Procedimiento Técnico PT-ARREDU para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de las rentas (justipreciación de rentas) de edificaciones urbanas
| Fecha de disposición | 13 Diciembre 2007 |
| Fecha de publicación | 13 Diciembre 2007 |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | PRIMERA. Poder Ejecutivo |
PROCEDIMIENTO Técnico PT-ARREDU para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de las rentas (justipreciación de rentas) de edificaciones urbanas.
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúo de Bienes Nacionales.
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales; 5, fracción V del Reglamento del INDAABIN y las Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-ARREDU PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL MONTO DE LAS RENTAS (JUSTIPRECIACION DE RENTAS) DE EDIFICACIONES URBANAS
1. Introducción
1.1 Generalidades
En el presente Procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos valuatorios para estimar el monto de las rentas de edificaciones urbanas.
Es práctica usual que el monto de rentas de edificaciones urbanas se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, vías de acceso, servicios públicos, vistas panorámicas, usos de suelo, entre otros), e intrínsecas (superficie, calidad y estado de conservación de la construcción, edad, número de cajones de estacionamiento, entre otros) inherentes al bien, a la investigación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.
1.2 Criterios Técnicos en que aplica:
Por ser un Procedimiento Técnico relacionado con casos en los que la justipreciación de rentas de edificaciones urbanas es común a otros, aplica en los siguientes criterios técnicos:
ARR-BI, Arrendamiento de Bienes Inmuebles
DJ-BI, Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles
1.3 Premisas a la justipreciación de rentas de edificaciones urbanas
? Para este Procedimiento, se consideran edificaciones que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo como urbano.
? Entre las principales edificaciones urbanas, objeto del presente procedimiento técnico, se pueden enunciar las siguientes:
? Casas con uso de oficinas
¦ Edificios con uso de habitación, oficinas, comercios, escuelas, hospitales, entre otros.
¦ Naves industriales, comerciales.
¦ Locales comerciales, banca y otros usos especiales.
? Dadas las condiciones del mercado en que se ofertan este tipo de inmuebles, en su caso y en estricto apego a lo que establezca la Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios del Sector Público, se deberán hacer las respectivas consideraciones en cuanto a los montos adicionales a considerar por concepto de cuotas de mantenimiento y pagos únicos iniciales (conocidos como guante).
De manera ilustrativa no limitativa, a continuación se describen los casos en que generalmente aplican las consideraciones antes mencionadas:
| Edificación | Montos adicionales | |
| Cuota de mantenimiento | Pago único Guante | |
| Casas con uso de oficinas | ||
| Edificios | ||
| ¦ Habitación | ||
| ¦ Oficinas | ||
| ¦ Comercios | ||
| ¦ Escuelas | ||
| ¦ Hospitales | ||
| ¦ Otros | ||
| Naves | ||
| ¦ Industriales | ||
| ¦ Comerciales | ||
| Locales | ||
| ¦ Comerciales | ||
| ¦ Banca y otros usos especiales |
? Este Procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso valuatorio establecidos en las metodologías y criterios de carácter técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la Recepción de solicitud.
? Todos los componentes y las acciones consideradas en este Procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente.
? La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este Procedimiento Técnico, se mantendrá mientras permanezcan durante la misma las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales en el estado descrito en el cuerpo del dictamen valuatorio y sus anexos.
? Este Procedimiento Técnico es de aplicación propia del INDAABIN en apego a lo mandatado por la Ley General de Bienes Nacionales en el artículo 143, fracciones XI y XII.
? Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación que emite el INDAABIN.
1.4 Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Técnico.
1.4.1 Area construida.- Es la manifestada en la respectiva licencia de construcción más ampliaciones en su caso, o la que se obtenga de planos arquitectónicos aprobados por autoridad competente. En su ausencia se calculará con la suma total de áreas cubiertas o techadas del inmueble, medidas a paños exteriores de los muros perimetrales y descontando los huecos verticales que estén descubiertos.
1.4.2 Area útil.- Es el área que se aprovecha de forma visible en donde se puede pisar y colocar mobiliario. Se calculará sumando las áreas privativas útiles, áreas comunes, áreas de vigilancia, cuartos de máquinas, cuartos de aseo, pasillos comunes, entre otros.
1.4.3 Area vendible o rentable.- Es el espacio efectivo de uso exclusivo o privativo que se utilizará al momento de arrendar, enajenar o adquirir un inmueble. Y se calcula sumando el área útil privativa más las áreas comunes de todo el inmueble.
1.4.4 Condiciones Especiales.- Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no sean características del mercado donde se ubica el bien. Ejemplos de estas condiciones son:
1.4.4.1 Usos improcedentes, ineficientes o dañinos.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho no proceden, que deterioran al bien o que no consiguen el rendimiento óptimo y que de ser considerados en el enfoque de ingresos tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.4.2 Bienes catalogados; Inmueble catalogado.- Es todo aquel inmueble, construcción o sitio clasificado por el INAH o el INBA, mediante un proceso técnico administrativo haciendo la identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con carácter histórico, cultural, social, político o religioso que forman parte de la identidad del país, una ciudad, población o barrio.
1.4.4.3 Bienes reservados a la Nación.- Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nación con apego al artículo 27 Constitucional.
1.4.4.4 Monumentos arqueológicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas.
1.4.4.5 Bienes de interés paleontológico.- Son vestigios o restos fósiles de seres orgánicos que habitaron en épocas pretéritas y cuya investigación, conservación, restauración, recuperación o utilización revisten interés paleontológico.
1.4.5 Criterio Técnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al perito valuador vincular por tipo de bien la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.
1.4.6 Edificación.- Son todas aquellas construcciones fabricadas con materiales resistentes y desplantadas sobre una porción de la superficie de la tierra, y que está destinada a servir de espacio para el desarrollo de una actividad humana.
1.4.6.1 Edificación urbanas.- Son aquellos bienes constituidos por el terreno físico (suelo) y aquellos elementos de factura humana (construcciones) que se adhieran a éste. Es la cosa física, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Aplicable a aquellos inmuebles que además cuenten con servicios públicos como: drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas, así como aquéllos que se localicen dentro de la traza urbana, susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado
1.4.7 Elementos accesorios.- Son aquéllos necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado.
1.4.8 Enfoque Comparativo de Mercado.- Es el método para estimar el valor de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. El enfoque de mercado refleja el principio de sustitución.
1.4.9 Enfoque de Ingresos.- Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una...
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