Ejecutoria de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala

VENTA JUDICIAL DE UN INMUEBLE HIPOTECADO. LA EXPRESIÓN "A MENOS DE ESTIPULACIÓN EXPRESA EN CONTRARIO" CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 2325 DEL CÓDIGO CIVIL FEDERAL, SE REFIERE AL CASO EXCEPCIONAL EN QUE EL ADJUDICATARIO DEL INMUEBLE Y EL VENDEDOR PACTAN QUE LA HIPOTECA NO SERÁ CANCELADA.

CONTRADICCIÓN DE TESIS 331/2014. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS CIVIL Y ADMINISTRATIVA DEL DÉCIMO CUARTO CIRCUITO Y EL QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO. 8 DE JULIO DE 2015. LA VOTACIÓN SE DIVIDIÓ EN DOS PARTES: MAYORÍA DE CUATRO VOTOS POR LA COMPETENCIA. DISIDENTE: J.R.C.D.. UNANIMIDAD DE CINCO VOTOS DE LOS MINISTROS A.Z. LELO DE LARREA, J.R.C.D., J.M.P.R., O.S.C.D.G.V.Y.A.G.O.M., EN CUANTO AL FONDO. PONENTE: J.M.P.R.. SECRETARIA: ROSA MARÍA ROJAS VÉRTIZ CONTRERAS.

CONSIDERANDO:

PRIMERO.-Competencia. Esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, es legalmente competente para conocer de la presente denuncia de contradicción de tesis, atendiendo a lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Carta Magna; 226, fracción II, de la Ley de Amparo vigente; en relación con los puntos primero, segundo y tercero del Acuerdo General Número 5/2013, emitido por el Pleno de este Alto Tribunal y publicado en el Diario Oficial de la Federación, el veintiuno de mayo de dos mil trece; en virtud de que se trata de una posible contradicción de tesis entre Tribunales Colegiados de distinto circuito y el tema de fondo corresponde a la materia civil, en la que se encuentra especializada esta S..

Sirve de apoyo a lo anterior la tesis de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS ENTRE TRIBUNALES COLEGIADOS DE DIFERENTE CIRCUITO. CORRESPONDE CONOCER DE ELLAS A LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 107, FRACCIÓN XIII, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, REFORMADO MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL 6 DE JUNIO DE 2011)."(1)

SEGUNDO.-Legitimación del denunciante. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, constitucional, y 227, fracción II, de la Ley de Amparo, pues fue realizada por E.F.N.G., Magistrado presidente del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, uno de los órganos colegiados entre los que se suscita la posible contradicción, por lo que se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.

TERCERO.-Criterios de los tribunales contendientes. Las consideraciones contenidas en las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales Colegiados de Circuito, que dieron origen a la denuncia de contradicción, son las siguientes:

I. Criterio del Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito, quien conoció de los amparos en revisión civil 239/2006, 240/2006, 406/2006, 15/2007 y 426/2007, los cuales comparten los siguientes antecedentes:

Mediante juicios ejecutivos mercantiles se reclamaron diversas prestaciones económicas. En la sentencia definitiva se condenó a la parte demandada, al pago de las prestaciones reclamadas, ordenándose el remate de los bienes inmuebles embargados.

El J. del conocimiento dictó auto en el que, entre otras cosas, ordenó notificar al **********, el proveído en el que fijó la fecha y hora para la audiencia de remate; mandando a recabar el certificado de gravámenes respecto del inmueble embargado.

El certificado de gravámenes remitido al J. del conocimiento reportó hipoteca a favor del **********, que fue inscrita previamente al embargo constituido en favor de la parte actora, derivado del juicio ejecutivo mercantil en etapa de remate. Se celebró la audiencia de remate, en la cual se aprobó el remate a favor de la parte actora o de algún otro postor. A dicha audiencia no compareció el **********.

********** interpuso recurso de apelación contra el auto aprobatorio de remate. Dicho recurso se resolvió confirmando el auto aprobatorio de remate.

Inconforme con la anterior determinación, el ********** promovió juicio de amparo indirecto civil, el que se admitió a trámite, y seguido el procedimiento, se dictó sentencia en el sentido de negar el amparo.

El ********** interpuso recurso de revisión, el cual fue del conocimiento del Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito, quien le negó el amparo con base en las consideraciones siguientes:

"Por otra parte, el nombrado recurrente aduce que, si bien como estimó la a quo, el artículo 2325 del Código Civil Federal establece que, por regla general, las ventas judiciales se harán en moneda efectiva y pasará el inmueble al comprador libre de todo gravamen, también prevé que tal presupuesto se dará a menos de estipulación expresa en contrario, con lo que se cambia todo el sentido del acto mismo del remate, porque el solo hecho de que el predio a rematar se encuentre sujeto a un gravamen hipotecario y el titular de ese derecho lo haga valer, se debe transmitir la propiedad adjudicada con el gravamen con que cuenta, lo que había demostrado con los documentos que el mismo actor del juicio exhibió a fin de tramitar el remate.

"Tal argumento es infundado, con independencia de que recurrente (sic) no precisa tampoco cuáles son los documentos que el actor exhibió con los que se demuestra su derecho hipotecario, la circunstancia de que exista en autos el certificado de gravámenes en el que aparece que el bien inmueble sujeto a remate se encontraba gravado con la hipoteca a su favor, es insuficiente para considerar que se encuentra en la salvedad prevista en el artículo 2325 del Código Civil Federal, de aplicación supletoria conforme el artículo 2o. del Código de Comercio, de que si la venta judicial se tratare de un inmueble, pasará al comprador libre de todo gravamen ‘a menos de estipulación expresa en contrario’, pues en dicho documento en relación con la hipoteca, sólo se asentó: ‘hipoteca a favor de ********** por la suma de $********** M.N., inscrita a folios ********** del tomo **********, volumen **********, de urbanas, libro ********** de fecha **********’ (foja **********), sin que al respecto exista dato o anotación, en donde de manera textual se haga constar la existencia de una estipulación en contrario que permita trasladar al comprador el gravamen de la hipoteca.

"De la transcripción anterior se aprecia que no se precisaron los términos de la hipoteca que impidiera el remate del bien embargado, por lo que dicha prueba no demuestra el extremo que se pretende.

"El recurrente continúa su argumento en el sentido de que el J. Segundo de lo Civil no determinó, en el momento mismo del remate, la forma en que se adquiría el bien raíz a rematar, ni les especificó a los postores que el mismo contaba con un gravamen hipotecario a su favor, lo que fue avalado por la S. responsable, sin que la J. Federal se pronunciara al respecto.

"Ese argumento es infundado, pues los conceptos de violación fueron analizados en forma integral y se consideraron infundados, precisamente al concluir la resolutora federal que la venta judicial de un bien inmueble debía pasar al comprador libre de todo gravamen, fundando y motivando debidamente su resolución.

"Además, al no haber asistido el recurrente a la audiencia de remate, como prevé el artículo 456 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Yucatán, en la fracción I, a pesar de haber sido notificado (fojas 136 del juicio de garantías), para hacer las observaciones que estimara oportunas para garantizar sus derechos y en la que pudo haber exhibido el contrato de hipoteca, en el que constara alguna estipulación que impidiera liberar el gravamen ante una venta judicial, debía prevalecer la regla general.

