda a los ingresos en crédito, hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
Los únicos ingresos exentos relacionados con el arrendamiento, son los contemplados en el artículo 93, fracción XVIII de la Ley, son los que se refieren a los que provengan de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de Ley.
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Las personas físicas que obtengan ingresos por arrendamiento de inmuebles, de acuerdo con el artículo 115 de la Ley, podrán efectuar las siguientes deducciones:
1. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
2. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
3. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
4. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
Para efectos de la deducción de salarios, comisiones y honorarios, tomar en cuenta el tope que señala el artículo 148, fracción VI.
5. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
6. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
El Reglamento en su artículo 121, permite a los arrendadores de inmuebles que para la realización de la actividad utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, la deducción de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que se cumpla con los requisitos a que se refiere el artículo 25 del Reglamento.
El segundo párrafo del artículo 115 de la Ley da la opción de deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento de inmuebles, en
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sustitución de las deducciones con comprobantes a que se refiere este artículo. Pudiendo además, deducir el impuesto predial de dichos inmuebles correspondientes al año de calendario o al período durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
ESQUEMA
Ingresos por arrendamiento cobrados en el período $ Por:
Tasa de deducción sin comprobantes 35% Deducción sin comprobantes $ Más:
Impuesto predial correspondiente al período $ TOTAL DE DEDUCCIONES $
El artículo 183 del Reglamento, hace las siguientes observaciones:
Inmuebles y plazos para ejercer la opción
1. Los contribuyentes que adopten la opción lo deberán hacer por todos los inmuebles que den en arrendamiento, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.
2. Debe ejercerse la opción a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
El Reglamento en su artículo 184 da la opción de que cuando en un año...
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