Adquisición de bienes inmuebles
| Autor | Benjamín Díaz Castrejón |
| Páginas | 93-105 |
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Los ingresos por adquisición de bienes inmuebles, que se considerarán para efectos de este capítulo, de acuerdo con el artículo 130 de la Ley, son:
Determinación del monto del ingreso34
Para efectos de la donación y de la prescripción, el ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
El artículo 216 del Reglamento hace las siguientes aclaraciones a la adquisición por prescripción. Tratándose de adquisiciones por prescripción, el valor de los bienes se determinará mediante avalúo referido a la fecha en la que ésta se hubiere consumado, independientemente de la fecha de la sentencia que la declare. En el caso de que no pueda determinarse la fecha en la que se consumó la prescripción adquisitiva, se tomará como tal aquella en la que se haya interpuesto la demanda.
En los casos en que se acuda a la prescripción positiva para purgar vicios de los actos por medio de los cuales fueron adquiridos bienes, no quedará gravado el ingreso así percibido, siempre y cuando se hubiera pagado el impuesto correspondiente por dichos actos.
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Determinación del monto del ingreso
En el capítulo de Enajenación de Inmuebles, se encuentra el artículo 125, de la Ley, y en su primer párrafo, estipula que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente, en cuyo caso, se incrementará su costo en el total de la diferencia citada.
Comentario: Desde luego, lo señalado anteriormente, permitirá al adquirente actualizar dicho costo al enajenar el inmueble.
Determinación del monto del ingreso
Este mismo artículo 130 también incluye como ingresos a las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles que, de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce, queden a beneficio del propietario. El ingreso se entenderá que se obtiene al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales.
Haciendo referencia a la determinación del monto de los ingresos que señala el último párrafo del artículo 130 de la Ley, el Reglamento en su artículo 213, segundo párrafo, contempla la adquisición de bienes inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, obligando a considerar como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el avalúo practicado en la fecha en que se haya fincado el remate, debiendo, en su caso, realizar el pago provisional en los términos del segundo párrafo del artículo 132 de la Ley.
Avalúo superior a la contraprestación en más de un 10%
Del artículo 217 del Reglamento, interpretamos que en todos los casos de enajenación de inmuebles consignados en escritura pública en los que los adquirentes sean personas físicas o personas morales con fines no lucrativos, a excepción de los partidos, asociaciones políticas, la Federación, los Estados, los Municipios,
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los organismos descentralizados, entre otros, en los que el valor del avalúo exceda en más de un 10% al monto de la contraprestación pactada por la operación de que se trate, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, cuando eleven a escritura pública el contrato en que consta la enajenación, calcularán en los términos del artículo 132 de la Ley, el pago provisional que corresponda al adquirente, aplicando el 20% sobre la parte en que el valor de avalúo exceda al de la contraprestación pactada.
Este mismo artículo especifica en sus fracciones I, II y III los casos en que no aplica la disposición anterior.
Los ingresos exentos por adquisición de bienes que pudieran estar relacionados con inmuebles, los señala el artículo 93 de la Ley, siendo éstos:
XXII. Los que se reciban por herencia5 o legado6.
XXIII. Los donativos en los siguientes casos:
a) Entre cónyuges o los que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto.
b) Los que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, siempre que los bienes recibidos no se ena- jenen o se donen por el...
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