"Por tanto, si bien es cierto que como ha sostenido este Tribunal en la tesis de rubro: ‘TERCERÍA EXCLUYENTE DE PREFERENCIA. EL CRÉDITO HIPOTECARIO INSCRITO CON ANTELACIÓN NO NECESARIAMENTE LEGITIMA AL ACREEDOR PARA EXIGIR SU PAGO PREFERENTE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE YUCATÁN).’, conforme al artículo 2894 del Código Civil Federal (similar al 2046 del Código Civil del Estado de Yucatán), los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto aunque pasen a poder de tercero, lo que implica que el derecho correlativo se transmite con el bien hipotecado y puede oponerse a cualquier adquirente sea cual fuere el acto que le dé origen; sin embargo, debe señalarse que tal criterio no es aplicable en el caso específico de la venta judicial, ya que en esta hipótesis existe disposición expresa del artículo 2325 del Código Civil Federal, de que el inmueble vendido judicialmente pasará al comprador libre de gravamen, y del artículo 2941, fracción V, de ese mismo código, de que deberá ordenarse la extinción de la hipoteca cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, con lo cual tampoco quedan nugatorios los derechos del acreedor hipotecario en la medida que puede hacerlos valer en vía y forma que corresponda, de donde resultan infundados los agravios que se formulan a ese respecto."

Dichas ejecutorias dieron origen a la jurisprudencia XIV.C.A. J/19, que se transcribe a continuación:

"HIPOTECA, REMATE DE BIENES INMUEBLES GRAVADOS CON. LA TRANSMISIÓN DE DICHOS BIENES EN VENTA JUDICIAL DEBE HACERSE LIBRE DE TODO GRAVAMEN.-De la interpretación sistemática de los artículos 2941, fracción V y 2325, ambos del Código Civil Federal, se colige que en el caso del remate de una finca hipotecada, el dominio se transfiere al comprador libre de todo gravamen, incluida la hipoteca, sin que sea óbice para ello la expresión ‘a menos de estipulación expresa en contrario’ pues, para que resulte aplicable tal excepción, es requisito indispensable que se plasme dicha salvedad en el documento de hipoteca respectivo, razón por la cual, no basta que en autos obre un certificado de gravámenes en donde se haga constar, que el inmueble objeto del remate se encuentra sujeto al gravamen hipotecario, pues ello no libera, ni suprime la obligación de que conste expresamente la salvedad a que refiere la ley; además, en términos de la fracción V del citado artículo 2941, la hipoteca se extingue en el caso de remate judicial, disposición que no hace nugatorios los derechos del acreedor hipotecario, dado que podrá hacerlos valer en la vía legal que corresponda."(2)

II. Criterio del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, quien conoció del amparo en revisión civil 490/2012.

En relación con dicho amparo en revisión, se señalan los siguientes antecedentes:

Dentro del juicio ejecutivo mercantil **********, promovido por **********, representado por sus endosatarios en procuración, demandó de **********, entre otras prestaciones, el pago de **********, más intereses moratorios del tipo pactado, derivados de la suscripción de un pagaré.

De la demanda conoció el J. Décimo de lo Mercantil del Primer Partido Judicial del Estado de J., quien mediante auto de trece de julio de dos mil siete, la admitió a trámite y ordenó requerir de pago, embargar y emplazar a juicio a la demandada, lo que así se realizó el tres de septiembre siguiente; en lo que interesa, se embargó el cincuenta por ciento de la finca **********, **********, **********, de Guadalajara, J..

Seguido el juicio por sus etapas procesales, el seis de junio de dos mil ocho, se dictó sentencia, en la que, en esencia, se determinó que el actor ********** acreditó los elementos de su acción, en tanto que la demandada **********, no justificó sus excepciones, por lo que se le condenó al pago de la cantidad de pesos reclamada, más los intereses moratorios al tipo pactado, gastos y costas; además, se dispuso que, en caso de que la demandada no cumpliera con la condena, se procediera al remate de lo embargado, para con el producto de la venta pagar al acreedor.

En acuerdo de catorce de agosto de dos mil ocho, se decretó que la sentencia causó estado y se concedió término a la demandada para que voluntariamente cumpliera con la condena.

Mediante proveído de veintinueve de septiembre de dos mil ocho, la parte actora promovió incidente de liquidación de sentencia. En interlocutoria de once de diciembre de dos mil ocho, se aprobó la planilla formulada por la parte actora por **********, por concepto de intereses moratorios cuantificados hasta el tres de septiembre de dos mil ocho; esta determinación se confirmó por la Octava S. del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de J., al resolver el toca de apelación **********.

En acuerdo de veintidós de junio de dos mil nueve, se procedió a la ejecución forzosa de la sentencia, y se mandó preparar el remate del bien embargado. Mediante proveído de seis de julio de dos mil once, la parte actora y ejecutante exhibió el certificado de libertad de gravámenes del inmueble sujeto a remate, que evidenció una hipoteca sobre el inmueble inscrita previamente al embargo derivado del juicio ejecutivo mercantil. Se fijaron día y hora para la celebración del remate.

Por escrito presentado el diecisiete de agosto de dos mil once, **********, en su carácter de acreedora hipotecaria, compareció al procedimiento a efecto de que se le reconociera el carácter de acreedora preferente, dado que sobre el inmueble sujeto a la almoneda pública pesaba una hipoteca a favor de dicha institución crediticia inscrita previamente al embargo. El veintitrés de agosto de dos mil once, se dio vista a la parte actora con esa solicitud, a fin de que se manifestara al respecto.

La parte actora desahogó la vista que se le dio y, en esencia, se opuso a que se reconociera como acreedor preferente a la institución de crédito aludida. El catorce de septiembre de dos mil once se acordó ese escrito, en el sentido de tener por desahogada la vista y por hechas las manifestaciones del actor.

La parte actora interpuso recurso de revocación en contra de dicha determinación, bajo el argumento toral de que la autoridad de origen omitió pronunciarse respecto de su oposición a que se reconociera como acreedor preferente el banco aludido. El uno de noviembre de dos mil once, se resolvió la revocación y, en lo que interesa, se determinó que no era factible no reconocerle a **********, el carácter de acreedor preferente, toda vez que el artículo 2325 del Código Civil Federal, aplicado supletoriamente a la legislación mercantil, señala que cuando la cosa fuera inmueble, pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, situación que se actualiza, y, al respecto cita diversos artículos del mismo ordenamiento que refieren que los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto aunque pasen a poder de tercero.

En contra de esa determinación, la parte actora promovió demanda de amparo indirecto. El J. Federal del conocimiento dictó sentencia el cuatro de junio de dos mil doce, en la que concedió el amparo solicitado para el efecto de que la autoridad responsable deje insubsistente el acuerdo reclamado y dicte otro en el que atienda a los argumentos expuestos por la parte actora, y decida lo que proceda con libertad de jurisdicción.

En cumplimiento a la ejecutoria de garantías, el tres de julio de dos mil doce, el J. responsable dictó nueva resolución, en la cual, analizando los agravios de la parte actora, resolvió que resultan fundados y suficientes para revocar parcialmente el auto combatido, sin embargo, no dejó de reconocerle a la institución de crédito el carácter de acreedor preferente, ni tampoco su derecho de pagársele con el producto de la venta.

En contra de dicha determinación, la parte actora promovió un segundo juicio de amparo indirecto, que también fue del conocimiento del J. Quinto de Distrito en Materia Civil en el Estado de J., quien el trece de septiembre de dos mil doce dictó sentencia concediendo nuevamente el amparo a la parte actora, considerando que en los términos del artículo 1941 del Código Civil Federal, el inmueble embargado debía transmitirse al adquirente libre de todo gravamen, y que debía extinguirse la hipoteca, debido a que no se hizo constar textualmente en el contrato de hipoteca la existencia de una estipulación en contrario a que se refiere el artículo 2325 del mismo ordenamiento, apoyándose en la tesis XIV.C.A. J/19, del Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito.

Inconforme con la sentencia dictada por el J. Quinto de Distrito en Materia Civil en el Estado de J., **********, interpuso recurso de revisión, que fue registrado con el número AR. **********, del índice del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, quien revocó la sentencia dictada por el J. de Distrito y negó el amparo, con base en las siguientes consideraciones:

"CUARTO.-Los agravios hechos valer son infundados en parte, inoperantes por otra y, en una más, sustancialmente fundados.

"... es sustancialmente fundado el agravio en el que la recurrente sostiene que el J. Federal interpretó en forma por demás errónea los artículos 2325 y 2941, fracción V, de Código Civil Federal, habida cuenta que no los analizó en forma conjunta, relacionándolos con lo que al efecto prevén los diversos numerales 472, 473 y 500 del Código Federal de Procedimientos Civiles.

"El primero de tales preceptos estatuye: (se transcribe)

"De lo dispuesto en el artículo copiado, de ninguna manera se desprende que a menos que en el contrato en el que se constituya la hipoteca, se especifique lo contrario a lo dispuesto en dicho artículo, respecto a que el comprador en una venta judicial lo adquiera con todo y el gravamen, éste se extingue ...

"En ese orden de ideas, ha de establecerse que si bien las ventas judiciales implican la transmisión al comprador del inmueble involucrado libre de gravamen, de ahí no se sigue que basta que ello suceda para que, como consecuencia inmediata, se extinga el gravamen real constituido sobre el mismo, habida cuenta que el legislador claramente estableció la obligación del J. de llevar a cabo las cancelaciones conforme a lo dispuesto en el Código de Procedimientos Civiles, lo que se traduce en el cumplimiento de las reglas fijadas en la legislación procesal para llevar a cabo el remate, en las que se prevé el llamamiento de acreedores y el respeto a la prelación de los créditos, entre los que se encuentra el acreedor hipotecario.

"Luego, es claro que el acuerdo al que se refiere el multicitado numeral, cuando el legislador alude a la ‘... estipulación expresa en contrario ...’, de ningún modo involucra el contrato en el que se constituye el gravamen, en este caso de hipoteca, de manera que si en este contrato nada se dijo acerca de que desaparecería el gravamen, éste deje de existir con motivo de la almoneda, sino en todo caso, debe interpretarse en el sentido de que se trata del convenio que pudiera darse con el adquirente en el remate, en cuanto a que acepte la transmisión del inmueble con el gravamen respectivo, como también pudiera darse cuando se admita un tipo de pago distinto al efectivo.

"Por otra parte, lo dispuesto en el diverso numeral 2941, fracción V, de la legislación sustantiva en cita, en cuanto a que la hipoteca se extingue ‘V. Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 2325.’, tampoco debe interpretarse en el sentido de que basta que se efectúe la venta judicial, aunque fuera por persona distinta al acreedor hipotecario, para que éste pierda dicha garantía, habida cuenta que debe tomarse en consideración, necesariamente, el precepto legal que se invoca en esa fracción (2325), que a su vez remite a procedimientos señalados en el código adjetivo. "Respecto a dicha fracción V, en la obra en consulta,(3) se explica: ‘Caso distinto es el del remate judicial. Bien cabe pensar aquí en dos distintas posibilidades: primero, que el remate se verifique en favor del acreedor, en cuyo caso la extinción operará en forma normal; segundo, que el remate se finque en favor de un acreedor con prelación anterior, entonces el segundo acreedor hipotecario concurrirá sólo por el exceso.’

"En ese orden de ideas, no hay duda de que para que el inmueble vendido judicialmente pase libre de todo gravamen a quien lo adquiere, es indispensable liquidar el adeudo garantizado a través del mismo.

"Opinar como lo hace el recurrente llevaría desaparecer la garantía real representada por la hipoteca, mediante la tramitación de un juicio en el que reconozca un derecho personal de crédito y se pretenda cobrar con el mismo inmueble sobre el que pesa aquélla, lo que lógicamente contraviene los principios jurídicos que la sostienen.

"Al efecto se comparte el criterio citado por el recurrente localizable en el Tomo XIX, abril de dos mil cuatro, de la Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, página 1488, cuyos rubro y texto son el tenor literal siguiente: ‘VENTA JUDICIAL. LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES «LIBRE DE GRAVÁMENES» NO IMPLICA QUE ÉSTOS SE CANCELEN SIN TRÁMITE ALGUNO, PUES DEBEN SALVAGUARDARSE LOS DERECHOS DE LOS DEMÁS ACREEDORES, YA QUE DE NO HACERLO SE VULNERARÍAN LOS DERECHOS ADQUIRIDOS POR TERCEROS (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL).’ (se transcribe)

"Por tanto, se debe ordenar se haga la correspondiente denuncia de contradicción de tesis entre la tesis transcrita en el párrafo anterior, sustentada por el Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, y la jurisprudencia XIV.C.A. J/19, invocada en la sentencia recurrida, emitida por el Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito, que aparece publicada en el T.X. de julio de dos mil ocho, página 1585, de la misma Época del citado Semanario, que dice: ‘HIPOTECA, REMATE DE BIENES INMUEBLES GRAVADOS CON. LA TRANSMISIÓN DE DICHOS BIENES EN VENTA JUDICIAL DEBE HACERSE LIBRE DE TODO GRAVAMEN.’ (se transcribe)

De dicha ejecutoria derivó la tesis siguiente:

"VENTA JUDICIAL. LA DISPOSICIÓN LEGAL QUE PREVÉ QUE PASEN LOS BIENES AL COMPRADOR LIBRES DE TODO GRAVAMEN, NO SIGNIFICA DEJAR SIN EFECTOS UNO DIVERSO PREVIAMENTE CONSTITUIDO (LEGISLACIÓN CIVIL FEDERAL).-Del estudio conjunto de lo dispuesto por los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal, en relación con los diversos 472, 473 y 500 del Código Federal de Procedimientos Civiles, se concluye que para que el inmueble vendido judicialmente pase libre de todo gravamen al que lo adquiere, es indispensable liquidar el diverso adeudo garantizado a través del mismo. En efecto, si bien las ventas judiciales implican la transmisión al comprador del inmueble involucrado libre de gravamen, de ahí no se sigue que baste que se remate el bien producto de un embargo que garantiza la condena en un juicio ejecutivo mercantil, para que, como consecuencia inmediata, se extinga uno distinto (en el caso, una hipoteca) previamente constituido, habida cuenta que el legislador claramente estableció la obligación del J. de llevar a cabo las cancelaciones conforme a lo dispuesto en el citado Código Federal de Procedimientos Civiles, lo que se traduce en el cumplimiento de las reglas fijadas en la legislación procesal para llevar a cabo la almoneda, en las que se prevé el llamamiento de acreedores y el respeto a la prelación de los créditos, entre los que se encuentra el acreedor hipotecario."(4)

CUARTO.-Existencia de la contradicción de tesis. Sentada la exposición de las ejecutorias materia de análisis, debe determinarse a continuación si existe la contradicción de tesis denunciada.

Para determinar lo anterior, debe analizarse si los Tribunales Colegiados contendientes, al resolver los asuntos que son materia de la denuncia, sostuvieron tesis contradictorias, entendiéndose por tesis, el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico jurídicas, para justificar su decisión en una controversia, pues lo que determina la existencia de una contradicción, es que dos o más órganos jurisdiccionales terminales del mismo rango, adopten criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, o sobre un problema jurídico central, independientemente de que las cuestiones fácticas que rodean los casos que generan esos criterios no sean iguales, ya que las particularidades de cada caso no siempre resultan relevantes, y pueden ser sólo adyacentes.

Así lo determinó el Pleno de este Alto Tribunal, en la tesis jurisprudencial 72/2010, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES."(5)

Lo anterior con la finalidad de proporcionar certidumbre en las decisiones judiciales y dar mayor eficacia a su función unificadora de la interpretación del orden jurídico nacional.

Con base en lo anterior, esta Primera S. estima que sí existe la contradicción de tesis, debido a que ambos Tribunales Colegiados se pronunciaron respecto del mismo punto de derecho.

En efecto, ambos tribunales se vieron en la necesidad de interpretar los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal, para determinar si basta que se lleve a cabo la venta judicial de un inmueble hipotecado en ejecución de un juicio ejecutivo mercantil, para que el inmueble quede libre del gravamen real que pesaba sobre él, aunque no se pague la obligación principal garantizada.

Cabe precisar que los hechos que dieron lugar a las ejecutorias que emitieron ambos tribunales son esencialmente iguales. En todos los casos, la parte actora inició un juicio ejecutivo mercantil, se ordenó el embargo de un bien inmueble que fue inscrito en el Registro Público de la Propiedad, se dictó sentencia condenatoria en el juicio ejecutivo mercantil, y una vez ordenado el remate, se solicitó certificado de gravámenes sobre el inmueble embargado, el cual evidenció que previo al embargo, pesaba sobre el inmueble una hipoteca también inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

El Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito consideró que de los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal se desprende que cuando se lleva a cabo la venta judicial de un inmueble, éste debe pasar al comprador libre de todo gravamen "a menos de estipulación expresa en contrario". Por tanto, para que el gravamen hipotecario se transmita al tercero adquirente, es necesario que en el certificado de gravámenes o en la escritura de hipoteca conste expresamente la estipulación en contrario, en el sentido de que en caso de venta judicial, el gravamen de hipoteca se trasladará al comprador, ya que en caso contrario, debe ordenarse la extinción de la hipoteca.

Por su parte, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito consideró que los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal, no deben analizarse en forma aislada, sino conjuntamente con los artículos 472, 473 y 500 del Código Federal de Procedimientos Civiles, que imponen al juzgador diversas reglas para llevar a cabo el remate, entre ellas, llamar a los acreedores y respetar la prelación de los créditos; y si bien es cierto que el artículo 2325 citado, se refiere a una "estipulación expresa en contrario", ello no implica que en el contrato de hipoteca deba decirse que el gravamen no desaparece al transferirse el inmueble a un tercero, sino que se refiere al convenio que pudiera darse con el adquirente en el remate.

Asimismo, señaló que el artículo 2941, fracción V, del Código Civil Federal, tampoco debe interpretarse en el sentido que basta que se efectúe la venta judicial, aunque sea por persona distinta al acreedor hipotecario, para que éste pierda dicha garantía, ya que es evidente que para que el inmueble vendido judicialmente pase libre de gravamen, es indispensable liquidar el adeudo garantizado con el mismo, pues la interpretación contraria llevaría a desaparecer la garantía real de hipoteca mediante la tramitación de un juicio que reconozca un derecho personal y se pretenda cobrar con el mismo bien, lo que contraviene los principios jurídicos que sostienen la hipoteca.

Lo anterior pone en evidencia la existencia de la contradicción de tesis, pues mientras el Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito estimó que la interpretación correcta de los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal es que cuando un bien hipotecado se vende judicialmente, el gravamen hipotecario sólo se transmite al tercero, si en el certificado de gravámenes o en la escritura de hipoteca consta expresamente que debe transmitirse con el gravamen, ya que, en caso contrario, debe ordenarse la extinción de la hipoteca; el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito estimó lo contrario, puesto que sostuvo que exigir lo anterior, es opuesto a los principios jurídicos que rigen la hipoteca, ya que ésta sólo puede extinguirse contra el pago del adeudo que garantiza, de ahí que la estipulación mencionada en el artículo 2325 citado, no se refiere al contrato de hipoteca, sino al convenio que en su caso se celebre con el adquirente.

Con base en lo anterior, corresponde a esta Primera S. determinar, si conforme a lo dispuesto en los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal, basta que se lleve a cabo la venta judicial de un inmueble hipotecado a favor de una persona distinta al acreedor hipotecario, para que se extinga la hipoteca previamente inscrita que pesaba sobre el inmueble, aunque no se pague la obligación principal garantizada, por no haberse establecido expresamente en el contrato de hipoteca o en el certificado de gravámenes, que en caso de venta judicial el inmueble debe transmitirse al adquirente con el gravamen.

QUINTO.-Estudio de fondo. Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el sustentado por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, esencialmente igual al emitido por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, conforme a las consideraciones que enseguida se expresan:

Para dar respuesta a la presente contradicción de tesis conviene exponer, en primer lugar, en qué consiste el derecho real de hipoteca y sus características; en segundo lugar, hacer una breve referencia a las ventas judiciales; y, en tercer lugar, explicar las reglas dirigidas a proteger a los acreedores preferentes en los procedimientos de remate.

A. El derecho real de hipoteca

El estudio correspondiente se hará a partir de las disposiciones del Código Civil Federal, debido a que fueron las normas analizadas por los tribunales que contienden en el presente asunto.

El artículo 2893 del Código Civil Federal define a la hipoteca como sigue:

"Artículo 2893. La hipoteca es una garantía real constituída sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley."

De dicho precepto se desprende que la hipoteca es un derecho real de garantía, que por regla general, se constituye sobre bienes inmuebles, que por su naturaleza conserva el deudor, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su grado de prelación en el pago.

Al ser un derecho real, participa de las características de éstos, en su doble sentido de: 1) poder que se ejercita directamente sobre una cosa, esto es, por regla general, debe recaer sobre un bien determinado; y, 2) es oponible a cualquier persona, lo que se conoce como erga omnes, y se traduce en una obligación universal de respeto.

Al ser un derecho real implica un poder jurídico del acreedor sobre un bien determinado, poder que comprende la acción persecutoria, y por ser de garantía implica también el derecho de disposición y preferencia en el pago. Este poder jurídico del acreedor hipotecario constituye un gravamen sobre un bien ajeno, el cual trasciende la relación personal de crédito, es decir, que es oponible a cualquier persona, por tanto, el bien sigue sujeto a la hipoteca aunque pase a poder de un tercero ajeno a la relación que tienen el acreedor hipotecario y el deudor que constituyó la hipoteca, en ese sentido la hipoteca se puede ejercitar en contra de cualquier adquirente.

A diferencia de los derechos personales, en los cuales existe una relación jurídica entre el deudor y el acreedor, en virtud de la cual, el deudor queda obligado a cumplir su obligación con todos sus bienes -excepto aquellos que sean inembargables o inalienables-.

Esto es, cuando sólo existe un derecho personal, el acreedor no tiene un derecho real sobre un bien específico para pagarse el adeudo, sólo tiene un derecho personal en contra de su deudor, del cual éste responderá con los bienes que tenga disponibles, si es que los tiene. De manera que si el deudor enajena sus bienes, el acreedor no puede perseguirlos y pretender cobrarse con bienes que ya no pertenecen al patrimonio de su deudor, ya que su derecho es personal, en contra del deudor, a diferencia de un derecho real, que se constituye sobre un bien específico, y persigue a la cosa, permitiendo al titular del derecho real, pagarse con el producto del bien gravado aun cuando haya pasado a manos de un tercero, claro está, en la medida en que la hipoteca haya estado inscrita en el Registro Público de la Propiedad en el momento en que el tercero adquirió el bien y, por tanto, haya sido publicitada.

Al tratarse la hipoteca de un derecho real de garantía, el bien permanece en poder del deudor o de un tercero, y en ese sentido, el poder jurídico que el titular del derecho hipotecario ejerce sobre el bien hipotecado, se ejerce de manera indirecta a través del poder jurisdiccional del Estado, pues sólo ante el incumplimiento del deudor, puede el acreedor hipotecario exigir judicialmente la entrega del bien hipotecado.

Este derecho, como ya se dijo, se puede ejercer en contra de cualquier propietario o poseedor de la cosa, pues la transmisión del dominio va acompañada del gravamen y, por tanto, cualquier adquirente está sujeto a la suerte de la hipoteca, siempre que ésta se encuentre inscrita en el Registro Público correspondiente, pues este requisito es indispensable para que este derecho real sea oponible a cualquier tercer adquirente.

Lo anterior está reconocido en el Código Civil Federal, según se desprende de los artículos siguientes:

"Artículo 2894. Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero."

"Artículo 2895. La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados."

"Artículo 2919. La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria."

"Artículo 2927. La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años. ..."

B. Ventas judiciales

Por su parte, las ventas judiciales están reguladas en el capítulo IX (Ventas judiciales) del título segundo del libro cuarto del Código Civil Federal, y en el capítulo VII del título quinto del Código Federal de Procedimientos Civiles.

Las ventas judiciales son procedimientos de "ejecución forzada", que tienen lugar cuando el obligado no satisface voluntariamente su obligación, después de haber sido condenado a su cumplimiento en una sentencia que ha causado ejecutoria.

En otras palabras, las ventas judiciales son procedimientos dirigidos a asegurar la eficacia de las sentencias de condena, a hacer efectivo el cumplimiento de la obligación.(6)

Por regla general, las sentencias condenatorias ordenan el pago de una cantidad de dinero a la parte que obtuvo sentencia favorable, y para hacer efectivo dicho pago, se ordena el embargo de bienes del deudor.

El procedimiento de remates, regulado en los artículos 469 a 503 del Código Federal de Procedimientos Civiles, tiene por objeto regular los pasos a seguir para rematar los bienes inmuebles embargados y pagar al acreedor las cantidades a las que el titular de dichos bienes fue condenado.

En resumen, el procedimiento consiste, esencialmente, en lo siguiente:

• Los bienes embargados deben ser valuados -en caso de que no exista un acuerdo previo respecto del precio base para el caso de remate-.

• El J. debe solicitar que se exhiba un certificado de gravámenes sobre los inmuebles sujetos al procedimiento y, en su caso, citar a los acreedores que aparezcan en dicho certificado, quienes podrán intervenir en el procedimiento y hacer las observaciones que estimen oportunas.

• Se debe anunciar la venta de los bienes en el Diario Oficial de la Federación y en la tabla de avisos del tribunal.

• Se deben celebrar una o varias almonedas para recibir las posturas legales, con los requisitos que se hayan establecido en la convocatoria.

• El día del remate se revisan las propuestas desechando las que no contengan postura legal o no estén debidamente garantizadas, se da lectura a las posturas para que los interesados puedan mejorarlas, se declara procedente la de mayor cantidad, y si dos o más son de la misma cantidad, la que esté mejor garantizada.

• Declarada preferente una postura, se declara fincado el remate.

• Una vez pagado el precio, se otorga la escritura correspondiente, de ser necesario, incluso en rebeldía del titular de los bienes.

Asimismo, cabe precisar que uno de los principios del remate judicial, es el de "mayor beneficio para todas las partes involucradas", lo que se traduce entre otras acciones, en que el juzgador que lleva a cabo la venta judicial debe intentar que el precio en el que se finque el remate sea lo más elevado posible, en el menor tiempo posible; ya que, de lo contrario, si el remate se prolonga más de lo necesario, el valor del bien inmueble es susceptible de reducirse en cada almoneda.

C.R. dirigidas a proteger a los acreedores preferentes en los procedimientos de remate

En lo que interesa a esta contradicción de tesis, cabe precisar dentro de las reglas que establece el Código Federal de Procedimientos Civiles para el remate judicial, se prevén ciertos mecanismos que tienden a proteger los intereses de los acreedores preferentes, los cuales implican el llamamiento de los acreedores que aparezcan en el certificado de gravámenes y el respeto a la prelación de créditos, según se desprende de los artículos siguientes:

"Artículo 472. No podrá procederse al remate de bienes raíces, sin que previamente se haya pedido, al Registro Público correspondiente, un certificado total de los gravámenes que pesen sobre ellos, hasta la fecha en que se ordenó la venta, ni sin que se haya citado a los acreedores que aparezcan de dicho certificado. Si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá, al Registro, el relativo al período o periodos que aquél no abarque."

"Artículo 473. Los acreedores citados conforme al artículo anterior y los que se presenten con certificados del registro posteriores, tendrán derecho de intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer, al tribunal, las observaciones que estimen oportunas para garantizar sus derechos, y apelar del auto en que se finque el remate; pero sin que su intervención pueda dar lugar a que se mande suspender la almoneda."

De dichos preceptos, se desprende que el J. debe ordenar que se solicite y se exhiba un certificado de libertad de gravámenes del inmueble sujeto a remate, emitido por el Registro Público de la Propiedad, y si no lo obtiene, no es posible iniciar el procedimiento de remate.

Lo anterior tiene como finalidad que el J. y las partes tengan conocimiento de la existencia de otros acreedores con derechos sobre la finca embargada, para no dejarlos en estado de indefensión, al tener el carácter de terceros interesados en el procedimiento de ejecución. Es justo por ello, que los acreedores que aparezcan en dicho certificado, deben ser llamados al procedimiento, para que hagan valer lo que consideren pertinente para garantizar su derecho, entre otras cuestiones, pueden asegurarse que el inmueble sea valuado adecuadamente, con la finalidad de preservar su valor económico.

Sin embargo, la razón primordial por la que resulta imprescindible obtener el certificado de gravámenes del inmueble, es porque permite conocer si existen acreedores con derechos preferentes sobre el inmueble, esto es, que tengan derecho a cobrarse con el valor del inmueble antes que el acreedor que está solicitando el remate, dentro de los cuales están los acreedores hipotecarios, si es que la hipoteca fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad con anterioridad al embargo o gravamen que dio lugar al procedimiento de remate.

En efecto, no debe pasar desapercibido que las disposiciones legales establecen diversos grados de prelación, atribuyendo categorías preferentes a diversos tipos de derechos.

Cuando los diversos derechos de crédito están en una igualdad de rango, se puede hablar de coordinación, pero cuando se trata de créditos de diverso rango, necesariamente habrá una subordinación de unos a los otros. La prelación de créditos regula la forma y orden en que deben pagarse los acreedores del patrimonio de su deudor.

En ese tenor, la preferencia del crédito es una cualidad intrínseca que le atribuyen al derecho las propias disposiciones sustantivas. De manera que, salvo ciertas excepciones, los créditos garantizados con algún derecho real se pagan con el producto de los bienes afectos a la garantía, con exclusión de los demás acreedores. Si concurren varios acreedores con garantías sobre los mismos bienes, habrá que atender a la fecha de registro de los gravámenes.

Este Alto Tribunal en diversas ocasiones se ha pronunciado en relación a la diversa naturaleza, grado de preferencia y de prelación que existe entre los derechos reales y los derechos personales.(7)

Dichos criterios han reconocido la diversa naturaleza que la ley atribuye a un derecho real, y a un derecho personal, así como, la preferencia y distinto rango que existe entre los diversos derechos, atendiendo a su naturaleza.

Lo anterior se reconoce claramente en el artículo 478 del Código Federal de Procedimientos Civiles, que establece lo siguiente:

"Artículo 478. El acreedor a quien se adjudique la cosa, reconocerá, a los acreedores hipotecarios anteriores, sus créditos, hasta donde baste a cubrir el precio de adjudicación, para pagárselos al vencimiento de sus escrituras".

En consecuencia, el precio que se obtenga en el procedimiento de remate por la venta del inmueble, debe destinarse en primer lugar, al pago de los créditos hipotecarios que sean preferentes, atendiendo a la fecha de su registro; en el entendido de que el comprador o adjudicatario, sólo está obligado a pagar el monto en que se fincó el remate, aun cuando dicha cantidad no sea suficiente para pagar el saldo insoluto del crédito garantizado con la hipoteca.

En efecto, cuando un tercero adquiere el bien hipotecado, si no tiene una obligación personal con el acreedor hipotecario, sólo responde hasta el valor del bien adquirido; por lo que el remanente de la obligación principal garantizada con la hipoteca, en su caso, tendrá el acreedor hipotecario que cobrarlo de su deudor hipotecario.

Si sucede a la inversa, de manera que el monto pagado por el comprador es suficiente para pagar el saldo insoluto de la obligación principal garantizada, el remanente deberá entregarse al acreedor que inició el procedimiento de ejecución, y si después de pagado dicho crédito, subsiste algún otro remanente, al deudor hipotecario.

Lo anterior se desprende claramente de los artículos 497, 498 y 500 del Código Federal de Procedimientos Civiles, que establecen:

"Artículo 497. Con el precio, se pagará al acreedor, hasta donde alcance, y, si hubiere gastos y costas pendientes de liquidar, se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlos, hasta que sean aprobados los que faltaren de pagarse; pero, si el ejecutante no formula su liquidación dentro de los siete días de hecho el depósito, o, en cualquier caso, dejare pasar igual término sin proseguir su instancia de liquidación, perderá el derecho de reclamarlos, y se mandará entregar lo depositado al deudor, salvo lo previsto en la parte final del artículo siguiente."

"Artículo 498. Si la parte que se diera de contado excediere del monto de lo sentenciado, formada y aprobada la liquidación, se entregará la parte restante al ejecutado, si no se hallare retenida a instancia de otro acreedor, observándose, en su caso, las disposiciones del Código Civil sobre graduación de créditos.

"Artículo 500. Cuando los bienes estuvieren sujetos a diversos embargos, cualquier embargante puede llevarlos a remate; pero sólo se le pagará el importe de su crédito después de haber sido pagados los acreedores preferentes, cuando ya hubiere sentencia firme que defina sus créditos, o reservada la cantidad necesaria para cubrir principal, intereses y costas de dichos créditos preferentes, en caso de que aún no haya sentencia. El sobrante líquido se entregará al ejecutado, o se pondrá a disposición del tribunal que corresponda, si hubiere embargos posteriores."

Por tanto, si el J., que es el rector del proceso, debe exigir que se solicite y exhiba el certificado de gravámenes para iniciar el procedimiento de remate, y una vez identificados los acreedores hipotecarios anteriores, en su caso, debe llamarlos al procedimiento para que defiendan sus derechos y, una vez fincado el remate, debe asegurarse que se ponga a disposición de los acreedores hipotecarios preferentes, el monto que el comprador o adjudicatario haya pagado por la compraventa judicial del inmueble, hasta donde alcance; ello tiene como consecuencia que la hipoteca se extinga.

En efecto, si el derecho real de hipoteca tiene el objeto de garantizar el pago de la obligación principal con el valor del inmueble hipotecado, una vez que éste ha sido rematado y el valor obtenido por su venta ha sido aplicado o puesto a disposición del acreedor hipotecario, la hipoteca debe extinguirse, pues ha cumplido con su propósito.

En cuyo caso, el J. debe ordenar al acreedor hipotecario, la cancelación de la hipoteca y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Lo cual resulta conveniente para salvaguardar el valor económico del bien que está siendo ejecutado, ya que, en caso contrario, esto es, en el supuesto de que la hipoteca no sea cancelada y, por tanto, deba permanecer gravando al inmueble que vaya a ser rematado, ello traería como consecuencia una notable disminución tanto en las ofertas de compra, como en el precio ofrecido por el inmueble; pues entre mayor sea el valor del bien, mayores posibilidades se tienen de cubrir los créditos preferentes, y de alcanzar también a cubrir el crédito de quien solicita la ejecución, e incluso de que quede algún remanente para el deudor.

La obligación de entregar al acreedor hipotecario la cantidad obtenida por el remate del inmueble hipotecado, se desprende no sólo de los artículos 478 y 500 del Código Federal de Procedimientos Civiles, que fueron transcritos, sino también del artículo 2910 del Código Civil Federal, que establece:

"Artículo 2910. Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial."

De dicho precepto se desprende que en aquellos supuestos en los que la hipoteca se extinga, pero que exista cierta remuneración para el deudor, ésta quedará afecta al pago de la obligación garantizada con la hipoteca. En ese sentido, el precio que se obtenga del remate judicial quedará afecto al pago del crédito garantizado.

De lo anterior se desprende que la extinción del derecho real de hipoteca en los procedimientos de remate obedece a que el precio obtenido por la compraventa y adjudicación del bien inmueble hipotecado, se afecta al pago de la obligación principal garantizada con la hipoteca, y no que por el mero hecho de que el bien inmueble hipotecado sea rematado, la hipoteca deba extinguirse "independientemente del pago de la obligación garantizada", como lo sostuvo el Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito.

Ahora bien, lo anterior es congruente con lo que establecen los artículos 2325 y 2941 del Código Civil Federal, objeto de interpretación por parte de los Tribunales Colegiados de Circuito que dieron origen a la presente contradicción de tesis.

Dichos preceptos establecen lo siguiente:

"Artículo 2325. Por regla general las ventas judiciales se harán en moneda efectiva y al contado, y cuando la cosa fuere inmueble pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el J. mandará hacer la cancelación o cancelaciones respectivas, en los términos que disponga el Código de Procedimientos Civiles."

"Artículo 2941. Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca:

"I. Cuando se extinga el bien hipotecado;

"II. Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;

"III. Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado;

"IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 2910;

"V. Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 2325;

"VI. Por la remisión expresa del acreedor;

"VII. Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria."

La fracción V del artículo 2941, recién transcrito, dispone claramente que la hipoteca se extingue cuando se remata judicialmente la finca hipotecada. Lo cual, se insiste, tiene lugar porque el precio obtenido por la venta del inmueble, debe destinarse al pago del crédito garantizado con la hipoteca. Si el precio pagado no se destina al pago de dicha obligación, la hipoteca no puede extinguirse, porque entonces se haría nugatorio ese derecho real de garantía.

Asimismo, el artículo 2325 del Código Civil Federal señala que, como regla general, en las ventas judiciales el inmueble pasa al comprador libre de gravamen, salvo estipulación expresa en contrario.

Esto es, la excepción a la regla general requiere de una estipulación expresa en contrario.

Ahora bien, el Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito estimó que esa "estipulación expresa en contrario", debía estar contenida en el contrato de hipoteca o en el certificado de gravámenes que expida el Registro Público de la Propiedad, ya que desde su punto de vista, sólo en ese supuesto se puede transmitir el gravamen hipotecario al adquirente en caso de venta judicial.

Esta Primera S. estima que lo anterior no es correcto.

Para sustentar lo anterior, debe tomarse en cuenta que el artículo 2325 del Código Civil Federal, objeto de interpretación, está dentro del capítulo IX, denominado "De las ventas judiciales", que es parte del título segundo, intitulado "De la compraventa", del libro cuarto (De las obligaciones).

De ahí que su contenido esté destinado a regular las ventas judiciales y, por tanto, los términos y condiciones aplicables a dichos actos jurídicos.

En esa medida, quienes pueden pactar en contrario a lo que establece la ley, cuando ello es permitido, son las partes del contrato a celebrarse, que en el caso de una venta judicial, lo son el comprador o adjudicatario y el vendedor.

Máxime, que el comprador es quien podría resultar principalmente afectado en caso de que el gravamen no se libere, ya que debido a la naturaleza del derecho real de hipoteca, el inmueble le sería transmitido junto con el gravamen hipotecario. De ahí que resulte esencial su consentimiento respecto de la permanencia del gravamen hipotecario.

Por ello, para atribuirle un contenido lógico a dicho precepto, debe partirse de que, si establece, como regla general, que en las ventas judiciales los inmuebles pasarán libres de gravámenes, y la excepción a la regla es un convenio en contrario, dicho convenio en contrario tiene que ser con el adquirente del bien, debido a que será quien consienta en adquirir un inmueble gravado.

Ya que sería contrario a la finalidad de un remate judicial, que el acreedor hipotecario y su deudor o el titular del inmueble, sean quienes determinen si éste será transmitido sujeto al gravamen hipotecario o sin él, pues como antes se explicó, ellos no serán los que celebren el convenio de compraventa judicial, y de imponer dicha condición, la consecuencia resultará en un detrimento del precio de venta del inmueble, lo que finalmente genera un perjuicio a todos los acreedores que pretendan cobrar sus créditos con ese inmueble, e incluso al deudor.

A mayor abundamiento, en el caso de la venta judicial, es el J. quien fija las condiciones -con apego a las reglas del Código Civil y al Código de Procedimientos Civiles- en las que se ha de realizar la venta judicial, mientras que el adquirente puede aceptarlas o hacer contra ofertas, lo cual tiene un procedimiento específico que busca proteger los intereses tanto del demandante como de los demás acreedores que tengan un interés en el bien que se está rematando. Es decir, este convenio judicial -que no implica una libertad absoluta del J.- se rige por normas que permiten que el juzgador, en atención a las circunstancias e intereses tanto de las partes del juicio, como de los demás acreedores, negocie los términos de la venta, cumpliendo con ello los fines del remate judicial.

Por el contrario, si se considera, como lo hizo el Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito, que son las partes que constituyen la hipoteca, quienes deciden si el inmueble que se remata debe transmitirse gravado con la hipoteca, se restringiría la posibilidad del J. y de los demás acreedores interesados en el inmueble -incluso en perjuicio de acreedores de mejor grado o prelación que el acreedor hipotecario en cuestión-, para velar porque el bien se enajene de la mejor manera posible para satisfacer a todos. Ello, porque los acreedores que creían tener garantizados sus créditos con un bien de cierto valor -por un pacto en el que no se les da intervención alguna y que incluso puede surgir con posterioridad a su crédito-, de pronto se encuentran con que el precio que pueden obtener de su garantía es muy inferior al que consideraron inicialmente, atendiendo a que el precio de venta de un inmueble hipotecado, necesariamente se ve reducido en su valor real por la circunstancia de transmitirse hipotecado.

Dicha interpretación es también acorde a la naturaleza del derecho real de hipoteca. Dado que, de sostener la postura del Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito, en el sentido de que para que se transmita la hipoteca al venderse el bien hipotecado, se requiere que ello se haya pactado expresamente en el contrato de hipoteca, implica condicionar la validez y exigibilidad de un derecho real, que ha sido constituido conforme a la ley aplicable y ha sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad, a una formalidad innecesaria, que desconoce que el derecho de persecución que tiene el acreedor hipotecario respecto de la cosa, se deriva de la propia naturaleza del derecho real. Es una cualidad intrínseca que le atribuyen al derecho las propias disposiciones sustantivas, y no depende de que en la escritura de hipoteca o en el certificado de gravámenes se pacten todos los supuestos que puedan presentarse en la enajenación del bien, puesto que ello constituye una carga excesiva e innecesaria, y muchas veces fuera del control de las propias partes, puesto que no está bajo su control determinar qué anotaciones insertará el Registro Público de la Propiedad en el certificado de gravámenes que emita.

De ahí que el derecho de persecución que tiene el acreedor hipotecario respecto de la cosa, sólo cede en caso de una venta judicial, si el pago recibido por el remate se afecta al pago de la obligación garantizada por la hipoteca.

En conclusión, el J. debe llevar a cabo los actos necesarios para cumplir con las disposiciones legales que, por un lado, ordenan poner el precio de la venta judicial afecta al pago del crédito hipotecario (artículo 2910) y, por otro, cancelar la hipoteca (artículos 2325 y 2941, fracción V), respetando a su vez, las reglas de la prelación de los créditos (artículos 2964 a 2992).

Por las razones anteriores, esta Primera S. considera que la frase "a menos de estipulación expresa en contrario", prevista en el artículo 2325, se refiere a un acuerdo que se da en el convenio de venta judicial, es decir, por la parte que enajena el inmueble, y quien lo compra, tal como lo sostuvo el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito.

En estas condiciones, esta Primera S. considera que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio redactado con los siguientes título y subtítulo:

VENTA JUDICIAL DE UN INMUEBLE HIPOTECADO. LA EXPRESIÓN "A MENOS DE ESTIPULACIÓN EXPRESA EN CONTRARIO" CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 2325 DEL CÓDIGO CIVIL FEDERAL, SE REFIERE AL CASO EXCEPCIONAL EN QUE EL ADJUDICATARIO DEL INMUEBLE Y EL VENDEDOR PACTAN QUE LA HIPOTECA NO SERÁ CANCELADA. De los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal deriva que, como regla general, en las ventas judiciales el inmueble pasa al comprador libre de gravamen, salvo estipulación expresa en contrario, lo cual es conveniente para salvaguardar el valor económico del bien en beneficio de todas las partes involucradas, ya que el hecho de que la hipoteca siga gravando al inmueble que va a rematarse, traería como consecuencia una notable disminución tanto en las ofertas de compra, como en el precio ofrecido por el inmueble. Sin embargo, lo anterior no implica que por el mero hecho de que el bien inmueble hipotecado sea rematado, la hipoteca deba extinguirse, independientemente del pago de la obligación garantizada, pues en las reglas que establece el Código Federal de Procedimientos Civiles para el remate judicial, se prevén ciertos mecanismos que tienden a proteger los intereses de los acreedores preferentes, entre los cuales está la obligación del J. de ordenar que se solicite al Registro Público de la Propiedad un certificado de libertad de gravámenes del inmueble sujeto a remate, como presupuesto para el inicio del procedimiento. De manera que si de dicho certificado se desprende que existe un acreedor hipotecario preferente, porque la hipoteca fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad con anterioridad al embargo o gravamen que dio lugar al procedimiento de remate, el J., como rector de éste, debe asegurarse de que el precio que se obtenga en ese procedimiento por la venta del inmueble se destine, en primer lugar, al pago de los créditos hipotecarios preferentes, atendiendo a la fecha de su registro; en el entendido de que el comprador o adjudicatario sólo está obligado a pagar el monto en que se fincó el remate, aun cuando dicha cantidad no sea suficiente para cubrir el saldo insoluto del crédito garantizado con la hipoteca. De ahí que la expresión "a menos de estipulación expresa en contrario", contenida en el artículo 2325 del Código Civil Federal, se refiere al caso excepcional en que el adjudicatario del inmueble y el vendedor pactan que la hipoteca no será cancelada, lo que demuestra que es irrelevante que dicho pacto no esté en el contrato de hipoteca ni en el certificado de gravámenes, pues no puede tratarse de un pacto entre el acreedor y el deudor hipotecario, que excluya el consentimiento del adjudicatario, quien sería el afectado principal; además de que el requerir que dicho pacto conste en el contrato de hipoteca constituye una formalidad innecesaria, que desconoce que el derecho de persecución que tiene el acreedor hipotecario respecto de la cosa deriva de la propia naturaleza del derecho real, el cual sólo cede, en caso de una venta judicial, si el pago recibido por el remate se afecta al pago de la obligación garantizada por la hipoteca.

Lo antes resuelto no afecta las situaciones jurídicas concretas derivadas de los asuntos en los cuales se dictaron las ejecutorias materia de la contradicción, por así ordenarlo el artículo 226, último párrafo, de la Ley de Amparo.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.-Sí existe la contradicción de tesis denunciada.

SEGUNDO.-Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, la tesis sustentada por esta Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

TERCERO.-Dése publicidad a la tesis en los términos del artículo 220 de la Ley de Amparo.

N.; con testimonio de esta resolución a los tribunales contendientes, y en su oportunidad, archívese este asunto como concluido.

Así, lo resolvió la Primera S. de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de cuatro votos de los Ministros: A.Z.L. de L., J.M.P.R.(., O.S.C. de G.V. y presidente A.G.O.M., en contra del emitido por el Ministro J.R.C.D. en lo que se refiere a la competencia y por unanimidad de cinco votos de los Ministros A.Z.L. de L., J.R.C.D., J.M.P.R.(., O.S.C. de G.V. y presidente A.G.O.M., en cuanto al fondo del asunto.

En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II, 13, 14 y 18, de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos.

_______________

1. Tesis P. I/2012 (10a.), registro digital: 2000331, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, L.V., marzo de 2012, Tomo 1, página 9, de texto: "De los fines perseguidos por el Poder Reformador de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, se advierte que se creó a los Plenos de Circuito para resolver las contradicciones de tesis surgidas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a un mismo Circuito, y si bien en el texto constitucional aprobado no se hace referencia expresa a la atribución de la Suprema Corte de Justicia de la Nación para conocer de las contradicciones suscitadas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a diferentes Circuitos, debe estimarse que se está en presencia de una omisión legislativa que debe colmarse atendiendo a los fines de la reforma constitucional citada, así como a la naturaleza de las contradicciones de tesis cuya resolución se confirió a este Alto Tribunal, ya que uno de los fines de la reforma señalada fue proteger el principio de seguridad jurídica manteniendo a la Suprema Corte como órgano terminal en materia de interpretación del orden jurídico nacional, por lo que dada la limitada competencia de los Plenos de Circuito, de sostenerse que a este Máximo Tribunal no le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diverso Circuito, se afectaría el principio de seguridad jurídica, ya que en tanto no se diera una divergencia de criterios al seno de un mismo Circuito sobre la interpretación, por ejemplo, de preceptos constitucionales, de la Ley de Amparo o de diverso ordenamiento federal, podrían prevalecer indefinidamente en los diferentes Circuitos criterios diversos sobre normas generales de trascendencia nacional. Incluso, para colmar la omisión en la que se incurrió, debe considerarse que en el artículo 107, fracción XIII, párrafo segundo, de la Constitución General de la República, se confirió competencia expresa a este Alto Tribunal para conocer de contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de un mismo Circuito, cuando éstos se encuentren especializados en diversa materia, de donde se deduce, por mayoría de razón, que también le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diferentes Circuitos, especializados o no en la misma materia, pues de lo contrario el sistema establecido en la referida reforma constitucional daría lugar a que al seno de un Circuito, sin participación alguna de los Plenos de Circuito, la Suprema Corte pudiera establecer jurisprudencia sobre el alcance de una normativa de trascendencia nacional cuando los criterios contradictorios derivaran de Tribunales Colegiados con diferente especialización, y cuando la contradicción respectiva proviniera de Tribunales Colegiados de diferente Circuito, especializados o no, la falta de certeza sobre la definición de la interpretación de normativa de esa índole permanecería hasta en tanto no se suscitara la contradicción entre los respectivos Plenos de Circuito. Por tanto, atendiendo a los fines de la indicada reforma constitucional, especialmente a la tutela del principio de seguridad jurídica que se pretende garantizar mediante la resolución de las contradicciones de tesis, se concluye que a este Alto Tribunal le corresponde conocer de las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diferente Circuito.-Contradicción de tesis 259/2009. Entre las sustentadas por el Cuarto Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito y el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. 11 de octubre de 2011. Mayoría de diez votos. Disidente: J.R.C.D.. Ponente: O.M.S.C. de G.V.. Secretarios: R.A.L. y R.C.C.."

2. Novena Época, registro digital: 169293, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, T.X., julio de 2008, página 1585. Amparo en revisión **********. 30 de agosto de 2006. Unanimidad de votos. Ponente: **********. Secretaria: **********. Amparo en revisión **********. **********. 6 de septiembre de 2006. Unanimidad de votos. Ponente: **********. Secretario: **********. Amparo en revisión **********. **********. 13 de diciembre de 2006. Unanimidad de votos. Ponente: **********. Secretaria: **********. Amparo en revisión **********. 14 de marzo de 2007. Unanimidad de votos. Ponente: **********. Secretaria: **********. Amparo en revisión **********. ********** para los Trabajadores. 23 de abril de 2008. Unanimidad de votos. Ponente: **********. Secretaria: **********.

3. El Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, Comentado, Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México.

4. Tesis III.5o.C.14 C (10a.), Décima Época, registro digital: 2003444, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, L.X., abril de 2013, Tomo 3, página 2304.

5. Tesis P./J. 72/2010, jurisprudencia, Novena Época, Pleno, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, XXXII, agosto de 2010, página 7, registro digital: 164120, cuyo texto es del tenor siguiente: "De los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se advierte que la existencia de la contradicción de criterios está condicionada a que las S.s de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan 'tesis contradictorias', entendiéndose por ‘tesis’ el criterio adoptado por el juzgador a través de argumentaciones lógico-jurídicas para justificar su decisión en una controversia, lo que determina que la contradicción de tesis se actualiza cuando dos o más órganos jurisdiccionales terminales adoptan criterios jurídicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de que las cuestiones fácticas que lo rodean no sean exactamente iguales, pues la práctica judicial demuestra la dificultad de que existan dos o más asuntos idénticos, tanto en los problemas de derecho como en los de hecho, de ahí que considerar que la contradicción se actualiza únicamente cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la discrepancia de criterios jurídicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Además, las cuestiones fácticas que en ocasiones rodean el problema jurídico respecto del cual se sostienen criterios opuestos y, consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurídicos resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpió la jurisprudencia P./J. 26/2001 de rubro: ‘CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.’, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL, pues al establecer que la contradicción se actualiza siempre que ‘al resolver los negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes’ se impedía el estudio del tema jurídico materia de la contradicción con base en ‘diferencias’ fácticas que desde el punto de vista estrictamente jurídico no deberían obstaculizar el análisis de fondo de la contradicción planteada, lo que es contrario a la lógica del sistema de jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del indicado requisito disminuye el número de contradicciones que se resuelven en detrimento de la seguridad jurídica que debe salvaguardarse ante criterios jurídicos claramente opuestos. De lo anterior se sigue que la existencia de una contradicción de tesis deriva de la discrepancia de criterios jurídicos, es decir, de la oposición en la solución de temas jurídicos que se extraen de asuntos que pueden válidamente ser diferentes en sus cuestiones fácticas, lo cual es congruente con la finalidad establecida tanto en la Constitución General de la República como en la Ley de Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propósito para el que fueron creadas y que no se desvirtúe buscando las diferencias de detalle que impiden su resolución."

6. C., E.J., Fundamentos del Derecho Procesal Civil, Editorial B de F, Montevideo-Buenos Aires, Cuarta Edición, 2002, página 358.

7. "REGISTRO PÚBLICO, EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES EN EL. ACREEDORES HIPOTECARIOS Y QUIROGRAFARIOS, PRELACIÓN.". Tesis aislada, materia civil, Séptima Época, Tercera S., Semanario Judicial de la Federación, Volumen 67, Cuarta Parte, página 59, registro digital: 241668.

"HIPOTECA, EMBARGO SOBRE BIENES SUJETOS A ESE GRAVAMEN.". Tesis aislada, materia civil, Quinta Época, Tercera S., Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXI, página 589, registro digital: 342345.

"EMBARGO, DERECHOS QUE CONFIERE.". Tesis aislada, materia común, Quinta Época, Cuarta S., Semanario Judicial de la Federación, Tomo LXXII, página 2385, registro digital: 352400.

Esta ejecutoria se publicó el viernes 16 de octubre de 2015 a las 10:10 horas en el Semanario Judicial de la Federación.